מחדר הילדים בקיבוץ לשווי של מיליארד דולר: היזם הישראלי והמהפכה בתחום הנדל"ן המשרדי

מורט צוקרמן בן ה-77 הוא אחד האנשים העשירים ביותר בארה"ב, אשר עומד בראש פירמת ההחזקות "Boston Properties" אשר מחזיקה ומנהלת נכסי נדל"ן בשווי כולל של כ-19.6 מיליארד דולר. במסגרת עבודתו, צוקרמן מסתובב רבות בין מתחמי ענק אשר החברה מחזיקה ברחבי ארה"ב, ובגילו, הוא באמת חשב שראה כבר הכל. עד שבחודש יוני 2013 פגש במעלית את היזם הישראלי אדם נוימן – קצין לשעבר בחיל הים ואחיה של הדוגמנית עדי נוימן – שהצליח להדהים אפילו את המיליארדר הוותיק.

נוימן ושותפו מיגל מקלבי שכרו באותה עת את אחד המתחמים מידי צוקרמן, וכך קרה שהשניים נפגשו במעלית בבניין משרדים בשכונת סוהו היוקרתית בניו יורק. "אני זוכר שחשבתי לעצמי 'איזו הפתעה, עוד יזם שמחפש כיוון בעולם הנדל"ן", מספר צוקרמן כיום. אז, באותה מעלית, הסביר לו נוימן את החזון אשר עומד בבסיס החברה שהקים, WeWork, ופירט אודות תהליך השיווק, ההתרחבות ומודל הרווח המתוכנן. הוא הוביל אותו בין 13,000 המטרים הרבועים של המתחם ששכר, הראה לו את אזור הקפה אשר מוסב ברגע למתחם בילוי עם ברזי בירה, את חדרי הישיבות המעוצבים והמשוכללים, ואת הטכנאים אשר בדיוק סיימו להתקין את מכונות הקפה ומדפסות הלייזר, אשר יעמדו לרשות המשתמשים במתחם בחינם. "יש לנו רשימת המתנה של חודש", הוא סיפר. אפילו לצוקרמן הוותיק כבר היה קשה להישאר אדיש.

הרעיון: חלל שיתופי

בבסיס החברה של נוימן ומקלבי עומד רעיון פשוט מאוד: ככל שמספר הסטרט-אפים עולה בהתמדה, כך יותר ויותר יזמים מחפשים אחר מקום עבודה ראוי. הדאגה למשרד גוזלת תשומת לב רבה מהיזמים ומונעת מהם מלהתעסק בעבודתם האמיתית – היא קידום המיזם שלהם. WeWork למעשה מציעה ליזמים לשכור ישירות ממנה חלל עבודה מצומצם וזול בהרבה: המיזמים השונים אשר פועלים בשטחה מקבלים גישה מלאה למטבחונים, למכונות הקפה החינמיות, למדפסות המשוכללות (גם הן, כאמור, בחינם) לשירותי האינטרנט המהיר ולעוד מגוון אדיר של שירותים הנחוצים לכל משרד ומשרד – החל מתיבת דואר וחדרי ישיבות ועד לתאי שירותים מעוצבים ומבריקים. מלבד ההוזלה המשמעותית בעלויות, כשחברה היא שדואגת לתפעול שוטף של כל אלו – היזמים זוכים בראש שקט, ויכולים פשוט מאוד לשבת ולעבוד.

נוימן (מימין) ומקלבי. "יצירתיות פורצת דרך" | צילום: יח"צ

אך בכך לא מסתכם הרעיון. אלמנט משמעותי וייחודי נוסף שמציעים נוימן ומקלבי הוא השיתופיות: היזמים השונים אינם שוכרים מתחמים נפרדים, אלא שוכרים שולחנות עבודה – כולם ממוקמים בחלל הפתוח, בכדי לעודד עזרה הדדית, שיתופיות והצפת רעיונות. היזמים אשר חולקים את חלל העבודה מגיעים באופן טבעי ממגוון רחב של תחומים: החל ממהנדסי חשמל ומפתחים, דרך יזמים חברתיים, מעצבים ואפילו מוזיקאים או עורכי דין. וכשמוחות כל כך מגוונים חולקים יושבים יחדיו שולחן ליד שולחן, הרעיונות והיצירתיות מרקיעים שחקים. "אדם הבין בצורה מעמיקה את השינוי שחל בחברה", מעיד צוקרמן. "הוא הפגין יצירתיות מדהימה וחדשנות שהדהימה גם אותי, אפילו אחרי כל כך הרבה זמן בעסק".

מהסוהו – לתל אביב

מיד אחרי אותה פגישה, צוקרמן הזמין את נוימן לארוחת צהריים. ואז לעוד אחת. אחרי פגישתם הרביעית, הוא הוציא מנוימן את ההבטחה – כי יאפשר לו להשקיע באופן אישי במיזם המסקרן, בפעם הבאה בה יצא לסבב גיוס. בשנת 2015, שנתיים מאז אותו סיור במתחם החברה הראשון, WeWork תיכנס כשוכרת קבועה במתחם ענק בן 65,000 מטר רבוע, המוחזק על ידי צוקרמן בברוקלין. הסיור המיקרי, כך נראה, הוביל לשיתוף פעולה משגשג.

נוימן ומקלבי שמרו על מרחק מאור הזרקורים ומהתקשורת עד לאחרונה. הם פעלו בשקט, משכו משקיעים נוספים לתמוך בפרויקט. במקביל, עבדו על תוכניות התרחבות נוספות. ואכן, במהלך השנה הקרובה החברה מקווה לשלש, לא פחות, את מספר הלקוחות ולהגיע ל-46,000 שוכרים ברחבי העולם (כיום קיימים 14,000 שוכרים "בלבד"). כדי לעשות זאת, בחברה מתכננים להתרחב ולפעול ב-60 אתרים שונים. זה נתון מדהים, במיוחד אם מביאים בחשבון שרק לפני שנה פעלה החברה ב-9 מתחמים בלבד.

המתחם הראשון שהפעילו היה, כאמור, בשכונת הסוהו בניו יורק, ומאז הפכה החברה לבעלת הצמיחה הגדולה ביותר בתחום השכרת הנדל"ן המשרדי בניו יורק. היא צפויה להפוך לחברה בעלת המיחה המרשימה ביותר גם בארה"ב כולה, לאחר שתתרחב לערים נוספות דוגמת שיקגו ואוסטין. בנוסף, מתחמים נוספים נפתחים מעבר לים בערים כמו לונדון, אמסטרדם והחל מהשבוע – גם בתל אביב, ברחוב דובנוב. בחברה מעריכים כי במהלך השנה הקרובה יפתחו 2 סניפים נוספים בארץ – אחד נוסף בתל אביב, ועוד אחד בהרצליה.

עובדים ביחד, נהנים ביחד. מתחם החברה בסוהו בניו יורק | צילום: יח"צ

מחדר הילדים לשווי של מיליארדי דולרים

אז כמה שווה כל אימפריית הענק הזו? מסתבר שהרבה מאוד כסף. החברה צפויה להכניס כבר במהלך השנה כ-150 מיליון דולר, ועל פי התכניות – המספר יגדל ל-400 מיליון דולר כבר בשנה הבאה. מוקדם יותר השנה גייסה החברה סכום של 150 מיליון דולר בהובלת חברת ג'יי.פי. מורגן, חברת ההשקעות הרווארד קורפ, וצוקרמן עצמו. ההשקעה בוצעה לפי שווי חברה של 1.5 מיליארד דולר, ועל פי הערכות שונות, שווי זה צפוי לזנק כבר בקרוב מאוד ולהגיע ל-6 מיליארד דולר. נוימן ומקלבי, אשר כל אחד מהם מחזיק כ-20% מהחברה, צפויים להפוך בקרוב מאוד למיליארדרים – ובדולרים.

נוימן ומקלבי אמנם גדלו במרחק של מיליוני קילומטרים האחד מהשני, אך תפיסת העולם המשותפת שלהם פשוט מדהימה. במקרה של נוימן, לא קשה להבין מהיכן צץ רעיון השיתופיות: הוא גדל כבן לאם חד הורית, רופאה במקצועה. לאחר תקופה בת שנתיים באינדיאנפוליס, שבה המשפחה היישר לקיבוץ ניר עם שעל גבול רצועת עזה. אדם ואחותו הקטנה עדי הוצאו מהבית – וגדלו בחדר הילדים המשותף בקיבוץ. "זו הייתה הקבוצה הקשה ביותר שניסיתי להתקבל אליה אי פעם", הוא מספר היום ונזכר כיצד למדו הוא ואחותו הקטנה את משמעותה של "קהילה", בדרך הקשה.

נוימן לא התבלט בלימודיו, בלשון המעטה, ונותר בעיקר אדיש ללימודיו. כנער הקדיש את זמנו בעיקר לגלישת רוח ולחבריו מהאזור. כשהגיע לגיבוש לקורס החובלים היוקרתי, הוא מספר, היה בין המועמדים האיטיים ביותר והגיע כמעט אחרון בסיום המסע וה"טיזוזים". אך אז הגיעו המשימות הקבוצתיות, ויכולות ההנהגה והעבודה של נוימן בקבוצה החלו לבלוט. הוא הוביל את הצוות שלו במהלך המשימות, ולבסוף התקבל לקורס היוקרתי. הוא התגייס לחיל הים וסיים בהצלחה את הקורס, ונשאר בשירות במשך 5 שנים.

מהפכה של ממש בתחום | צילום: יח"צ

לאחר שחרורו, טס לניו יורק בעקבות אחותו הצעירה, שבדיוק הוכתרה כנערת ישראל והחלה בקריירת דוגמנות בינ"ל. במשך 5 שנים הוא גר בדירתה וניהל את ענייניה הכספיים, שעמדו באותה תקופה על מאות אלפי דולרים. בנוסף, הוא החל לקחת קורסים במנהל עסקים, והחל לנסות ולסחור במוצרים שונים (בהם אוברול לתינוקות עם מגני ברכיים מובנים) שנחלו כישלון. לבסוף הקים חנות אינטרנטית לסחר בבגדי תינוקות, שם מצא הצלחה מסוימת (לפחות ביחס לאוברול).

את מקלבי נוימן פגש בכלל במסיבה. הוא ביקש ממנו שיעצב לו את מתחם המשרדים שלו, ובזה, חשב, יסתיימו יחסי העבודה ביניהם. כמה חודים לאחר מכן, נוימן החליט להשכיר שטח במשרד החדש לאדם זר, בכדי לכסות מעט מההפסדים שרשם באותה תקופה. אז הגיע הרעיון – והאמונה – כי יוכל לשנות את תפיסת המשרדים הקיימת כיום. הוא פנה פעם נוספת למקלבי, והשניים החלו לקדם את הרעיון. את המתחם הראשון הם בנו בעצמם, שכבת צבע אחרי שכבת צבע ומנורה אחרי מנורה. לאט לאט הגיעו הלקוחות. איתם הגיעו גם המשקיעים. ואז, כאמור, הגיע אפילו צוקרמן, בכבודו ובעצמו. כל היתר היסטוריה. ובקרוב מאוד – ההיסטוריה הזו תגיע גם אלינו, לרחוב דובנוב בתל אביב.

לאתר החברה בישראל – לחצו כאן