מס רפאים: האם הכפלת הארנונה על דירות ריקות תוריד את מחירי הדיור?

לא מעט אנשים חיכו לחתימתו השבוע של שר הפנים גדעון סער על צו "דירות הרפאים", אשר הכפיל את הארנונה על דירות שאיש אינו מתגורר בהן: עיריית תל אביב חיכתה כמעט שנתיים, עיריית ירושלים אישרה כבר לפני 14 חודשים את התקנות שתומכות בהטלת כפל ארנונה על אותן דירות ריקות ומאז חיכו בבירה בקוצר רוח לאישור של שר הפנים.

הצו שעליו חתם סער מאפשר למעשה לעיריות לגבות כפל ארנונה לדירות מגורים שאינן בשימוש. במילים אחרות הצו יוצא נגד אותם משקיעים זרים שקנו בישראל דירה ואינם משתמשים בה למעט לצורך חופש קיץ. הכפלת הארנונה נועדה לתת דחיפה נוספת ולעודד השכרת דירות אלה, ובכך להגדיל את היצע הדיור בבנייה הקיימת ולתרום לירידת מחירי הדירות.

לקבלת כל העדכונים, הדירוגים והניתוחים – עשו לנו לייק בפייסבוק

גורמים במשרד הפנים מסבירים כי התקנה נחתמה בצו שעה לשנתיים בכדי לבחון את האפקטיביות של הצעד. במשרד מבטיחים כי זה צעד אחד ממכלול של צעדים בנושא הדיור שיקדמו. כעת הצו מחכה לחתימתו של שר האוצר יאיר לפיד.

גדעון סער | צילום: מרק ישראל סלם

עד כמה התופעה הזו רחבה בישראל? כבר אחרי המחאה החברתית הראשונה, בקיץ 2011, התכנסה ועדת טרכטנברג ודנה בנושא. על פי דיוני הוועדה עולה כי אז העריכו שמדובר ב-45 אלף דירות המכונות דירות רפאים. איך בוועדת טרכטנברג ידעו מה היא דירות רפאים? לפי חשבונות החשמל: חשבון הנמוך יותר מעשירית השימוש הממוצע נכלל כדירת רפאים. היום ההערכות כבר מדברות על 47 אלף דירות, כאשר גורמים בשוק הנדל"ן מציינים כי לא מן הנמנע שהמספר אף גבוה יותר.

"יש כאן אמירה של העיר"

עיריית ירושלים, יחד עם הרשות לפיתוח ירושלים, החלו כבר ב-2007 למפות את הדירות שלא נמצאות בשימוש. בתהליך מורכב שכלל הצלבות בין תשלומי ארנונה אל מול תשלומי מים של אותן דירות, הגיעו ברשות ל-9,200 דירות. ב-2010 נערך מיפוי נוסף, ואז המספר כבר האמיר ל-11,600 – עלייה של 26% בדירות שאינן בשימוש במהלך 3 שנים. ברשות לפיתוח ירושלים מעריכים כי כיום מדובר על יותר מ-12 אלף דירות בהערכה שמרנית (מאז 2010 לא נערך עוד מיפוי).

אותו מיפוי גילה כי דירות הרפאים פרושות בכל העיר, עם שלושה מוקדים עיקריים: מזרח העיר – ככל הנראה של גופי תקשורת זרים, דיפלומטים ואנשי או"ם; צפון העיר – סנהדריה ורוממה (שכונות חרדיות); מרכז העיר – רחביה, טלבייה, נחלאות וכדומה. על פי הנתונים של הרשות ישנן כ-6,000 דירות רפאים במרכז העיר.

ברשות ובעיריית ירושלים אומרים כי הכוונה היא לייעד את אותן דירות במרכז העיר לסטודנטים. בעוד שעל פי רב מדובר בדירות יוקרה, הדירות שבמרכז העיר, על פי גורמים בעירייה, יכולות להתאים למעמד הבינוני, ובירושלים אופטימיים לגבי האפשרות כי הכפלת הארנונה אכן תהווה תמריץ עבור אותם משקיעים להשמיש את הנכנס. "יכול להיות שהפגיעה בכיס לא תכאב לאותם משקיעים, אבל בהחלט יש כאן אמירה שהתופעה הזו אינה רצויה", אומרים ברשות לפיתוח ירושלים.

ברשות מקווים כי 5% מכלל דירות הרפאים בעיר, כלומר 600 דירות, אכן יחזרו לשוק השכירויות לטובת הסטודנטים וימריצו מעט את התחלופה ואת הורדת המחירים. בעירייה מציניים כי גם עבור אלפי הדירות שלא יושכרו ואשר בעליהן ימשיכו לשלם ארנונה כפולה, הכוונה היא להקים מהכספים קרן מיוחדת שכספיה יופנו לטובת דיור לסטודנטים ולזוגות צעירים בעיר.

אבל לא רק ירושלים סובלת מהתופעה: גם בתל אביב ובערי חוף אחרות יש עשרות אלפי דירות נטושות. סגן ראש עיריית תל אביב, אסף זמיר, אומר בשיחה עם פורבס כי על פי נתוני העירייה, ישנן 4,500 דירות רפאים, כאשר רובן המכריע נמצא במרכז העיר. "התקווה שלנו היא שהמהלך יתמרץ חלק מהאנשים להוציא את הדירות האלו לשכירות. יותר מהכל מדובר בצעד נכון במדיניות תכנון ציבורית של העיריה".

"אין פה בשורה אמיתית שתשפיע על המחירים"

בעוד ארגונים רבים מיהרו לברך, יש מי שמצנן את ההתלהבות: "מדובר בצעד ראוי של שר הפנים, אבל ההשפעה על מחירי הדיור שממשיכים לעלות לא תגיע מהכיוון הזה. לצערי אין כאן בשורה שתשפיע על המחירים", אומר אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקרעין בישראל. "לא בטוח בכלל שאלו הדירות שהציבור הרחב יכול להרשות לעצמו".

לדברי דנוס, משקיע זר שיש לו את היכולות הכספית לא להשכיר דירה במשך כל השנה לא יירתע מהכפלת הארנונה: "הצו לא מספיק חזק – אפשר היה להעלות את הארנונה פי 4, המסר שהיה עובר במקרה כזה היה ברור יותר".

יו"ר לשכת השמאים גם ספקטי באשר לאפשרות לאכוף את הנושא: "מה שיקרה בפועל תהיה התפתחות של פרקטיקה המוכרת מניו יורק, שבה שוכרים את שירותיו של מישהו שיזרים מעט חיים בדירה, יפתח את האור ויזרים קצת את המים. יש מספר דברים שמקבלי ההחלטות חייבים לעשות בשוק הנדל"ן, זו בעיה אמיתית והיא כאן, החלטות כאלה טובות יותר מכלום, אבל הן לא יכולות לפתור את הבעיה, אנחנו עדיין מחכים לצעדים אמיתיים".

"במי אנחנו פוגעים? במעמד הביניים, בכלכלה"

"בתכלית יש כאן תפיסה שגויה", אומר אמיר הלר, סמנכ"ל בתאחדות בוני הארץ (לשעבר התאחדות הקבלנים). "מדינת ישראל הפכה לסטארטפיסטית – במקום לטפל בבעיות בדרך המסורתית של היצע וביקוש, הממשלה מטפלת בהן באמצעות של הכבדה ומיסוי".

הלר לא אוהב, בלשון המעטה, את החתימה על צו "דירות הרפאים": "זה לא צעד שמגיע לבד, אלא יחד עם מס שבח ומסי רכישה מגוברים והנה קיבלנו ענף ממוסה בצורה פראית ועדיין ההיצע נמוך".

"צריך לשאול במי אנחנו באמת פוגעים כאן? אנחנו פוגעים בכלכלה, במעמד הביניים, הרי בשורה התחתונה יש כאן יותר נזק מאשר תועלת", מוסיף הלר. "שיחררנו כמה דירות יוקרה לשוק, לא משהו שיעזור למעמד הבינוני, אך פגענו במשקיעים, ביהודים עשירים שבאים לארץ ומשאירים כאן כסף. זה לא רק בדיור – המדיניות של מדינת ישראל פוגעת בצורה קשה במשקיעים, ככה מדינת ישראל מצטיירת בעולם".

הלר גם מתייחס להשלכות המשפטיות של צעד כזה: "יש כאן פגיעה קשה בזכויות הקניין ובמהות של מס הארנונה. הארנונה נועדה כדי שהעירייה תוכל לספק שירותים ציבוריים לאזרח, לא כקנס וכעונש – זה צעד חדשני של ישראל".