מערבה מכאן: מהם היעדים האהובים על הישראלים להשקעה בנדל”ן?

תשואה האפסית בהשקעות ובחסכונות העבירה חלק נכבד מהישראלים להשקעות ריאליות, חלקן מתמקד בנדל"ן בחו"ל. השקעה בנדל"ן בחו"ל הפכה לאלטרנטיבה מקובלת למי שרוצים להשיג תשואה גבוהה מזו שבתחום הנדל"ן בישראל (ממוצע של 4%־2.5% במגורים, למעט בפרויקטים של תמ"א 38, או נדל"ן מסחרי), או שהם חוששים להשקיע את כספם בבורסה.

הכתבה מופיעה בגיליון יוני של פורבס ישראל

לרכישת הגיליון חייגו 077-4304645

לרכישת מנוי למגזין פורבס ישראל

לכל העדכונים, הכתבות והדירוגים: עשו לנו לייק בפייסבוק

בשנות האלפיים כיכבה מזרח אירופה בהשקעות ישראלים בנדל"ן בחו"ל, בעיקר רומניה, הונגריה ופראג שבצ'כיה. אבל המשבר הכלכלי העולמי מ־2008 גרם לרוב המשקיעים הפסדים גדולים, והיזמים התרחקו משם, חלקם עם הפסדים ממשיים.

השקיפות והגילוי הנאות גברו | צילום: Fotolia

נכון שהמחירים כבר טיפסו מאז המשבר, ובמקומות רבים הם כבר גבוהים מאוד, אבל בכל מקרה, אומרים לנו המשקיעים, אם משווים את ההשקעה בנדל"ן בחו"ל לכל אפשרויות ההשקעה הסולידיות האחרות, כמו פק"מ, אג"ח או נדל"ן בישראל, הרי שהנדל"ן בחו"ל מנצח בגדול. גם החשש מהלא נודע והרחוק קטן מאוד, מציינים רוב המשקיעים, משום שהחברות הקיימות כבר למדו מכישלונן של חלק מקודמותיהן. חלקן אפילו מציגות תשקיפים בפיקוח הרשות לניירות ערך לגיוס הון לעסקאות נדל"ן בחו"ל.

גם השקיפות והגילוי הנאות גברו; אם פעם היה המשקיע המתעניין מגיע לחברת השקעות, יושב מול מנהל מכירות באיזה יריד מכירות, ושומע על תשואה פנטסטית ואפשרויות מימון, שהיה לו קשה לבדוק אותן בעצמו, היום משקיע שנרשם באתר החברה ואפילו באפליקציה, יכול לצפות בהשקעות של אנשים אחרים, לצ'וטט איתם, לעקוב אחרי ההתנהלות שלהם בהשקעות ולהיעזר גם במה שקרוי "חוכמת ההמונים". נכון שתמיד יהיו נוכלים, ולכן חשוב לדעת עם מי אנחנו עובדים ואיפה אנחנו משקיעים. נכון גם שכל השקעה צופנת בחובה סיכון, אבל צריך לזכור כי אפילו מניה שנחשבה לבטוחה כמו טבע קרסה לאחרונה.

השקעות לכולם

בתחילת הדרך היו אלה חברות יזמיות וקבלניות, חברות ביטוח וגופים מוסדיים אחרים שהשקיעו בנדל"ן בחו"ל. בשנות ה־90 ובתחילת שנות האלפיים הצטרפו אליהם גם משקיעים פרטיים (אנשי עסקים בעלי ממון, וגם משקיעים קטנים), תחילה ברכישות של דירות בודדות, ואחר כך של יותר. אז צמחו גם חברות ההשקעה בנדל"ן, שחלקן נפלו ועמן המשקיעים, לאו דווקא משום שהיה מדובר בנוכלים (אף למרות שגם כאלה היו), אלא משום שהן לא היו מספיק מקצועניות, וגם בשל אילוצים אובייקטיביים של נפילת שוק או מפולת כלכלית במדינה שבה פעלו.

בשנים האחרונות גם קמו קרנות פרטיות להשקעה בנדל"ן בחו"ל, המתמחות בעיקר בהשקעה בנדל"ן בצפון אמריקה ובמערב אירופה. הקרנות מתבססות על גיוס המונים, כשכל משקיע יכול להשקיע סכום המתחיל ב־25 אלף דולר בדרך כלל. הנכס או השותפות בפרויקט לא נרשמים על שם המשקיע – מדובר בעצם בהשקעה פיננסית ללא זיקה ישירה לנכס.

אז כמה ישראלים כבר מושקעים בנדל"ן בחו"ל? התשובה איננה חד משמעית. אין כיום נתונים רשמיים, אך מדובר בעשרות רבות של אלפים. קרן הגשמה פרסמה שאצלה רשומים כ־26 אלף משקיעים, ואליהם מתווספים עוד כ־25 אלף בקרנות ובחברות נדל"ן אחרות. יש לציין, כי בחלק מהרשימות יש חפיפה, כי אותם משקיעים נרשמים לכמה אפשרויות השקעה. כמה השקיעו עד היום? גם על זה אין נתונים, אך מדובר במיליארדי שקלים. מחקר שוק שערכה חברת מאן נכסים באמצעות מאגרי המידע של CB Richard Ellis ופורסם ב־2014 קובע, כי היקף ההשקעות של ישראלים בנדל"ן בארה"ב באמצעות גופים פרטיים בארבע השנים קודם לכן הסתכם ב־1.5 מיליארד דולר. אגב, נמצא שכ־55% מההשקעות התגלו ככושלות: חלק מהחברות פשטו רגל, אחרות לא הצליחו להביא תשואה למשקיעים.

איפה כדאי להשקיע? גם זה לא ממש חד משמעי. שוקי הנדל"ן הבינלאומיים הם מאוד דינמיים. בדירוג של חברת הייעוץ העולמית PWC לגבי הערים האטרקטיביות ביותר באירופה להשקעה, היתה ב־2014 מינכן הפופולרית ביותר; ב־2015 היא אפילו לא הופיעה בעשיריה הראשונה. מדריד שב־2014 דורגה רק במקום ה־19 התברגה למקום השלישי ב־2015. יש לציין, כי הערים ששמרו על מיקומן בצמרת היו ברלין, המבורג ודבלין.
ובכל זאת, רוב הכסף הישראלי מושקע בנדל"ן בארה"ב (בהערכה גסה – כ־70%). השאר מתפזר על אירופה המערבית, ברלין ופולין, אם כי בשוק מדווחים על התעניינות גוברת גם בספרד וביוון.

ניו יורק – ניו יורק

קרן האפ להשקעות בנדל"ן (HAP VENTURE FUND) הוקמה לפני כשנתיים וחצי, והיא משקיעה בנדל"ן בניו יורק באמצעות גיוס כסף ממשקיעים פרטיים. היא נמצאת בבעלות החברה היזמית האמריקאית־ישראלית HAP Investments, שבראשה עומדים ניר אמזל, אמיר חסיד וערן פולק. לאחר המשבר העולמי ב־2008, החלה החברה להשקיע בניו יורק, שם היו הזדמנויות זולות להשקעה בנדל"ן, ומאז תחילת פעילותה גייסה כ־116 מיליון דולר ממשקיעים פרטיים לייזום 10 פרויקטים נדל"ניים ברחבי מנהטן ופרויקט נוסף בניו ג'רזי. המשקיעים הישראליים היו ברובם משקיעים "כבדים", וההשקעה המינימלית שנדרשה מהם היתה חצי מיליון דולר. למה דווקא ניו יורק? לדברי אמזל, מדובר בשוק הכי חזק בעולם. "הביקוש בניו יורק הוא קשיח, יש 99% תפוסה".

הקמת הקרן לפני כשנתיים וחצי נועדה לאפשר גם למשקיעים קטנים להשתתף בהשקעות ועם סכומים שמתחילים ב־40 אלף דולר. האפ גם משקיעה בעצמה בכל פרויקט 20% מההון הנדרש להקמתו. "זה מייצר זהות אינטרסים עם שאר המשקיעים ומעורר אמון בכדאיות ההשקעה", מסביר אמזל.

איך פועל המודל? לוקחים קבוצה של משקיעים ורושמים אותה יחד עם החברה היזמית, בעלת הקרקע, ועם האפ כשותפות מוגבלת ישראלית. ההשקעה היא לשלוש עד ארבע שנים, עד שהפרויקט מסתיים, ואז, אם הפרויקט נמכר, ניתן למשוך את ההשקעה עם הרווח. יש גם אפשרות להמשיך בהשקעה אם הפרויקט מושכר, וליהנות מתשואה מתמשכת מהשכירות ומההשבחה. לקרן יש כיום כ־7,000 משקיעים במאגר שלה, שאליהם היא פונה בכל הצעה שבדקה ומצאה ככדאית.

"לי אין ספק – הישראלים הם העם הכי מושקע בחו"ל פר־קפיטה. זה התחיל בהשקעות ישירות של אזרחים, עבר להשקעות באמצעות חברות, ובשנים האחרונות יש התעניינות גדולה בהשקעות באמצעות קרנות ההשקעה בנדל"ן בחו"ל. אנחנו הרי קיבוץ גלויות, והקשר שלנו עם חו"ל טבוע בנו. כתושבי המזרח התיכון אנחנו תמיד מסתכלים מערבה, לכן רוב ההשקעות הן בארה"ב וגם במערב אירופה".

עו"ד עמוס נעים, יזם נדל"ן בארה"ב, שהחל לאחרונה גם לייצג בישראל את סוכנות הנדל"ן האמריקאית הגדולה קלייר וויליאמס, התחיל להשקיע בנדל"ן בארה"ב לאחר משבר 2008. "היו אז הזדמנויות מעניינות, הדולר היה נמוך ורצינו לגוון את תיק ההשקעות. התמקדתי במנהטן, כי כל מי שרוצה בעולם להשקיע בארה"ב, רוצה את מנהטן. כמובן שצריך להשקיע חכם, ולא להשקיע ברמות סיכון גבוהות".

בשנה האחרונה הייתה ירידה במחירים | צילום: Fotolia

לדבריו, מחירי השכירויות במנהטן עלו כל השנים, אך בשנה האחרונה היתה ירידה במחירים. לפי דו"ח של חברות הנדל"ן מילר סמואל ודאגלס אלימן, מחירי השכירות בדירות סטודיו ירדו במאי האחרון ב־2.6% לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה – הירידה החדה ביותר מאז שהחברות החלו לפרסם את הדו"ח ב־2012. המחיר החציוני לדירות עם שני חדרי שינה ירד ב־5.2% לעומת התקופה המקבילה והגיע ל־4,500 דולר.

"משום שאנחנו מאוד מתוכננים וזהירים, ויש לנו אורך נשימה, אנחנו בונים על תשואה סבירה ועליית ערך הנכס לאורך השנים. המשקיעים רוצים לישון בשקט – אני זה שישן פחות טוב, כי אני זה שדואג להכל ומטפל בכל מבלי שהם יודעים בכלל. השוכרים בארה"ב הרבה יותר מפונקים ותובעניים מאשר בארץ, ואנחנו דואגים לספק להם את כל הדרישות ולא מטרידים את המשקיעים. המשקיעים משלמים דמי ניהול שמגולמים מראש במחיר הדירה ונהנים מתשואה יפה, לפחות בשנים הראשונות".

הזול והבטוח (יותר)

למרות הדומיננטיות הרבה שלה, ניו יורק היא יעד ההשקעות היחיד בארה"ב. כך למשל, משקיעה חברת אינטו ((iintoo באזורים במרכז ובמערב ארה"ב. "אנחנו מחפשים שווקים שלא הגיעו עדיין לשיאם, שווקים שמרניים, לא מאוד יקרים, אבל שיכולים להניב לישראלים תשואה דו־ספרתית בשנה", אומר ערן רוט, אחד ממקימי החברה, שכיהן בעבר כמנהל בקרן הגשמה.

אינטו, הפועלת בשיטת מימון המונים, הוקמה לפני כשנתיים על ידי רוט ודב קוטלר, לשעבר מנכ"ל ישראכרט ובנק איגוד. היא לא גובה דמי ניהול מהמשקיעים, אך דורשת עד 20% מהרווח בעת המימוש. עד היום גייסה החברה כ־30 מיליון דולר והשקיעה כ־120 מיליון דולר בתשע עסקאות – שמונה בארה"ב ואחת בלונדון.

"הפרויקט הראשון שלנו היה אומנם במנהטן", מספר רוט, "אבל בפרויקט השני רכשנו קומפלקס בן 174 יחידות דיור בעיר סנט לואיס במדינת מיזורי, ולפני שנה מקבץ דירות מניב גדול נוסף, בטולסה אוקלהומה". לאחרונה גייסה החברה גם 17 מיליון שקל (כ־4.5 מיליון דולר) באמצעות תשקיף לבניית מעונות סטודנטים בוויסקונסין. "השלמנו את הגיוס בתוך שלוש דקות", אומר רוט. "המשקיעים פשוט התנפלו".

חברה נוספת שמשקיעה באזורים שונים בארה"ב היא פסיפיק הולדינגס, שהוקמה ב־2004 על ידי עו"ד יובל זיו, המכהן כיום כמנכ"ל החברה.
את השקעותיו החל זיו בארה"ב ב־2004 והתמקד בבתי יוקרה בניו יורק, אך ב־2009, לאחר המשבר, שינה כיוון גם בסוג הנכסים וגם במיקומם: "כל הנכסים, גם היקרים וגם הזולים, נפלו ב־80%־70%, אבל מחירי הבתים הזולים החלו לעלות בקצב מהיר של 20%־5% בשנה, הסיכון קטן יותר, ואפשר לקנות בכמויות – זה כמו סניף של וולמארט בניו יורק לעומת חנות בשדרה החמישית – מי עושה יותר כסף? בעיקרון, ככל שהנכס יקר יותר, התשואה יורדת. ניו יורק עברה התייקרות תלולה, והמחירים שם בצמרת. לכן אני מתמקד באזורים אחרים, כמו קליפורניה, פלורידה, אוקלהומה, אטלנטה ועוד, שם המחירים רחוקים ממיצוי".

כמו ישראל רק מסודר

שרגא ויסמן נמצא כבר למעלה מתשע שנים בעסקי הנדל"ן. עד לאחרונה היה מנכ"ל חברת רונסון, שבשליטת עמוס לוזון, חברת בנייה גדולה למגורים בוורשה. ויסמן, מוותיקי ענף הנדל"ן בישראל, שבתפקידו הקודם ניהל את חברת אשדר מקבוצת אשטרום, החל בכהונתו כמנכ"ל רונסון ב־2008 והוא מכיר את השוק הפולני היטב. הוא מעדיף לעבוד עצמאית ובימים אלה מגייס קבוצת משקיעים מישראל (תור המשקיעים ארוך מאוד, הוא טוען) לפעילות יזמית של הקמת בנייני מגורים בוורשה.

לדבריו, פולין, ובעיקר ורשה, נמצאת כיום בנקודת מפנה שלאחריה יעלו מחירי הנדל"ן משמעותית. כיום עולים המחירים באופן קבוע ויציב ב־3%־2% בשנה והתשואה על השכרת דירות מגיעה לכ־4%־5%. "פולין נהנית מתרבות ארגונית מסודרת", הוא אומר. "להבדיל מישראל התהליכים מאוד מסודרים והרבה יותר מהירים, אם מדובר בהיתרי בנייה, תב"עות וכדומה, ולכן קל יותר לעסוק שם בבנייה יזמית. גם שיעורי הביקוש צומחים בוורשה ובערים הגדולות האחרות, ויש הגירה הולכת וגדלה לערים הגדולות מהעיירות ומהכפרים. אם לפני ארבע שנים נמכרו בוורשה 15־13 אלף דירות, הרי שב־2016 נמכרו בה 25 אלף דירות – גידול דרמטי. המדינה גם נהנית מיציבות וצמיחה קבועה של כ־4%־3.5% בשנה".

לדברי ויסמן, תרבות הדיור של הפולנים דומה לזאת של הישראלים. ההעדפה בוורשה היא לדירות קטנות יחסית – 60־40 מ"ר, משום שרוב הביקוש מגיע מזוגות צעירים שזו הדירה הראשונה שלהם. "הבעיה בערים הגדולות כמו ורשה היא שיש מחסור במגרשים טובים. לכן אני מעריך שבסופו של דבר תהיה עליית מחירים גדולה יותר בשנים הבאות", הוא מסכם.
שחקן ישראלי אחר בפולין היא חברת אמבסדור, העוסקת בשיווק דירות יד ראשונה מפרויקטים חדשים בוורשה. מנכ"ל החברה, עידו יונס, מספר גם הוא על מדינה מסודרת ובירוקרטיה מהירה. "ורשה היא לא מקום של בוננזות, אבל אפשר ליהנות שם מתשואה שוטפת של 8%־5% ומהשבחה של 4%־3% בשנה. גם הביקוש גואה, בגלל ההגירה הגדולה מהפריפריה וחזרת פולנים שעובדים במערב אירופה, בעיקר באנגליה, וחוששים מהשפעת הברקזיט עליהם", הוא אומר. לדבריו, הוא חיכה להתחלת פרויקט בוורשה שכלל 100 דירות, והוא נמכר כולו על ידי היזם בתוך יממה וחצי "על הנייר".

לדברי עידו, בניגוד לרומניה, למשל, שם אי אפשר לרשום את הנכס על שם הבעלים, בפולין הנכס נרשם בטאבו על שם הרוכש, כמו בישראל. "אפשר לקנות דירה בוורשה באזור מבוקש כמו פרגה, שזה הפלורנטין של ורשה, בשטח של 25 מ"ר ב־250 אלף שקל. משלמים 20% בתחילת הפרויקט ורוכשים דירה ‘על הנייר'. את השאר משלמים בסיומו, כשבינתיים נהנים מהשבחת המחיר. פרויקט בפולין נבנה בתוך שנה-שנה וחצי, ודירה כזאת ניתן להשכיר ב־1,500 שקל בחודש. אבל רוב הישראלים לא מחפשים השקעה לטווח ארוך, אלא ‘לעשות סיבוב' ולהמשיך הלאה".

העיר שחוברה לה יחדיו

"בעשור האחרון היתה עליית מחירים בגרמניה של כ־12%־8% בשנה", אומר איש העסקים עדי קייזמן, שייסד ב־2003 את חברת ADO, אשר פועלת בתחום הנדל"ן בגרמניה כבר יותר מעשור. "הנתונים הם כלליים ותלויים באזור – יש גם מקומות שבהם העליה היתה קטנה יותר. אבל אם להשקיע בלונדון או בברלין, הרי שאני אומר חד משמעית – ברלין". במהלך השנים רכשה החברה יותר מ־200 בנייני מגורים בעיר בהיקף של מאות מיליוני אירו. ב־2008 הפכה ADO לחברה ציבורית שמניותיה נסחרות בישראל. כיום שותפות בה שיכון ובינוי, חברת הביטוח הראל והקרן האנגלית סטנהאם.

ב־2011 הקים קייזמן גם את החברה הפרטית Berlin Estate, הפונה ללקוחות קצה ומתמחה ברכישת בנייני מגורים, השבחתם, ומכירת דירות לאחר פרצלציה. החברה מתמקדת ברכישת בניינים מסוג "אלטבאו" (בנייה אירופית קלאסית) במיקומים מרכזיים ובעלי פוטנציאל השבחה. החזקת בניינים כאלה נחשבת יקרה יחסית, משום שכל ליקוי בהם דורש תיקון ברמה גבוהה ביותר.

לצידה של Berlin Estate, פועלת חברת Berlin Aspire, המנהלת את הנכסים בברלין ודואגת גם להשבחתם, לשיפוצם במידת הצורך, לשדרוגם ולהתאמתם לשוק.
"תחום המגורים בגרמניה הוא מאוד סולידי עם רמות סיכון מאוד נמוכות", אומר קייזמן. "ברלין נתפסת כמקום של יציבות. תרבות המגורים בגרמניה מתבססת בעיקר על שכירות, להבדיל מישראל. עניין של חינוך ומסורת – אנשים גרים שם עשרות שנים בשכירות. יש מחסור גדול בבנייה חדשה, והביקוש האמיתי עולה על ההיצע".

לדבריו, המשקיעים הישראלים די בולטים בברלין, רובם החלו ברכישת דירה בודדת להשקעה וגם למגורים, וכיום המספרים הולכים וגדלים, כשחלקם כבר משקיעים גם ביזמות בנייה: "יש בברלין הרבה משקיעים מכל העולם, אבל הישראלים זריזים יותר, פחות שמרנים ורואים קדימה – סוג של פורצי דרך. אני מעריך שבשנים האחרונות השקיעו ישראלים, כולל חברות נדל"ן מסחרי, מאות מיליוני יורו בנדל"ן בגרמניה", הוא מסכם.

הכתבה מופיעה בגיליון יוני של פורבס ישראל

לרכישת הגיליון חייגו 077-4304645

לרכישת מנוי למגזין פורבס ישראל

לכל העדכונים, הכתבות והדירוגים: עשו לנו לייק בפייסבוק