בועה להשכיר: חוק המע"מ החדש רק מוסיף שמן למדורה

החוק לפטור ממע"מ לרוכשי דירה ראשונה אמור היה לקבל השבוע את אישור הכנסת, אבל גילוי גופות הנערים ליד חברון הביא לדחיית הדיון. בינתיים קשה למצוא חברי כנסת שיתמכו פומבית בחוק, שעלול להגביר את הביקוש לדירות דווקא בתקופת מחסור, ולעורר בעיות חלוקה קשות: על פי ההערכות במשרד האוצר עצמו, יעמדו לרשות הזכאים לדיור מוזל כ־10,000 דירות, בעוד שמספר הזכאים נאמד ב־40־50 אלף.

המרוץ לדירה המוזלת עלול להתגלות כמסובך ואכזרי לא פחות מהמרדף אחר הדירות המתייקרות. מי שאינם זכאים יגלו שהביקושים בשוק גאו, שהמחסור בדירות החריף ושהמחירים של מגורים שאינם נכללים בהטבה זינקו אף הם. גם באוצר אין מי שחושב שתוכניות ההוזלות ישנו את פני השוק, אבל אנשיו של לפיד מקווים שאלפי זכאים ייהנו מההוזלה, ושהמבקרים מגזימים בתיאור ההתייקרויות שתביא איתה התוכנית.

הח"כ החדש־ישן מהליכוד, כרמל שאמה הכהן, היטיב להמחיש את הביקורת: "זה דומה למצב שבו פורצת שריפה גדולה. מכבי האש מגיעים, אבל במקום להתיז מים הם שופכים בנזין". שאמה הכהן אמר את הדברים בישיבת ועדת הכלכלה של הכנסת. בדיון המיוחד שכינס היו"ר, איש האופוזיציה אבישי ברוורמן, לא נמצאו תומכים נלהבים בתוכניות הממשלה. עיקרי הביקורת ידועים, ולמעטים מאוד יש הצעות חלופיות להקלה מהירה על מצוקת הדיור. אך לפחות אחד הקולות, ראוי שיישמע פעם נוספת.

ד"ר נעם גרובר, כלכלן ממכון טאוב בירושלים, ניסה לשכנע את חברי הכנסת לתמוך בהצעה נכונה – אבל חסרת סיכוי בקרב פוליטיקאים פופוליסטים: מיסוי על שכר הדירה. בניגוד למה שרבים חושבים, יש בישראל מס על שכר דירה, אבל הוא חל רק על מי שמשכיר דירה במחיר של 5,080 שקל ויותר (המחיר הקובע מתעדכן עם מדד המחירים). מבחינת הפוליטיקאים מדובר ברעיון בעייתי: חלק גדול ממשכירי הדירות הם בני מעמד הביניים, שאותם מנסה לפיד לגייס לצדו. הם בוודאי לא רוצים שמישהו יגלח 20%־25% מהכנסתם השקטה והבטוחה.

גם שוכרי הדירות, רבים מהם בני מעמד הביניים, או לפחות כאלה המקווים להתקבל למעמד בתום תקופת ההשכרה, חוששים: במשך שנים רבות התרגלו השוכרים, בעיקר באזור תל
אביב, שהם פועלים בשוק של קונים בלבד, ורק פינה רכה בלבו של בעל הדירה היא שמונעת ממנו להזניק את שכר הדירה לגבהים בלתי אפשריים. את המס החדש, חוששים רבים, ינסו בעלי הדירות לגלגל על השוכרים באמצעות העלאת שכר הדירה.

צילום: shutterstock

"מי שמתנגד להטלת מס על משכירי הדירות אינו מגן על העניים, אלא על העשירים", אומר
גרובר ומציג נתונים המראים ש־22% מהמשפחות בחמישון העליון (שני העשירונים העליונים) החזיקו לפחות דירה אחת נוספת בשנת 2012. הנתונים של גרובר מסתמכים על סקרי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ולכן אינם מעודכנים. אפשר בשקט להניח שהנתון האמיתי מתקרב היום ל־25% מהמשפחות המבוססות: אופנת הדירות להשקעה פרחה ככל שירדה הריבית במשק והתשואה על אפיקי ההשקעה המסורתיים הידלדלה. ב־2006 החזיקו רק 6% ממשקי הבית המבוססים דירה נוספת. גם נתוני האוצר מלמדים על עלייה רציפה בחלקם של רוכשי הדירות להשקעה.

הפטור שיש לרוב משכירי הדירות ממס הוא על פי גרובר "מס רגרסיבי" – כלומר, מיטיב עם העשירים ומקשה על העניים. "הטלת המס בהכרח תקטין את מספר הדירות להשכרה במשק", הוא מסביר. בחו"ל רבות מהדירות להשכרה שייכות לחברות מסחריות המקימות פרויקטים להשכרה ומרוויחות מהן, ואילו אצלנו כל היוזמות לדיור להשכרה נכשלו. זה קורה משום שחברה מסחרית משלמת מסים על ההכנסות מהדירות שהיא משכירה, ואינה יכולה להתחרות בבעלי דירות פרטיים הפטורים ממסים. וכך מרוויחים העשירים פעמיים: פעם מהפטור ממס ופעם מהמחסור בדיור להשכרה".

אם יוטל מס על השכרה, יעדיפו רבים מהמשכירים למכור את הדירות, והמחסור בדיור להשכרה יגרום לעליית דמי השכירות. לא תהיה זאת פגיעה דווקא בחלשים? "לא בהכרח. אם יגדל היצע הדירות למכירה והמחירים יירדו, יעברו גם חלק משוכרי הדירות לשוק קוני הדירות. הם ייגרעו משוק השוכרים וכך יפחת הביקוש לדירות שכורות, במקביל לירידה בהיצע".

ומה על החשש שהמשכירים יגלגלו את המס על השוכרים? "זהו בוודאי פחד שווא. בעלי הדירות משכירים אותן כבר עכשיו במחיר הגבוה ביותר שהם יכולים לדעתם לקבל תמורת הנכס. הם לא עושים טובה לאף אחד. אם הם יצטרכו לשלם מס, הם לא יוכלו, במרבית המקרים, לגלגל את התוספת הלאה, והמשכירים הם שיישאו בעיקר הנטל".

מהי לדעתך כמות הדירות למכירה שתצטרף לשוק כתוצאה מהמיסוי? "קשה לדעת במדויק, אבל מדובר במספר גדול. על פי הנתונים יש כ־640 אלף דירות בשכירות, וההכנסות מהן מסתכמות ב־20 מיליארד שקל בשנה. אם כתוצאה מהמיסוי יצאו לשוק רק %10 מהדירות, מדובר במספר עצום שיכול להשפיע על המחירים באופן משמעותי".

גרובר מציע גם פתרון פשוט והגיוני לבעיית ההתחדשות של מרכזי הערים. תוכניות 'תמ"א  38' מאפשרות ליזמים לחדש בניין ישן ולהרוויח באמצעות תוספת קומות, אך הצלחתן חלקית מאוד. בבניינים ישנים מתגוררים לרוב דיירים מבוגרים רבים שמעדיפים להמשיך את חייהם בבניין הישן והשקט, במקום להתגורר במשך שנים בבית ההופך לאתר בנייה פעיל. הפתרון המקובל בעולם, אומר גרובר, פשוט ויעיל: רוב של דיירים יכול לכפות על השאר את מכירת הבניין, וכך יכולים הדיירים לקבל מיד דירות חדשות, במיקום רצוי להם, מבלי לעבור את הסבל הכרוך ב'תמ"א 38'".

המעריך הלאומי
השמאי הממשלתי טל אלדורוטי לא תכנן לבלות כאן את חודשי הקיץ החמים. אם היה זה
תלוי בו, הוא היה מבלה בימים אלה ממש בהריה הצוננים של סלובניה. אבל אלדורוטי הוא אחד האנשים העסוקים ביותר במדינה כיום. תוכנית ה"אפס מע"מ" של לפיד בנויה על
הערכות שווי של עשרות אלפי דירות ברחבי המדינה. תקרת המחיר לדירה שתקבל פטור
ממע"מ היא אומנם 1.6 מיליון שקל (לזכאים לפטור מרבי), אבל אין טעם לקבוע תקרת מחיר
כזו לדירות באזורי פריפריה, שבהם מעטות הדירות שמחירן גבוה מ־1.5 מיליון שקל. כדי
למנוע את הקפצת מחירי הדירות, יש לקבוע בכל אזור את תקרת מחיר הדירה לצורכי הפטור.

בימים רגילים עוסקת יחידת השמאות של אלדורוטי בשמאות של נכסי מקרקעין שונים
השייכים למדינה ולמינהל מקרקעי ישראל. מכיוון שהממשלה היא בעלת הנדל"ן וסוחרת
הנדל"ן הגדולה במדינה, עומד אלדורוטי בראש יחידה גדולה הכוללת 64 איש במשרה מלאה, ואחראית לפעילותם של עוד כ־200 שמאים פרטיים המועסקים כיועצים חיצוניים.

הג'וב החדש נראה גדול על היקף היחידה הממשלתית, אבל עבודות ההכנה בעיצומן
ובמשרדים הממשלתיים מעריכים שאלדורוטי יוכל לעמוד בדד־ליין האכזרי שנקבע להשלמת
ההיערכות – 15 בספטמבר. הוא הצליח לקבל אישור של חמישה עובדים נוספים ולעגל את
מספר העובדים הקבועים שלו ל־70, אבל התוספת כבר לא תשפיע הרבה על לוחות הזמנים.

מה שבאמת גרם לקפיצת מדרגה בהיערכות היא תוכנה סטטיסטית שאמורה לקבוע את
המחירים הממוצעים בכל אחד מבין 800־1,000 אזורי המחיר שייקבעו (מספרם המדויק של
האזורים, שנקבע על פי רישומי רשם המקרקעין, טרם הוחלט). לתוכנה מוזנים נתוני מכירות דירות שהתקבלו מדיווחי קבלנים למשרד השיכון, ואופן החישוב הסטטיסטי של מחירי הבתים מבוסס על נוסחה שתפורט בחוק שיאושר על ידי הכנסת. חישובי התוכנה ישולמו בעת הצורך על ידי הערכות מקצועיות של שמאי המחלקה, שרובם התפנו מעבודותיהם השגרתיות לטובת ההיערכות לקראת החוק.

קביעת המחירים באזורים שייקבעו לא תהיה ניתנת לערעור, וגם מי שיחוש שנגרם עיוות
יתקשה להוכיח זאת: המחירים שעל פיהם תיקבע תקרת המחיר יהיו ממוצעים. תמיד אפשר יהיה למצוא באזור דירות יקרות או זולות יותר, אבל סוד הממוצע יישאר בנוסחה הסטטיסטית
המסובכת, המתבססת על נתוני מכירות שאינם גלויים לציבור הרחב. וממילא, מספר הניזוקים במקרה של טעות לא יהיה גדול: כפי שנאמר כאן קודם, רק כ־20% מהזכאים     וכ־10% מרוכשי הדירות יוכלו בכלל ליהנות מהפטור המיוחל.