|
ביום שישי פרסמה ממשלת סין קריאה לבנקים לדרוש תשלום תשלומי מקדמות גבוהים יותר עבור בתים נוספים בערים. הפרסום, שנסמך על תוכניתו התלת-שנתית של ראש הממשלה וון ג'יאבאו לקירור סקטור הדיור המתחמם במדינה, מגיעה בזמן שבו נתונים רבים מלמדים על עלייה חדה של מחירי הדיור בסין והתפתחותה של בועה.
מחירי הבתים ב-100 הערים הגדולות במדינה עלו ב-2.5% בפברואר בשיעור שנתי, לפי אחד הסקרים. האינפלציה במחירי הבתים הורגשה במיוחד ב-10 הערים הגדולות במדינה, שם עלו מחירי הבתים בפברואר ב-4.3% ביחס לחודש המקביל בשנה שעברה. הלשכה הסינית לסטטיסטיקה דיווחה כי ב-2011 כולה עלו מחירי הבתים ב-6.8% ו-7.7% ב-2012.
לקבלת כל העדכונים, הדירוגים והניתוחים – עשו לנו לייק בפייסבוק
מחירי הבתים במדינה נוסקים מאז תחילת העשור האחרון, ובייחוד מאז שנת 2009, כאשר ראש הממשלה וון הזרים כסף רב מאוד לסקטור. מחירי הדיור, שלא במפתיע, זינקו בכ-20% באותה שנה. השוק חווה תיקון חד ב-2011, אך בנק אוף צ'יינה, הבנק המרכזי במדינה, החל מגמה שורית נוספת בשנה שעברה כאשר הזרים אפילו יותר נזילות לשווקים.
כתוצאה מכך, מחירי הבתים הגיעו לרמה בה הם מעבר להישג ידם של מרבית הסינים, מלבד העשירים, והכלכלנים סבורים שהבעיה רק תחמיר. על פי סקר רויטרס, מעריכים האנליסטים שהמחירים יעלו ב-7% נוספים השנה. וון יוחלף מחר כראש ממשלה על ידי לי קשיאנג. על כן, כל העיניים יהיו נשואות אל לי, שעה שהוא מרכיב את תכנית הדיור שלו לשנים הקרובות.
בדרך להתרסקות? צילום: רויטרס
אנליסטים רבים בתחום הנדל"ן לא מאמינים שקיימת בעיה. "גורמים רשמיים בממשלה לא יכנו את מחירי הבתים כ'בלתי סבירים' בפגישתם הקרובה", אמר זנג הוגנווי מחברת הנדל"ן טוספור. "הצמיחה במחירי הבתים מתאימה להתאוששות הכלכלה". גם אלה שסבורים שיש כאן בעיה, טוענים שהיא יכולה להיפתר באמצעות בליץ בנייה נוסף.
האוכלוסייה הפרברית במדינה צפויה לגדול ב-200 מיליון איש בעשור הקרוב. הדבר מיתרגם לצורך בכ-10 מיליון יחידות דיור בכל שנה, במקביל להתגברות מגמת ההגירה לערים, יחד עם הצורך להחליף או לשפץ חלק מן הבתים הישנים יותר. מארק וויליאמס מחברת קפיטל אקונומיקס בלונדון מעריך כי היזמים בסין יכולים לעמוד בדרישה בקלות. הקבלנים, מציין וויליאמס, בנו 11 מיליון יחידות דיור ב-2012, "השנה הקשה ביותר של הסקטור עד כה". אם הם ימשיכו בקצב הנוכחי, הם יגיעו לקצב בנייה של 19 מיליון יחידות דיור בשנה בחמש השנים הבאות. קצב בנייה כזה הוא מוגזם אפילו עבור הערכות הביקוש האופטימיות ביותר. "אלא אם תהיה עלייה חדה ובלתי צפויה בקצב ההגירה אל הערים, תיוותר כמות עצומה של בתים, אשר יימכרו רק אם המחירים יקרסו".
הבעיה למעשה חמורה יותר ממה שוויליאמס מציג. הצמיחה באוכלוסייה העירונית לא צפויה לגדול, משום שכוח העבודה במדינה נמצא כבר במצב מאוזן, והאוכלוסייה כולה תגיע למצב הזה תוך מספר שנים. החוואים אשר רצו לעבור לערים הגדולות, על פי מרבית התחזיות, כבר עשו זאת.
התוכנית שלו לא הצליחה. ראש הממשלה היוצא וון | צילום: רויטרס
הצרה של בייג'ין היא שיזמי הנדל"ן בונים את הסוג הלא נכון של בתים. סין זקוקה לבתים שישרתו את העניים ואת מעמד הביניים. בכירים בסין כבר תיכננו לבנות 36 מיליון יחידות "דיור בר השגה". למעשה, ראש הממשלה הנכנס היה האחראי לתוכנית הזו.
אולם התוכנית של הממשלה לבניית דיור בר השגה מתגלה בינתיים כמאכזבת, ונכשלת כמעט בכל הקריטריונים. הסיכוי שהתוכנית תתגלה כהצלחה במהלך תוכנית החומש הנוכחית, אשר מסתיימת ב-2015, נמוך למדי.
יזמים פרטיים לא יבנו דיור מוזל בהיעדר סובסידיות מטעם הממשלה, והרשויות המקומיות נמצאות לרוב במצב כלכלי בעייתי. בייג'ין עדיין לא פרסמה נתונים רשמיים על שיעור החוב המקומי בשנה שעברה, אך הוא עלול לנסוק ל-17.5 טריליון יואן (2.8 טריליון דולר), על פי הערכות אנליסטים.
הבועה בשוק הדיור הסיני, על כן, לא נמצאת בתחתית, אלא בראשו. כאשר אפילו אמצעי התקשורת הרשמיים מודים כי שוק הדיוק מתקדם בנתיב "מאוד בלתי יציב", אפשר להיות בטוחים כי יש בעיה גדולה מאוד שאורבת מאחור. כמעט אף אנליסט לא צופה ירידה במחירי הבתים במדינה בשנה הקרובה.
בסוף 2012 היו בערך 236 מיליון מטרים רבועים של בתים בשוק, כמעט פי שלושה מקצב המכירות החודשיות. ייתכן שהדבר ניתן לניהול, אולם תמרור האזהרה המשמעותי הוא כי כמות הדירות שלא נמכרו נסקה ב-40% בשנה האחרונה.
סקטור המגורים יכול לצנוח מהר. העשירים קונים דירות ומשאירים רבות מהן ריקות. לא בלתי נפוץ למצוא בעל בית עם 20 דירות בלתי מאוכלסות. כאשר הכלכלה תתפורר – תרחיש סביר למדי – בעלי הבתים ייפטרו מן הדירות בניסיון לגייס כסף נזיל או להימנע מהפסדים גדולים. מרבית הדירות שלא נמכרו נמצאות באזורים עירוניים קטנים, בדיוק המקומות בהם הבהלה עשויה להתחיל.
אנליסטים אומרים כי "סין שונה ולא תיפול", אך שמענו וריאציות של המשפט הזה מכלכלות שונות בהיסטוריה, רגע לפני שקרסו. הטכנוקרטים בבייג'ין יכולים לדחות את מועד ההתרחשות, אך הם לא יכולים לשנות את חוקי הכלכלה. ההתרסקות בוא תבוא.
|
