בעקבות בחירת טראמפ לנשיאות ארה”ב: האינפלציה מעבר לפינה?

כדי להתעשר מנדל"ן, כמו המיליארדרים הגדולים, עליכם: 1. לקנות נכסים; 2. לממן את הרכישה בריבית קבועה; 3. לחכות לאינפלציה.

נדל"ן ממונף יצר הרבה הון בארה"ב. הדבר עבד היטב בשנות ה־70, כאשר האינפלציה הגואה תפסה את הלווים לא מוכנים והביאה לרווחים לא צפויים לבעלי הנכסים. זה עלול לקרות שוב אם המדיניות הפיסקלית תצית מחדש אינפלציה. הנשיא הנבחר דונלד טראמפ מתכנן קיצוץ של מיליארדים במיסים והשקעות בסכומים דומים בתשתיות. למעשה, מדיניותו הכלכלית צפויה לייצר לעסקיו שלו עושר הרבה יותר גדול ממה שכלבי השמירה של הממשל התקין מודעים לו.

אינפלציה לא צפויה יוצרת מרוויחים ומפסידים. לווים – אם יש להם משכנתה בריבית קבועה, יגרפו רווחים. מלווים – אם הם מושקעים באגרות חוב ארוכות טווח בפנסיה שלהם, יספגו הפסדים.

משקיעים גדולים מהמרים על עליית מחירים באמצעות רכישת בנייני דירות, הממומנים בחוב ונדל"ן מסחרי. משקיעים קטנים יכולים לעשות זאת על ידי קרנות ריט להשקעה בנדל"ן (TIER). אין זמן טוב יותר לרכוש קרנות ריט, סבור רוברט ג. סמית', המנהל תיקי השקעות בשווי 12 מיליארד דולר בחברת Sage Advisory מאוסטין, טקסס. "הנשיא הבא הוא אחד מהבנאים הפורים ביותר אי פעם", מכריז סמית'.

בין אג"ח לנדל"ן

ההתרגשות של המשקיעים בעקבות הבחירות הגיעה בשצף של ממש לכמה מגזרים. יצרני תרופות ובנקים נשמו לרווחה בציפייה שמעתה הרגולציה תתמתן. חברות שיעלו על גל בניית התשתיות, כמו rallipretaC, הגביהו את ציפיותיהן.

החגיגה הזו בתום הבחירות הותירה את הנדל"ן בחוץ. מניות החזקה בריט ירדו ב־14% משוויין בחודש יולי, כך על פי התאחדות ריט הלאומית בארה"ב. מה קורה? משקיעים, שהתייאשו מהתשואות המזעריות באג"ח ממשלתיות, הפנו את השקעתם לקרנות ריט המסוכנות יותר. כאשר התשואה של אג"ח ממשלתיות לעשר שנים החלה לטפס ביולי, תשואת הריט טיפסה גם כן. הדבר הוריד את מחירי המניות, אך ייתכן שהמשקיעים התבלבלו בין תשואה נומינלית לריאלית.

מרבית ההון של טראמפ קשור בנדל"ן. הוא ידע לדאוג לו

אינפלציה מעלה את התשואה הנומינלית על משכנתאות ואג"ח קונבנציונליות, שכן מחזיקי אג"ח מחפשים פיצוי על כך שהם מקבלים מטבע בעל ערך מופחת. אך זרם ההכנסות מנדל"ן קרוב להכנסות טרום-אינפלציוניות, מסביר ז'אן־מישל ווסטרליין, מנכ"ל Capfundr, חברת נדל"ן מניו יורק. שיעור גבוה יותר של מדד המחירים לצרכן ידחוף לבסוף את שכר הדירה כלפי מעלה, כמו גם את מחיר הנכס עצמו.

לווסטרליין יש הנתונים להוכחת הטענה שלו. הוא השווה את התשואה על אג"ח ממשלתיות ואת התשואה על שכר דירה במהלך 37 השנים האחרונות. כאשר האינפלציה העלתה את התשואה הנומינלית על אג"ח ממשלתיות והורידה את מחירי האגרות, הדבר לא העלה את התשואה על נדל"ן או הוריד את מחירי הנדל"ן באותו האופן: שיעור ההחזר נותר על 6%־9%, גם כאשר התשואה על אג"ח ממשלתיות נעה בחוסר שליטה בין 2%־14%.

לסמוך על טראמפ

התחזיות לאינפלציה מתגברות. באופן צפוי, שוק האג"ח בנסיגה. אך ערך הנכסים ממשיך להיות יציב, אומר ווסטרליין. אכן, אינפלציה לא רק שלא תפגע בערך הנכסים, היא תעזור לבעלים שלקחו עבורם משכנתאות בריבית קבועה. השכירות שהם מקבלים עבורם מטפסת, אך תשלומי המשכנתה נותרים במקום.

המנצחים בעקבות אינפלציה כוללים בעלי בניינים (להבדיל מבעלי משכנתאות) במודל של ריט. לקרן כזו יש בממוצע חוב של 31% מערך נכסיה. מרבית החוב הזה, מסביר ווסטרליין, הוא בריבית קבועה.

חוב, כמובן, מגיע לצד סיכון. ייתכן שהאינפלציה לא תגיע כלל; אזהרות קודמות בנוגע לאינפלציה, על גבי מגזין זה ואחרים, טרם התממשו. קרנות טיר נושאות בחובן סיכונים משלהן, והן רגישות יותר מאשר מחירי הנכסים למה שמתרחש בשוק המניות.
תוכלו לשאוב ביטחון מהעובדה שלאדם חשוב אחד יש סיבה לעודד את חזרתה של האינפלציה. מרבית ההון של טראמפ קשור בנדל"ן, והוא לא מהסס ללוות כסף. פורבס מעריך, שהחוב בריבית קבועה שלו עומד על 008 מיליון דולר.