בשדרת המיליארדרים במנהטן, ממש ליד סנטרל פארק, עומד למכירה בית יוקרתי עם ארבעה חדרי שינה עומד. הבניין כולל תקרות באורך של 3 מטר, ארבעה וחצי חדרי אמבטיה ומטבח עם פינת אוכל. הוא כולל גם שירותי קונסיירז' 24 שעות ביממה. המלכוד? לאדם הפשוט לא תהיה הצלחה בלמצוא את הנכס המדובר בשוק הפתוח. המוכר, שזהותו לא נמסרה, מבקש הצעות מקבוצה נבחרת בלבד. אם אין לכם את הקשרים, לעולם לא יהיה לכם סיכוי.
עסקת הדירות במנהטן היא חלק ממגמה פורחת בתחום הנדל"ן, שמונע ממחסור עצום בנכסי מגורים: בתים למכירה שמעולם לא מתפרסמים בפומבי במאגרי מידע גדולים, וידועים יותר בכינוי "רשימות כיס".
הנוהג המדובר מקושר לרוב לדירות יוקרה, כמו במקרה של ביתו של השחקן דוויין "דה רוק" ג'ונסון, שנמכר החודש ב-27.8 מיליון דולר בעסקה שנסגרה בשקט ובצנעה – מחוץ לשוק. מוכרים עשירים ובעלי שם רואים בעסקאות מסוג זה דרך להגן על פרטיותם.
מחמירים את פערי הדיור
השימוש בפרקטיקת מכירות הכיס משמש בעיקר כאשר הנכסים נמכרים בטווחי מחירים גבוהים, ומדובר בתופעה שצוברת תאוצה והופכת ללוהטת במיוחד. במקרים מסוימים – ההליך מאפשר עסקה מהירה יותר ובתנאים טובים יותר עבור המוכרים. אולם באופן כללי, הנוהג זכה להתייחסות מצד אנשי מקצוע רבים ורגולטורים בתחום הנדל"ן בשל היעדר השקיפות והאופן הבוטה בו ההליך מטה את המכירות לקונים מקושרים בלבד. המבקרים טוענים כי העסקאות שנערכות מחוץ לשוק עלולות להחמיר את פערי הדיור. קבוצת הסחר הלאומית של המתווכים אף החליטה לאסור אותם כליל בשנת 2019.
"הטרנד הזה מסמל מעין אזור חשוך ומעורפל של ענף הנדל"ן, בו הבתים אינם משווקים לכולם, אלא לרשת ספציפית מאד של אנשים", אומר גלן קלמן, מנכ"ל חברת רדפין. על פי נתוני רדפין, בערים כמו שיקגו, אינדיאנפוליס, אורלנדו, לאס וגאס וניו יורק, השימוש בפרקטיקת רשימות הכיס הוכפל. בלאס וגאס גדלה התופעה פי ארבע מאז שנת 2018. "אפשר ממש לראות את צבירת הפופולריות ואת האופן שבו זה פוגע בפתיחות של שוק הדיור", אומר קלמן.
השימוש הכללי ברשימות כיס משתנה לפי ערים ומיקומים שונים; בשיקגו, למשל, מעריכה רדפין כי 6.5% מסך העסקאות נסגרו מחוץ לשוק בחודש מרץ האחרון. בלאס וגאס נתון זה עמד על 2.5%, למרות העלייה המשמעותית באחוזים מאז 2018.
ביקורת פנימית בעולם הנדל"ן
אליזבת קורבר-גלן, פרופסור לסוציולוגיה באוניברסיטת ניו מקסיקו, בחנה את השפעת רשימות הכיס על דיור הוגן: "כשסוכני נדל"ן משתמשים ברשימות כיס הם מעניקים גישה למכירה רק לאנשים ספציפיים ברשת שלהם. בהקשר של רשתות שמופרדות באופן מסוים, לפעמים על פי מאפיינים גזעיים של האנשים בתוך הרשת, זה אומר ש'סוכנים לבנים' פותחים אותן באופן לא פרופורציונלי לרשתות שלהם. בפשטות – נוצר מצב בו רוכשי הדירות הפוטנציאליים כמעט תמיד 'לבנים'".
במקרים מסוימים, היא מוסיפה, המוכרים אינם מפרסמים את בתיהם מתוך כוונה מפורשת לחסום קונים מסוימים, כאשר בדרך כלל מדובר באנשים מקבוצות אתניות אחרות.
כריס פריי, איש מכירות נדל"ן באלגרן בניו יורק, טוען כי לקוחות רבים מסרבים כיום לרישום ציבורי של הנכס בשל הרצון לשמור על הפרטיות שלהם. גם פרנס פריידל, מתווך שותף בחברת בראון האריס סטיבנס, טוען כי הוא מתנגד בדרך כלל לניהול עסקאות דרך 'רשימות כיס'.
עם זאת, לדבריו יש מקרים יוצאים מן הכלל בהם קונה פונה למוכר ומבקש לרכוש "נכס שאינו קיים בשוק הפתוח באופן מסורתי". לצד היתרונות, מציין קלמן, רשימות הכיס משפיעות לרעה על השוק כולו, בייחוד נוכח המחסור בהיצע הדירות בארה"ב.
הסלבריטאים אינם הבעיה האמתית
"כולם מתייחסים למכירת הבתים של סלבריטאים כמו טום קרוז או 'דה רוק', אבל זו לגמרי לא הבעיה העיקרית", הוא אומר. "הבעיה העיקרית בתופעת 'מכירות הכיס' היא דווקא במקרים אחרים. ניקח לדוגמה מקרה של מכירת בית ב- 1.2 מיליון דולר באורנג' קאונטי, קליפורניה. זה נכס שהרבה אנשים יהיו מעוניינים בו. הבעייתיות מתחילה כשסוכן הרישום אומר שמכיוון שיש כל כך הרבה ביקוש – הוא ישווק את הבית אך ורק ברשת שלו".
לכן, על אף הפופולריות הגואה של הטרנד – אנשי נדל"ן ממשיכים לבקר אותו בחריפות. עם זאת, בהיעדר התערבות ממשלתית או משפטית מצד הרשויות בארה"ב, נראה כי מכירות באמצעות רשימות הכיס יימשכו.
צילומים: Shutterstock
