Forbes Israel Logo

הדיור והשוק: איך עושים את זה כמו שצריך

בעקבות התייקרות מחירי הדיור להשכרה בישראל, אשר נמשכת מספר שנים, חוזרות ועולות תוכניות לעידוד הדיור להשכרה בישראל. לעתים עדיף להעתיק טוב מאשר להמציא גרוע – ועל כן נכון יהיה ללמוד ולנתח את המודל האמריקני.

שוק הדיור להשכרה בארה"ב מהווה במשך שנים רבות כ-35% משוק הדיור ומונה למעלה מ-40 מיליון בתים. חריג לכך היה בשיא בועת משכנתאות הסאב פריים, כאשר שוק ההשכרה ירד לכ-30% עקב הקלות בקבלת משכנתאות לרכישת דירה.

הצלחת המודל האמריקני נובעת ממספר גורמים. הראשון הוא זמינות המוצר. דיור להשכרה קיים גיאוגרפית במרכזי הערים ובפרברים ולמעשה בכל מקום בארה"ב, ובכך יודעים השוכרים שיוכלו בכל מקום ובכל פרק זמן לשכור דירה.הדיור להשכרה מתפרס על מגוון רמות – מיוקרתי ועד עממי.

פרויקט דיור להשכרה מתנהל כעסק לכל דבר ולא כמו הכנסה צדדית נוספת, כנהוג בישראל. ענף תעשייה הכולל ייצור, ניהול, תפעול, תחזוק, מדידה ודיווח. עולם ומלואו הרחוק כמזרח ממערב מתדמית בעל הבית הישראלי, המשכיר דירה מעופשת עד שהילד שלו יגדל וירצה לגור בה.

 

בניגוד לישראל, בארה"ב אין לציבור אובססיה להיות בעלים של דירה. בית להשכרה באל.איי | צילום: רויטרס

ביטחון לדייר

שוק הדיור להשכרה בארה"ב שקוף, ברור ומפוקח. כללי המשחק בין בעלי הדירות לדיירים מוגדרים היטב. דייר יכול לגלוש באינטרנט ולקבל מידע מלא על כל פרויקט למגורים, לרבות שכר הדירה המבוקש לכל סוג דירה וכל יתר התשלומים האחרים להם יידרש, ולקבל את מלוא השירותים הכלולים בשכר הדירה. אין הפתעות ואין שינויים.

בנוסף, כיוון שמדובר בתעשייה מסודרת, הדייר יודע שיוכל להישאר לגור בדירה למשך שנים ואפילו לעבור עם גידול המשפחה לדירה גדולה יותר באותו פרויקט או בסביבתו. וגם להפך: עם יציאת הילדים מהבית יכולים בני הזוג לעבור לדירה קטנה יותר.

פרויקט דיור כולל לרוב שירותים מלאים באתר – לרבות אחזקה, השכרה, משרד וכו'. כך שאין צורך בריצה אחר בעל הבית בדרישות לתיקונים, תשלומים וכו'.

קשה לדעת מה קדם למה, אך המצב הוביל לכך שבארה"ב אין לציבור אובססיה להיות בעלים של דירה. ישראל שונה. שוק הדיור להשכרה הוא קטן, חובבני ומאופיין לרוב בבעלים פרטיים המחזיקים דירה אחת נוספת. גם כאן קשה לדעת מה קדם למה, אך הישראלי מעדיף באופן מסורתי לקנות ולא לשכור.

כדי ליצור שינוי בישראל נדרשת תפיסה כוללת ומקיפה. שינויים קטנים או שינויים בפרמטר אחד לא יחוללו את השינוי.

להערכתי, התקררות הדיור למגורים ב-2012 וירידת המחירים הצפויה, תיצור אפקט הפוך. הישראלים מחכים לירידת המחירים כדי לרכוש את הדירה אותה לא יכלו להרשות לעצמם בשנים האחרונות.

חריג מסוים עשוי להתרחש בשוק קבוצות הרכישה והדיור להשקעה, שהיה פופולרי בשנים האחרונות. על פי הסטטיסטיקה, כמחצית מהרוכשים היו משקיעים. כל פרויקט שיסתיים יוציא מחצית מהבניין לשוק ההשכרה. בפרויקטים היוקרתיים יהיה קשה למצוא שוכרים והדבר יביא לירידת מחירי השכירות והדירות.

צמיחתה של תעשייה

שוק הדיור להשכרה בארה"ב נשען על כך שהתחבורה הציבורית זמינה, נגישה וזולה כמו גם מחירי המכוניות והדלק. בישראל המצב רחוק מכך. על כן יהיה קשה לעודד בישראל דיור להשכרה בפריפריה.

מבחינה כלכלית שוק הדיור להשכרה בארה"ב הוא שוק מוסדי. המשקיעים המרכזיים בו הם קרנות פנסיה והשקעה, בנקים וכולי. התשואות בשוק נמדדות כמרווח מעל לאג"ח הממשלתי הארוך. ההשקעה נחשבת לסולידית יחסית. הפרויקטים מחולקים לסוגים על פי האזור הגיאוגרפי והשכונה, ובהתבסס על מצבו הפיסי וגילו של הנכס.

מבחינת האזורים, מלבד פרמטרים טריוויאליים כגון מעמד סוציו-אקונומי של האוכלוסייה, חינוך ופשיעה, ישנה חשיבות גדולה לנגישות ולקרבה למרכזי תעסוקה, תחבורה ציבורית ולכבישים ראשיים. באזורים חזקים מאוד עם נכסים טובים, התשואה יכולה להיות כיום כ-5%. באזורים פחות טובים ונכסים שאינם מתוחזקים היטב – התשואה יכולה להגיע גם ל-9% . כך שלמרות שמדובר באותה תעשייה, המוצרים שונים לגמרי.

המימון נעשה בדרך כלל על ידי בנקים מסחריים ורשויות ממשלתיות – פאני מי, פרדי מאק והאד.

כיום ניתן לקבל הלוואות נון ריקורס בשיעור של כ-75% מערך הנכס. כמובן שבניגוד לעבר, הבנק יערוך מבחנים שונים של יכולת תזרים המזומנים לכסות את תשלומי הריבית והקרן השוטפים, זאת מלבד מערכת שלמה של בדיקות לנכס עצמו, כמו בדיקה משפטית, כלכלית, הנדסית, בדיקת איכות סביבה ועוד.

כמו כל תעשייה, לצידו של הענף צמחו מוצרים ונותני שירותים שונים: חברות המסייעות בבדיקה והערכה של נכסים, חברות ניהול ואחזקה, ביטוח הכנסות הבעלים, ביטוח פיקדונות דיירים, ביטוח רכוש דיירים, תוכנות מבוססות אינטרנט לניהול, שליטה ובקרה, תוכנות ואתרי אינטרנט לקידום השכרות ועשרות מכשירים, וכן כלים נוספים.

2012 מביאה איתה אתגרים מקרו-כלכלים ואזוריים גדולים לישראל. על כן, להערכתי עיקר העיסוק יהיה בכיבוי שריפות וניהול משברים ולא בתכנון לטווח ארוך ומתן פתרונות. לטעמי זו תהיה החמצה, כיוון שעל פניו נראה שהקרקע בישראל בשלה לשינוי ובניית שוק דיור להשכרה.

הרשמה לניוזלטר

באותו נושא

הרשמה לניוזלטר

מעוניינים להישאר מעודכנים? הרשמו לרשימת הדיוור שלנו.