|
מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות: מספר המשכורות החודשיות המלאות הנדרשות לרכישת דירה עלה והגיע ברבעון הראשון של שנת 2013 ל-135 לעומת 129 ברבעון המקביל אשתקד, כך על פי חוברת הבנייה הרבעונית שמפרסם היום משרד השיכון והבינוי. מבט אל 2008 מגלה את גובה העלייה כאשר לפני 5 שנים מספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה עמד על 103 – עליה של 32% במספר המשכורות.
הסיבה העיקרית לעלייה החדה היא העובדה כי בשנים 2005-2013 עלה השכר הריאלי בכ-2% בלבד בעוד שמחירי הדירות עלו בכ-45% ריאלית. הנתון מחושב על פי מחיר ממוצע של דירת 3 חדרים המחולק לשכר הממוצע במשק על משרד השיכון והבינוי.
חדש: אפליקציית האייפון של פורבס ישראל – להורדה לחצו כאן
באשר למחירי הדירות, על פי הנתונים, ב-12 החודשים האחרונים עלו מחירי הדירות (ריאלית) ב-9.1%. המחיר החציוני לדירה חדשה הגיע ל-1.38 מיליון שקל ברבעון הראשון של שנת 2013, המחיר הממוצע של דירה חדשה גבוה בכ-9% מהחציון, ועמד על 1.5 מיליון שקל.
ההיצע של הדירות – מחסור של 100 אלף
בחינת המגמות הדמוגרפיות מול תוספת הדירות במשק מאז מפקד 1995 מלמדת על פער ביקוש הנובע מתוספת משקי הבית לעומת הגידול במלאי הדירות מאז המפקד. על פי הנתונים, מספר משקי בית הגבוה בכ-100 אלף מאומדן מלאי הדירות במשק. אמנם מדובר בחישוב כללי, אך לכאורה, נתון זה מספק אומדן מסוים למחסור בדירות מגורים במשק.
היקף התחלות הבנייה במשק עמד רבעון הראשון על 10,300 (קצב שנתי 41 אלך דירות) – ירידה של 3% מהרבעון המקביל אשתקד. משקל הבנייה הציבורית מתוך סך התחלות הבניה עמד על 20% (לעומת 15%-16% בשנתיים האחרונות).
במשרד השיכון מציינים כי ההיקף יוכל להמשיך ולגדול ל-45-50 אלף דירות מגורים בשנה אם תיושם החלטת הממשלה הקובעת הגדלת יעד אישור עסקות על ידי רשות מקרקעי ישראל ל25-25 דירות בשנה לפחות (לעומת 18 אלף בממוצע לשנה ב-7 השנים האחרונות). שאר התחלות הבנייה מתבצעות על קרקע פרטית.
צילום: אהוד כהנים
כמה משלמים פה שכר דירה?
שכר הדירה החודשי ברבעון הראשון של 2013 (לדירה של 3 חדרים), בממוצע ארצי על פי סקרי הלמ"ס, עמד על 3,411 שקל. בתל אביב שכר הדירה הגבוה ביותר, 5,059 שקל – גבוה ב-54% מהממוצע הארצי, ובקריות הנמוך ביותר, 2,141 שקל – נמוך ב-35%.
ברבעון הראשון השנה חלה עלייה ממוצעת של 3.8% בשכר הדירה החודשי בהשוואה לממוצע 2012. העלייה בולטת ביותר נרשמה בתל אביב (5.6%) ובירושלים (3.7%). גם כאן, מבט אל שנת 2008 מצביע על העלייה במחירי השכירויות. שכר הדירה הממוצע הארצי עלה ב-48% במצטבר מ-5 השנים האחרונות. העלייה בולטת בתל אביב ב-59%, במרכז ב-55% ובשרון ב-52%.
צפו בטבלת מחירי השכירות בישראל – לחצו כאן להגדלה:
נתונים: משרד השיכון והבינוי
אחד הפרמטרים למדידת יוקר הדיור הוא היחס בין עלות שכר דירה ממוצע לבין שכר חודשי ממוצע. בשנים האחרונות גדל שיעור זה מ-30% בשנת 2007 (שכר דירה ממוצע של כ-2,300 שקל לעומת שכר ממוצע של 7,750 שקל לשכיר ישראלי) לרמה של 37% ברבעון הראשון של 2013 (3,411 שקל – לעומת 9,113 שקל בהתאמה).
העלייה במחירי הדירות והשכירויות שאינו תואם כאמור לעליה בשכר הממוצע הביא כמתבקש לעלייה בחובות של משקי בית לדיור. מאז שנת 2005 עלה היקף החובות לדיור בשיעור של 35%.
במשרד מציינים שאמנם בנק ישראל קבע כמה הגבלות, בשנתיים האחרונות, למניעת משבר בשוק הדיור, אולם הסיכון של נוטלי הלוואות גדל. לפיכך, שינויים בתנאי המקרו במשק, ובהם עלייה באינפלציה או בריבית המשתנה, עשויים לגרום לקשיים ניכרים בקרב נוטלי הלוואות לדיור, עקב אי-עלייה מתאימה בשכר בהשוואה לשינוי בהחזר ההלוואה.
כמו כן טוען המשרד באשר לכוונה להטלת מס על רכישת משפרי הדיור כי החלטה זו צפויה לייקר את מחירי הדירות לקבוצה זו בכ-50 אלף בממוצע לדירה (לפי מס של 3.5% לדירה של משפר דיור במחיר ממוצע של 1.35 מיליון ש"ח).
משמעויות יישום ההחלטה הן: הקטנת הביקוש בקרב משפרי דיור, שמשקלם כ-36% מסך העסקות במשק ולמעשה תעודד את אותה קבוצה לרכוש דירה ראשונה גדולה ויקרה תוך כדי הגדלת מינוף במטרה לצמצם מעבר דירה עתידי; פגיעה במעבר לנכס חלופי בגין עבודה חדשה או שינוי בהרכב משק הבית; והגדלת הביקוש לחלופות בשכירות.
|
