| בטיסה בגובה של 700 רגל מעל תעלת פנמה, כשהדלת פתוחה לרווחה, מביט מטה המיליארדר היהודי־קולומביאני חיים גילינסקי אל מה שהיה עד לשנת 1999 בסיס של צבא ארה"ב. "מכאן המים הם שלנו", הוא אומר בעודו מצביע על פיסת אדמה שגודלה כעיר קטנה. "זה היה קנבס חלק שצריך היה לפתח מההתחלה".
אנחנו משקיפים על עשרות חנויות, בנייני משרדים ומחסנים. כשהוא סוקר את השטח, גילינסקי מצביע על קמפוס אוניברסיטאי, מאות בתים חדשים, מגרש כדורסל, בתי ספר, פארקים ואפילו שדה תעופה. אתרי בנייה נראים בכל מקום: כאן יוקם אמפיתיאטרון, שם מגרש גולף, קניון ובית חולים. מדובר במיזם הנדל״ן הנועז בעולם, שהחל מלא יותר מאשר רעיון פזיז של האיש במסוק. גילינסקי בן ה־58 הוא בנו של היזם הסדרתי יצחק גילינסקי, שנגע במספר עסקים לפני שהצליח בגדול בתחום ייצור הכלים הידניים. לאחר שהחיילים האמריקאים עזבו את הבסיס באזור תעלת פנמה הוא החל לחלום על דרכים לפתח מחדש את הבסיס, שמכסה שטח של יותר מפי חמישה מהסנטרל פארק שבניו יורק.
הכתבה מופיעה בגיליון יוני של מגזין פורבס ישראל
לרכישת הגיליון חייגו 077-4304645
לרכישת מנוי למגזין פורבס ישראל
לכל העדכונים, הכתבות והדירוגים: עשו לנו לייק בפייסבוק
עם קצת עזרה מחברים
היתה רק בעיה אחת: לגילינסקי היה אפס ניסיון בכל הנוגע לנדל"ן. אז הוא יצר קשר עם איאן ליווינגסטון, שכן במורד הרחוב בו מתגורר גילינסקי באנגליה (בשנת 1998 ברח ממולדתו קולומביה בשל עלייה במספר החטיפות על ידי ארגון הגרילה FARC). ליווינגסטון ואחיו ריצ'רד הפכו למיליארדרים באמצעות פיתוח נדל"ן באירופה, אבל מעולם לא השקיעו באמריקה הלטינית. כשאיאן ביקר בחופשה באיי הבהמה בשנת 2004 לחץ עליו גילינסקי לעצור בפנמה ולהעיף מבט. הם שכרו מסוק וסקרו מהאוויר את השטח, שמגודר על ידי תעלת פנמה, האוקיינוס הפסיפי והכביש הפאן־אמריקאי, המתפרש מקנדה ועד לארגנטינה.
ביחד חיברו תכניות גרנדיוזית: לקנות את השממה מלאת הבונקרים והצריפים, לשנות את שמה לפנמה פסיפיקו (Panama Pacifico) וליצור מהבסיס עיר חדשה לחלוטין. "בנינו הרבה פרויקטים גדולים באזורים שונים בעולם", אומר ליווינגסטון. "אף פעם לא ביקרתי או ראיתי משהו שהיה גדול יותר או שווה להזדמנות גדולה כמו זו".
השותפות בין השניים נראית טבעית, כשדריסת הרגל של ליווינגסטון בנדל"ן משלימה את הידע המקומי והכלכלי של גילינסקי. בפגישה מוקדמת נטל ליווינגסטון פיסת נייר וטוש, והחל לשרטט עיר חדשה הכוללת מרכזי לוגיסטיקה ובתים שיספיקו עבור 70 אלף בני אדם. התפקיד של גילינסקי היה להשיג את הכסף, לשכנע בכירי ממשלה כי התוכנית משתלמת ולהחליף את השרטוט במציאות.
"זה נראה כמו חלום", אומר אגוסטו ארוסמנה, שר המסחר והתעשייה של פנמה. "פנמה לא ידעה מה לעשות עם כל השטח הזה ששימש את האמריקאים. היינו צריכים מישהו עם חזון, נחישות וקשרים בשביל להפוך פרויקט שכזה לבר ביצוע".
לקחת סיכון
12 שנים לאחר טיסת המסוק הראשונית, העיר החדשה קורמת עור וגידים, וזה כסף גדול עבור גילינסקי. שווי השטח כולו מוערך היום ב־3.6 מיליארד דולר. גילינסקי עצמו הרוויח מהפרויקט 1.4 מיליארד דולר, ולמרות שעד כה בנה קרוב ל־1,000 מבנים – 85% מהשטח של פנמה פסיפיקו נותר לא מפותח. משמעות הדבר היא שיש עוד עבודה רבה, ומיליארדים רבים להרוויח.
לאחר יום של סיור בשטח גילינסקי פונה אל מסלול ההמראה, שם ממתין לו המטוס הפרטי שלו. המטוס מאיץ על המסלול וממריא לכיוון בוגוטה. המיליארדר חולץ את נעליו, ומתחיל להעלות זיכרונות. כשהיה בן 11 גנב את הרכב של הוריו, לקח אותו לנסיעה והרס אותו. אביו, יצחק, לא צעק ורק אמר ״עכשיו אתה צריך לשלם עבור התיקון של האוטו'", נזכר גילינסקי. "הייתי צריך לעבוד בכל שבת במשך שנים".
פנמה פסיפיקו כיום | צילום: אתר החברה
מוסר העבודה דבק בו. בגיל 16 סיים את לימודיו בבית הספר התיכון והגיש מועמדות ל־11 קולג'ים אמריקאיים, על אף שדיבר באנגלית מוגבלת למדי. הוא ארז מזוודה ועבר למכון הטכנולוגי של ג'ורג'יה (אוניברסיטה ציבורית באטלנטה), אך מהר מאוד החל לחלום על הרווארד. שלוש שנים לאחר מכן, בגיל 19, התקבל לבית הספר לעסקים של הרווארד. עם סיום הלימודים קיבל עבודה במורגן סטנלי לשנה אחת, ולאחר מכן חזר הביתה עם מטרה חדשה: לקחת את כל מה שלמד בארה"ב ולהשתמש בידע הזה כדי להפוך לאיש העסקים הבולט ביותר באמריקה הלטינית.
בשנת 1993 ממשלת קולומביה הכריזה על הפרטת הבנק Banco de Colombia. לא לחיים ולא לאביו, שכיהן עד לאחרונה כשגרירה של קולומביה בישראל, היה מספיק כסף כדי לרכוש את הבנק, אבל הבן חיזר אחר האב על מנת שיהפכו לשותפים שווים ברעיון הפרוע. "יש רגע בחיים", הוא אומר. "שבו אתה חייב לקחת את הסיכון במלואו, פשוט לשים את כל הקלפים על השולחן".
גילינסקי כיוון לגיוס כספים מ־100 משקיעים בינלאומיים, בהם ג'ורג' סורוס, כשהוא ממנף מאות מיליוני דולרים בחוב מבלי לשים אפילו דולר אחד משלו. "הצלחתי לגייס 376 מיליון דולר, וזו הייתה הצעת המחיר שלי. לא היה לי עוד כסף. הצעתי את מה שהיה לי", משחזר גילינסקי. הוא ניצח והפך את הבנק על כנו, כשהוא משלם את חובו על ידי מכירת נכסים, כמו חברות דשנים ומתכות.
הרווחים השנתיים עלו מ־10 מיליון דולר ל־50 מיליון בתוך שלוש שנים, כשהוא נפטר מ־10,000 מתוך 14,000 עובדי הבנק באמצעות שילוב של פיצולים ופיטורים. גילינסקי מיזג את הבנק עם אחד היריבים הגדולים שלו בשנת 1998, כאשר לאחר מכירת מניותיהם הוא ואביו יצאו מהעסקה כשהם מחזיקים ב־400 מיליון דולר כל אחד. את הכסף אגב, מוציאים האב והבן בין היתר על פילנתרופיה. ב־2013 למשל נחנכה באוניברסיטת תל אביב הקתדרה ליזמות, טכנולוגיה, חדשנות וניהול ע״ש יצחק גילינסקי, שהמשפחה תרמה להקמתה.
העסקה סיפקה לגילינסקי לא רק חלק מההון שאיפשר לו להקים את הפרויקט בפנמה, אלא גם מודל: לקנות נכס ממשלתי ענק, להשקיע בו מעט כסף, להתחיל לייצר רווחים, למכור עבור הון, והחלק החשוב ביותר – לעשות את כל זה לצד שותפים ברמה עולמית.
"סורוס חיבב אותי מיד", אמר גילינסקי. "הוא ראה את העיניים שלי, ראה אותי ואמר, 'מה אתה צריך?'. אתה זקוק לרגעים האלה בחיים. עם ליווינגסטון היינו על מסוק. לא היינו שותפים. הוא הגיע לכאן, ראה את זה ואמר, 'אני בפנים. מה שאתה רוצה לעשות, נלך עם זה׳".
היום גילינסקי, שהונו מוערך ב־3.9 מיליארד דולר, כבר לא צריך לקבץ יחדיו קבוצה של מאה משקיעים עבור הפרויקטים שלו, ולמרות זאת הוא ממשיך להתרוצץ מסביב לעולם. הוא טוען שלונדון היא ביתו, אבל יש לו בתים גם בניו יורק, בפנמה, במיאמי ובקולומביה. הוא מבלה יותר זמן מסביב לעולם מאשר בביתו באנגליה, כשהוא יוצא לדרך 200 פעמים בשנה עם שלושה טלפונים ניידים בחיקו, המאפשרים לו לדבר עם אנשי עסקים ומנהיגי מדינות בכל מקום. הוא מתעלם מהפרשי שעות וישן שש שעות בלילה, אוכל בשעות משונות ומקיים פגישות בכל שעות היממה.
חברים טובים
אנחנו נוחתים ושני רכבי שטח שחורים מחכים לנו. אני נכנס לאחד מהם ואנחנו נוסעים לכיוון המלון לאחר יום ארוך. גילינסקי לא סיים לעבוד. הוא מטפס לרכב אחר ומאיץ אל עבר האופק, עם צי של שומרי ראש חמושים אחריו, לארוחת ערב עם חבר ותיק מהרווארד, חואן מנואל סטנוס, נשיא קולומביה. "יש לנו הרבה חברים טובים שמחזיקים היום במשרות חשובות", הוא אומר. "הצד האנושי הוא המפתח".
הקשרים הפוליטיים של גילינסקי היו קריטיים גם בפנמה. אשתו נולדה למשפחה פנמית מוכרת, וגילינסקי היה הבעלים של בנק קטן במדינה מאז שנת 1994. הקשרים רק התחזקו עם הזמן. היום הוא ממלא תפקיד נספח בשגרירות הפנמית בלונדון. לולא השורשים העמוקים כל כך בפנמה, מעולם לא היה מגלה את הבסיס הנטוש.
יצר פרויקט ענק עם אפס ניסיון בנדל"ן. גילינסקי | צילום: fotolia, מיכל קידרון
ב־1977 חתם נשיא ארה"ב ג'ימי קרטר על עסקה עם הדיקטטור עומר טוריחוס, כשהוא מבטיח להעביר את אזור תעלת פנמה עד לסוף המאה. במהלך שני העשורים שלאחר מכן, ארה"ב שמרה על נוכחות גבוהה באזור, כשהיא משתמשת בו כנקודת מוצא לפעילות לחימה נגד מבריחי סמים ועל מנת להוציא לפועל משימות בהונדורס, אל סלבדור ואפילו בפנמה עצמה.
שלוש שנים לאחר מכן, בשנת 1980, ג'ורג' בוש האב הורה על פלישה לפנמה במטרה לגרש את הדיקטטור מנואל נורייגה, ששיתף פעולה עם קרטל הסמים של פבלו אסקובר. בלילה של ה־3 בינואר 1990, נורייגה הסגיר עצמו לרשויות האמריקאיות.
הפלישה האמריקאית שהדיחה את נורייגה מתפקידו היתה כואבת. מאות אזרחים מתו, והאסיפה הכללית של האומות המאוחדות גינתה את המהלך כהפרה של החוק הבינלאומי. בשנת 1999 אחרוני הגדודים האמריקאים עזבו, כמעט 90 שנה לאחר שהגיעו לראשונה לתעלה, והממשלה הפנמית השתלטה על הבסיס והחלה לחפש דרכים למכור חלקים קטנים ממנו. במשך חמש שנים האדמה נשארה ריקה. ואז, בשנת 2003, גילינסקי וליווינגסטון פנו לבכירים עם רעיון שהממשלה כלל לא שקלה עד אז: למכור את האדמה כולה בבת אחת לקבוצה אחת, שתפתח תכנית אב לאזור. גילינסקי וליווינגסטון אמרו שישקיעו מאות מיליוני דולרים וביקשו בתמורה הקלות מהממשלה.
הממשלה חזרה עם חדשות מעורבות: היא תהפוך את שטח הבסיס לארץ החלומות של התאגידים, מקום בו חברות כמעט ולא ישלמו מיסים, יוכלו להישאר פתוחות גם ביום ראשון ובחגים ויקבלו ויזות מזורזות עבור העובדים שלהן. אבל, גילינסקי וליווינגסטון יאבדו את הבלעדיות. במילים אחרות, הממשלה גנבה להם את הרעיון ויצאה במכרז.
17 קבוצות הגישו הצעות עבור הפרויקטים, אבל רק ארבע עברו את דרישות הסף, שדרשו ניסיון בפיתוח ומימון נאות. בסופו של דבר רק שתי קבוצות, גילינסקי־ליווינגסטון והקונסורציום של המשפחות העשירות ביותר בפנמה, הגיעו לגמר. לשלב האחרון היו חוקים ברורים: המנצחת תהיה הקבוצה שתוכל להבטיח את סכום ההשקעה הגבוה ביותר על פני 40 שנה.
גילינסקי וליווינגסטון הגישו את ההצעה להשקעה של 705 מיליון דולר, כשלטענם היא תבטיח 40 אלף מקומות עבודה חדשים. מספרים מהסוג הזה יהיו משמעותיים בכל מדינה, אבל במיוחד בפנמה, שם 705 מיליון דולר שווים ל־5% מההוצאות המשוערות של הממשלה כיום (17% ב־2007) ו־40 אלף מקומות עבודה שווים ל־2% מכוח העבודה הלאומי.
כשהניצחון בידם, השותפים חתמו על חוזה עם הנשיא מרטין טוריחוס (בנו של הדיקטטור שחתם על ההסכם עם ג'ימי קרטר ב־1977), שילמו 20 מיליון דולר וקיבלו את השטח. זו היתה מציאה. שנה לאחר הרכישה, כמעט ללא שום אתרי בנייה, גילינסקי שכר יועצים מבוסטון קונסלטינג גרופ על מנת שיעריכו את הפרויקט. המסקנה שלהם: הוא שווה בין 1.2 ל־1.6 מיליארד דולר, כמעט פי שתיים מהסכום אותו התחייבו להשקיע גילינסקי ושותפיו על פני 40 שנה, ויותר מפי 60 מסכום המקדמה שנתנו. גילינסקי לקח את ההערכה והחל לחפש קונים, כשהוא מניח שיוכל למכור חלק מהשטח במיקום חלומי עבור משקיעים זרים.
שינוי בתוכניות
בסתיו 2008 התוכנית קיבלה תפנית שלילית. השווקים העולמיים קרסו והדבר האחרון שמשקיעים בינלאומיים רצו זה נדל"ן. אבל לפי ההסכם עם הממשלה, גילינסקי נדרש להמשיך להשקיע בפרויקט. הוא החל להעמיד מחסנים ריקים ולהקים תשתיות עבור מגרשים ריקים. במקביל התמזל מזלו והוא ישב על ערימה של כסף מעסקת Banco de Colombia.
גילינסקי סקר את הסביבה הכלכלית בעולם ופנה לאזור שעדיין שמר על מגמות חיוביות – המזרח התיכון. ב־2008 מחירי הנפט הגיעו לשיא של 140 דולר לחבית, כמעט פי ארבעה ממחירו היום. למנהיגי המדינות הערביות היה יותר כסף משהם ידעו כיצד להשקיע.
למרות זאת, לקח לגילינסקי עד 2010 בשביל לחתום על עסקה. בשלוש השנים הראשונות לאחר שרכשה השותפות את השטח, הם השקיעו 80 מיליון דולר על מנת להניח תשתיות בסיסיות, לבנות כבישים, להקים תמרורים ותאורת רחוב, לשפר את מערכות המים והחשמל ואפילו לפנות בונקרים ופצצות של האמריקאים. לאט לאט ההקלות של הממשלה עזרו למשוך חברות.
פנמה סיטי. נמצאת בתנופת נדל"ן אדירה | צילום: fotolia
עד אוגוסט 2010, 40 עסקים כבר שכרו אזורים קטנים בפרויקט, והשטח החל להניב רווחים צנועים. זה היה מספיק כדי לגרום למנהלי קרנות ההון הממשלתיות במזרח התיכון לשים לב. ב־2010 זרוע השקעות הנדל"ן של קטאר קנתה נתח של 50% מפנמה פסיפיקו תמורת כמיליארד דולר.
אם תשאלו בפנמה תשמעו שהקטארים שילמו יותר מדי. "נראה לי שהערכה בסך 2 מיליארד דולר היא מוגזמת", אומר ויליאם הרון, הנשיא של Panamericana de Avalúos, חברה פנמית שמספקת הערכות נדל"ן. "אני ממש לא רואה 2 מיליארד דולר שם".
כך או כך, המכירה הפכה את גילינסקי למיליארדר. ולמרות ששמר רק על נתח של 25% מהפרויקט, הוא נשאר היו"ר וגיסו הוא המנכ"ל. לצידם של גילינסקי וליווינגסטון שניים מארבעת חברי הדירקטוריון הם קטארים. גילינסקי וליווינגסטון מדברים בכל שבוע על מנת לעבור על פרטי הפרויקט, והקטארים מגיעים בטיסה לישיבות דירקטוריון פעמיים בשנה.
תנופת בנייה
מאז 2010 לא גילינסקי ולא שותפיו השקיעו אפילו דולר אחד מכיסם בפרויקט. במקום זאת הם יצרו עד כה כמות תזרימי מזומן אדירה, בסך של כמיליארד דולר, כשהם כבר חורגים מ־705 מיליון הדולרים שהתחייבו להשקיע על פני 40 שנה.
חלק ממה שמניע את הצלחתו של הפרויקט הוא שוק הנדל״ן הנוסק בחלקיה האחרים של פנמה סיטי. ראיות לתנופה ניתן למצוא ממש מעבר לתעלת פנמה. בבירה יש יותר גורדי שחקים מאשר בכל עיר אחרת בחצי הכדור המערבי, מלבד ניו יורק ושיקגו. מבין 25 הבניינים הגבוהים ביותר באמריקה הלטינית 16 מצויים בפנמה סיטי, כולם נבנו בשש השנים האחרונות. כעת מפתחי נדל״ן נואשים כל כך לפיסות קרקע, שהם מעמידים גורדי שחקים על אזורי ביצות לשעבר ויוצרים איים מלאכותיים בים.
הממשלה עושה כל שביכולתה על מנת להשאיר את פרץ הנדל״ן בחיים. ביולי היא מתעתדת להשלים פרויקט של למעלה מחמישה מיליארד דולר להרחבת ולהעמקת תעלת פנמה. פועלים חפרו את נתיב המים לפני למעלה ממאה שנה, ומאז גדלו מימדיהן של הספינות. כחצי מספינות המשא בעולם לא יכולות לעבור דרך התעלה בשל גודלן, מה שמתרגם בפועל להפסד של רווחים פוטנציאליים לפנמה, הגובה כ־90 אלף דולר עבור ספינת קונטיינרים. הפרויקט החדש ירחיב קטעים רלוונטיים של התעלה ב־70 רגל (כ־21 מטר) ויעמיק אותה ב־18 רגל (כ־5.5 מטר), מה שיאפשר לספינות גדולות יותר להפליג דרכה. ההרחבה תכפיל את כמות המטען שיוכל לעבור דרך התעלה בכל יום נתון. עבור גילינסקי הדבר יתבטא בתשלומי שכירות גבוהים יותר למחסנים שלו, שכבר עכשיו גבוהים ב־50% מאלה המשולמים בעד מחסנים אחרים בעיר.
שני מיזמי תשתיות נוספים, משמעותיים אפילו יותר עבור פנמה פסיפיקו, נמצאים בהתהוות גם הם. כאשר הכביש פתוח, בסיס חיל האוויר לשעבר מרוחק 15 דקות נסיעה בלבד ממרכז פנמה סיטי. אולם ישנם רק שני גשרים שבהם ניתן לנוע, מה שיוצר עומסי תנועה אשר עשויים למתוח את זמן הנסיעה לשעה תמימה. לתיקון הבעיה משקיעה הממשלה מיליארד דולר בבניית גשר נוסף בעל שישה נתיבים, וכן 2.5־3 מיליארד דולר בבניית קו רכבת תחתית בעל 14 תחנות, שיחבר את צידה המערבי של התעלה עם מרכז העיר. מה תחנתה הראשונה של הרכבת התחתית? פנמה פסיפיקו.
בתמורה לכל הוויתורים שעושה הממשלה, היא מקבלת נתח מרווחיו של גילינסקי. לאחר ניכוי ההוצאות הגדולות (תשתיות, בנייה וכן הלאה), על גילינסקי ושותפיו להפריש 25% מרווחיהם. ואולם סכומי כסף גדולים יותר יילכו הישר למפתחים. גילינסקי מעריך שבמהלך חמש השנים הקרובות יניב הפרויקט רווח של 3 מיליארד דולר מתשלומי שכירות מסחרית וממכירות של מבנים למגורים. גם לאחר שמרבית הכסף יושקע מחדש בפנמה פסיפיקו, הצפי הוא כי עד 2020 יוכלו השותפים לגרוף לעצמם דיבידנדים של כ־1.1 מיליארד דולר יחד.
עם שטף מזומנים כזה, גילינסקי כבר תר אחד הזדמנויות חדשות, הן בתחום הבנקאות והן בעולם הנדל״ן. כשהוא חמוש ב־500 מיליון דולר במזומן אחרי העסקה הקטארית, קנה לעצמו נתח של 7.5% בבנק הספרדי בנקו סבדל ונחפז להשיג נכסים של ענק הבנקאות הפרטית HSBC בקולומביה, בפרו ובפרגוואי. כעת הוא וליווינגסטון שוקלים השקעות נדל״ן נוספות, ועורכים ביקורים חשאיים בשטחים רחבי ידיים הסמוכים לערים גדולות באמריקה הלטינית. גילינסקי מזהה שיהיה קשה לחזור שוב על המהלך של פנמה פסיפיקו. ״לעולם לא תוכל להשיג את אותו אתר בשנית״, הוא אומר. ״אבל אנחנו בהחלט רואים את העתיד בחלק זה של העולם״.
הכתבה מופיעה בגיליון יוני של פורבס ישראל
|
