זלמן שובל: "כשהעשירים קונים דירות יוקרה ומשלמים מסים – הם מקלים על הציבור"

זלמן שובל יושב במשרדי "יצוא חברה להשקעות" שבבעלותו, השוכנים במגדל שלום. הראיון נערך תוך כדי תרגיל של פיקוד העורף, המדמה רעידת אדמה. "כבר לפני 50 שנה לקחנו בחשבון את האפשרות של רעידת אדמה, והיסודות של הבניין שבו אנחנו יושבים תוכננו בהתאם", הוא מתגאה. "הרקע שלי הוא דווקא לא בתחום הנדל"ן, אבל החברות המשפחתיות שלנו פעלו בנושא בישראל ובאפריקה. אח"כ התרחבה הפעילות גם לארה"ב".

שובל (82), אשר כיהן בעבר כחבר כנסת מטעם רפ"י והליכוד (שהוא ממקימיו) וכשגריר ישראל בארצות הברית במשך שתי קדנציות, משמש היום בין היתר כבעלים וכיו"ר משותף של קרן פייר – קרן השקעות ישראלית-אמריקאית הפעילה בייזום מתחמי המגורים בישראל. הקרן הוקמה בידי שובל ואיש העסקים ויזם הנדל"ן שלמה גרופמן, פרי יוזמתם של הבנים, גדעון שובל ועו"ד ירון גרופמן. בתחילת השבוע הודיע שובל על כוונתו לחזור לפוליטיקה, והוא יתמודד על מקום בפריימריז של מפלגת הליכוד.

לקבלת כל העדכונים, הדירוגים והניתוחים – עשו לנו לייק בפייסבוק

לפני כחודשיים השיקה הקרן בבעלותו את פרוייקט הירקון 96 – הכולל את הפנטהאוז הבנוי היקר בישראל, שעלותו מוערכת בכ-150 מיליון דולר. הפרויקט נבנה על חורבותיו של בניין באוהאוס, אשר שוחזר במדויק בשילוב מגדל מודרני, כולל 45 דירות, ומונה חוג אקסקלוסיבי של 36 דיירים – מיליארדרים, רופאים ממדינות שונות ואפילו חברת פרלמנט אירופי אחת. 70% מהפרויקט כבר נמכר, וכעת מחכים למי שירכוש את הפנטהאוז החולש על קומות 9-8 ומכיל 700 מ"ר נטו ועוד 400 מ"ר של מרפסת עם נוף לים. ניהול הבניין הופקד בידי רשת מלונות דן, שתספק כל שירות מלונאי עליו יכולים הדיירים לחלום: שירות חדרים, שימוש בבריכות המלון וכו'.

הנוף הנשקף מהפנטהאוז בקומה ה-9 של פרויקט הירקון 96 | צילום: אהוד כהנים

"כשחזרתי בפעם השנייה מוושינגטון חשבתי אילו פעילויות נוספות בתחום הכלכלי אני יכול לקדם", משחזר שובל, שבנוסף הוא ממקימי בנק ירושלים. "נפלנו על הרעיון להקים קרן דוגמת אלו שקיימות בארה"ב, המבוססות על העיקרון של שותפויות כלליות ושותפויות מוגבלות. העיקרון של קרן מסוג זה, בניגוד לחברות, הוא שהיא חייבת להתפרק כעבור מספר שנים. הרעיון מצא חן בעיני גם בגלל ההקשר הציוני, כלומר לבנות את הארץ ולהביא לכאן שורה של משתתפים מחו"ל, וכמובן שגם מישראל. מראשית הדרך קבענו שנבנה רק למגורים ולמעמד הבינוני-גבוה". FAIRE, אגב, הם ראשי תיבות של First American Israel Real Estate Fund. 

לשובל סנטימנט מיוחד לפרויקט: בבית הזה הוא גדל בתור ילד עד שהתגייס לצבא. "הרעיון הגיע די במקרה", הוא מחייך. "יום אחד סיפר לי גרופמן שהציעו לו בניין שהיה בזמנו מפורסם ומיוחד מאוד מבחינת הסגנון הארכיטקטוני, ושהעירייה מתייחסת אליו כאל בניין לשימור. הוא אמר לי שהפרויקט נמצא ברחוב הירקון 94. שאלתי אותו אם הוא בטוח, כי אני זוכר את הבית משום שגרתי בו, והוא נמצא בירקון 96. אמרתי לו, 'לך תבדוק'. הוא בדק, ואמר שצדקתי".

לבית היסטוריה מפוארת: על-ידו נפלה במלחמת העולם השנייה פצצה שגרמה להרג אנשים שישבו על המרפסות. מאוחר יותר הסתתרו בו כמה מראשי הפלמ"ח, לרבות יגאל אלון וישראל גלילי. גם נציגה של צרפת החופשית במלחמת העולם השנייה התגורר בו. "רכשנו את הבניין לאחר שעבר גלגולים שונים, ולקחנו על עצמנו התחייבות ציבורית לשחזרו במלוא הדרו הארכיטקטוני וההיסטורי. זו הייתה השקעה לא קטנה, לא רק כספית, אלא גם מבחינת התביעות של העירייה במסגרת השימור, ובהתאם לכך גם נקבעו המחירים".

שובל (מימין) ושותפו שלמה גרופמן. "הבנקים שמחים לעבוד איתנו" | צילום: יח"צ

בפרוייקט מסרבים לפרט לגבי הרוכשים: "רובם תושבי חוץ אולם ישנם גם ישראלים, לאו דווקא אלה שקוראים עליהם בעיתון", אומר שובל. "מסתבר שיש אנשים בארץ שידם משגת לקנות גם דירות יקרות יותר. ברור שהפרויקט הזה אינו מתאים לאסטרטגיה הכללית שלנו, של בנייה למעמד הבינוני. זה פרויקט יוצא דופן ובמידה מסוימת חד פעמי".

שובל אינו עוסק במחירים, ולא יכול אפילו לנקוב במחיר המדויק שנדרש עבור הפנטהאוז: "זה פנטהאוז יפה מאוד עם נוף נהדר אל הים", הוא מספר בעיניים בורקות. "בארץ מכנים דירות שונות בקלות יתרה כפנטהאוז, אבל זה פנטהאוז אמיתי, על בניין שהוא פנינה מבחינה עולמית, משהו יחידי במינו".

הכניסה לפרויקט הירקון 96 | צילום: אהוד כהנים

"תשלום מסים גבוהים הוא חלק מהציונות שלנו"

דיברת על בנייה למעמד הבינוני ומתוך ציונות. כיצד זה משתלב בתקופה כזו של מחאה נגד יוקר המחייה בכלל, ויוקר הדיור בפרט, עם דירות במחירים כאלה?

"בשום מקום בעולם לא מצפים מגורמים פרטיים שיפתרו את הבעיות החברתיות או את אלו של המדינה. בשביל זה יש גורמים אחרים, לא רק ממשלתיים. אני בהחלט בעד זה שהממשלה תסייע לגורמים פרטיים ועסקיים לבנות להשכרה; אנחנו לא בנויים לעניין הזה, גם בגלל ההקשר המשפטי – הזכרתי שאנחנו קרן, והקרן חייבת להתפרק, כלומר אנחנו לא יכולים להיכנס לאיזשהי השקעה לטווח ארוך. זה לא התפקיד שלנו, שהוא להצליח, להרוויח, לשלם הרבה מסים, ואת זה אנחנו עושים כדי שלמדינה תהיה אפשרות לעשות פרויקטים בתחום החברתי".

ובכל זאת, מה דעתך בסוגיית המחאה החברתית?

"אני יכול להגיד שכח"כ לשעבר עסקתי לא מעט בנושאים האלה, גם לפני עשרות שנים, בניסיון לעודד בנייה להשכרה. אני חייב לומר שלא הייתה לזה הצלחה, ולא רק בגלל פשלות ממשלתיות, אלא גם משום שהציבור בארץ לא היה מודע לאפשרויות האלו. אולי זה גם חלק מהאופי היהודי ואני לא מבקר את זה. אנשים רוצים להיות בעלים של דירות, של בתים, לא רוצים להיות 'דיירים של'. אולי זה עניין פסיכולוגי שטבוע בהיסטוריה של העם היהודי".

אבל שובל לא רק מאשים: "מכל הסיסמאות השונות של המחאה החברתית הנושא הצודק ביותר והחשוב ביותר הוא נושא הדיור. בעניין הזה אין לי ספק שמעבר לצעדים שהממשלה כבר נקטה – יצטרכו להינקט צעדים נוספים. בעיני לפחות הצעד הראשון צריך היה להיות פירוק מנהל מקרקעי ישראל. זה דבר שאני תובע שנים רבות, ושגם ראש הממשלה תבע אותו, אבל בגלל אילוצים כאלה ואחרים, ולמרות שנעשו רפורמות – לא הייתה התקדמות מספקת".

"לא ייתכן שבמדינה דמוקרטית, מודרנית ומערבית, תהיינה למעלה מ-95% מהקרקעות בבעלות המדינה בצורה כזו או אחרת. אנחנו יודעים מה התוצאה: זה לא שמוזילים את הקרקעות או שמקלים על אנשים לרכוש; להיפך, המחירים נשארו גבוהים, והבירוקרטיה גואה. מעלים בדך כלל שני טיעונים בזכות המנהל: אחד, שזה יעזור להשיג דיור חברתי, אבל אנחנו רואים שזה לא כך. הנימוק השני הוא כביכול מטעמים לאומיים או ביטחוניים, כלומר 'מה יהיה אם גורמים עוינים ירכשו את הקרקעות'. עוד לא ראיתי מישהו שרוכש קרקע ולוקח אותה לחוץ לארץ".

דירה לדוגמה בפרויקט. המחיר: 14 מיליון שקל בלבד | צילום: יח"צ

והפתרון?

"יש מדינות בהן הממשלה הפדרלית או ממשלות קנטונליות מגיעות למסקנה שיש יותר מדי רכישות של בתים וקרקעות של תושבי מדינות זרות, והן מוצאות דרכים לבלום זאת, בין אם בדרכים שקשורות במיסוי, ובין אם בדרכים שקשורות בהגבלת אפשרות המכירה לאחר מכן. עשו את זה למשל בקנטון (מחוז) טיצ'ינו דובר האיטלקית בשוויץ, ומבלי להקים מנהל מקרקעי שוויץ. אני מקווה שהממשלה שתקום אחרי הבחירות, בראשות נתניהו, שמודע לדברים האלה ומבין אותם, תקדם את הנושא. זה לא מספיק שאנחנו מדינה משגשגת ומתקדמת בתחום הכלכלי, אם ידו של חלק גדול מהציבור אינו משגת דבר כל-כך אלמנטרי כמו מגורים".

קיבלתם תגובות מפעילים חברתיים או בכלל מפעילים כלשהם?

"בכלל לא. חלק גדול מהמחאה הזו הייתה כמובן פוליטית, אבל גם אלה שהמצב באמת כואב להם מבינים שזה לא אחד על חשבון השני, להיפך. בזה ששכבות מסוימות בציבור יכולות להוציא מכיסן כדי לרכוש נכסים יקרים יותר, הן למעשה מקלות בעקיפין על הציבור, או על מי שעומד בראשו, לסייע לאלה שידם אינה משגת. אין שום סתירה בנושא. עברנו כבר את התקופה של סוציאליזם, שלמזלנו בישראל לא היה גם בתקופה של שלטון כביכול סוציאליסטי. משק משגשג הוא המפתח הטוב ביותר לפתרון בעיות חברתיות, אם ההנהגה תדע להשתמש בזה בצורה נכונה. אני מקווה שהיד לא תהיה קמוצה בעתיד".

תבנו בעתיד בפריפריה?

"פעם אשדוד היתה פריפריה, עכשיו אומרים שאשדוד הופכת למרכז הארץ, וזה יהיה ככה גם לגבי מקומות בדרום הארץ, כשהרכבת תגיע אליהם. פריפריה זה עניין יחסי. אני חוזר עכשיו מוושינגטון ויכול לומר שחלק גדול מאלה שעובדים בוושינגטון, כולל אנשים שעובדים בממשלה, נוסעים יום-יום שעה הלוך וחזור כדי להגיע לבית או למשרד".

אבל שם יש רכבת תחתית ותחבורה ציבורית מפותחת יותר.

"לא בהכרח. רובם נוסעים במכוניות. יש אמנם רכבת מהירה, דומה לזו שבירושלים, אבל היא לא מגיעה לכל מקום. הרוב נוסע עדיין במכוניות. גם אם אתה נוסע שעה ברכבת זו עדיין שעה, כך שכל המושג של פריפריה הוא יחסי, חלקים גדולים בארץ שנחשבים לפריפריה היו נחשבים במדינות אחרות למרכז".

הקרן הראשונה שהקימו שובל וגרופמן היתה קטנה יחסית (כ 25 מיליון דולר). על בסיס ההצלחה של הקרן הראשונה, הקימו השניים קרן נוספת, שממדיה גדולים יותר (כ-60 מיליון דולר). בשתי הקרנות גם יחד שורה של קרנות פנסיה, קופות גמל וכו'. השניים בוחנים כעת הקמת קרן שלישית, אשר תיועד לבנייה למגורים, אולם עם אפשרות להרחבת הפעילות גם לבניה מסחרית או לנכסים להשכרה. "ההחלטה קשורה גם בפעילויותיי האחרות, לא רק הכלכליות אלא גם הציבוריות", הוא מסייג.

הקרן הראשונה שהקימו שובל וגרופמן נמצאת כבר למעשה על סף פירוק, כשהשניים נאלצים להאריכה לאחר שלא כל הפרוייקטים הסתיימו. בתוך שנתיים הצפי הוא כי כבר לא תתקיים, לאחר שהחזירה חלק גדול מאוד מהכספים שהושקעו בה. בתום השנתיים האלו יחולקו גם הרווחים. לקרן השנייה ישנן עוד כמה שנים במסגרת 8 השנים הבסיסיות שהוקצו לה.

"אנחנו נהנים ממימון בנקאי נרחב", מספר שובל. "רוב הבנקים בארץ שמחים לעבוד עם גורם שאין לו מחויבויות או חובות, ועם הון עצמי גבוה יחסית. כך לא נתקלנו מעולם בבעיות מבחינת מימון בנקאי. העובדה שנכנסנו לפעולה בתקופה שהיה בה משבר מסוים בתחום בנדל"ן פעלה לטובתנו. לא התחלנו בשיא אלא בשפל, וככל שהענף התפתח יותר – הקרן ומשתתפיה נהנו מכך".

תגובת מנהל מינהל מקרקעי ישראל בנצי ליברמן: "ההצעה מנותקת מן המציאות הכלכלית, חברתית, קרקעית שמדינת ישראל מצויה בה ובכל מקרה היא אינה ניתנת לביצוע".

שובל במשרדו. "נבנה בפריפריה כשהרכבת תגיע לשם" | צילום: אהוד כהנים