חדר התאוששות, מנהטן: השוק הניו יורקי חוזר

לא מעט חלקים בארה"ב שמתאוששת באיטיות מהמשבר האחרון, ממשיך הנדל"ן להוות את המכשלה העיקרית לשיקום כלכלי. בניו יורק, לעומת זאת, נרשמת דווקא התאוששות מתונה, שצוברת מומנטום רציני.

לאחר שנים של קיפאון כמעט מוחלט בהתחלות בנייה חדשות בעיר, שוב מנסים קבלנים להשיג היתרי בנייה מתוך ציפייה להתעוררות המחודשת של שוק הנדל"ן המקומי. מחירי השכירות עולים, אחוז הדירות הפנויות שואף לאפס, המלונות מלאים ומחירי הדירות התייצבו, זאת לאחר שנים של ירידה עקבית. 

שוק ייחודי

"אחד המפתחות לשיקום שוק הנדל"ן של ניו יורק הוא האבטלה, שעומדת כיום על 8%, בעוד הממוצע הארצי עומד על יותר מ־9%. במנהטן עמד נתון זה בחודש יולי על 7.1% בלבד", מסביר שמעון שקורי, בעליה של חברת הברוקרים אריאל פרופרטי אדוויזורס שבניו יורק.

"סיבה נוספת להתעוררות", הוא ממשיך, "היא זרימה של מיליארדי דולרים שהגיעו מערבונות ממשלתיים והון זול מצד הפדרל ריזרב, שלא רק שיפרו את המאזנים של חברות כלכליות, אלא גם מנעו את פיטוריהם של אלפי עובדים מהסקטור הכלכלי־עסקי של העיר".

הבנקים מתערבים ומציעים למשקיעים הלוואות בשיעורים נמוכים של %4.25, תוך דרישה לסכום השקעה התחלתי נמוך יחסית של 25%-30% בלבד. גם משקיעים (מישראל, מסין, מרוסיה וממדינות נוספות), הערים להתאוששות הגדולה שחווה ניו יורק ורואים בה סוג של חוף מבטחים בשעת סופה, מזרימים אליה מיליארדי דולרים.

לכל אלה יש להוסיף את היחלשותו של הדולר, נתון שהפך את ניו יורק ליעד מועדף לתיירים ולמשקיעים זרים, יתרון שרוב הערים בארצות הברית לא נהנות ממנו. בשנת 2010, למשל, שבר ענף התיירות של ניו יורק את שיא כל הזמנים – לא פחות מ־48.7 מיליון תיירים פקדו את העיר. בתרגום לכסף מדובר בצמיחת ענף התיירות המקומי לשווי של 31 מיליארד דולר ולתפוסה חסרת תקדים של 85% מבתי המלון.

עניין נוסף שמייחד את העיר, הוא המאמצים הגדולים שהשקיעה העירייה המקומית ומדינת ניו יורק בגיוון הכלכלה המקומית, כך שהיא לא תהיה תלויה באופן כמעט בלעדי בענף התיירות ובמוסדות הפיננסים. כספים רבים הושקעו במוסדות להשכלה גבוהה (בהם אוניברסיטת ניו יורק, קולומביה ובתי ספר מצוינים נוספים), שנוכחותם בעיר ומעמדם היוקרתי סיפקו לא רק מקור הכנסה קשיח שאינו מושפע מהמיתון, אלא גם משכו הון אנושי מובחר בתחומי רפואה, הייטק ומחקר.

דירה להשכיר

כדי להבין טוב יותר את המתרחש היום, מספיק לחזור שנה וחצי לאחור, אז בעלי הדירות היו צריכים להציע חבילת תמריצים נדיבה במיוחד כדי למשוך דיירים.

חודש שכירות ראשון חינם היה דבר מקובל, ואת שכר הטרחה למתווך שילם בעל הבית (ולא השוכר, כפי שהיה נהוג עד המשבר). אלא שגם אותם תמריצים לא הצליחו למנוע את ההאטה הגדולה בשוק השכירויות, שקיבלה ביטוי באחוז הגבוה של דירות שעמדו ריקות במשך תקופה ארוכה.

"מאז תחילת 2011 ניכר שינוי ברור במגמה: השוק חזר לידיהם של בעלי הדירות", מציין מייקל טורטוריסי, שותפו לחברה של שקורי. ההוכחה הטובה ביותר לכך, לדבריו, הם נתונים שפרסמה באחרונה חברת התיווך הגדולה, סיטי הביטאט, לפיהם בשנה האחרונה צנח בחצי מספר הדירות להשכרה שעומדות ריקות ברחבי עיר, והוא עומד כעת על 0.69% בלבד. מדובר בנתון הנמוך ביותר מאז הבום הגדול של 2006.

בית הדירות הגבוה ביותר בחצי הכדור המערבי. Spruce Street 8 | צילום: gt8073a

לכך אפשר להוסיף נתונים עדכניים מהם עולה, כי שכר הדירה במנהטן עלה בשנה האחרונה בכ־10%. להתייקרות זו אפקט שרשרת ישיר גם על מה שאפשר לכנות "שווקים משניים", כמו ברוקלין, קווינס וברונקס. "בעקבות ההתייקרות במחירי השכירויות במנהטן צפוי ביקוש הולך וגובר באותם אזורים, ובעקבות כך גם עלייה במחירי השכירויות", מעריך טורטוריסי.

עדות נוספת אפשר למצוא בפתיחת הבניין החדש של היזם המפורסם פרנק גארי, 8 Spruce Street, (הידוע גם בשם, מגדל ביקמן) בדרום מנהטן. הבניין, ובו 76 קומות, הוא בית הדירות הגבוה ביותר בחצי הכדור המערבי, והוא כולל חדר כושר, בריכה ואולם קולנוע פרטי. מחירי השכירויות בבניין החדש מתחילים מ־3,190 דולר לדירת סטודיו, 3,750 דולר לדירת חדר אחד, 7,400 דולר לדירת שני חדרים ועד 14.9 אלף דולר לדירות שלושה חדרים בקומות הגבוהות.

שינוי מגמה

כמו בכל ארצות הברית, גם מחירי הדירות בניו יורק התחילו לצנוח בסוף שנת 2007. אלא שבניגוד ליתר האזורים, בתפוח הגדול נרשמה מתחילת השנה התייצבות מחירים, ובלא מעט מקרים אף עלייה קלה.

בהקשר זה חשוב לציין דוח שפורסם בשיתוף פעולה של brokerage Prudential Douglass ו־Miller Cicero, ממנו עולה כי ברבעון השני של השנה עמד מחירן הממוצע של הדירות במנהטן על 11.5 אלף דולר למ"ר – עלייה של %4.2 לעומת הרבעון הראשון.

"ההתעוררות הגדולה בשנה האחרונה הביאה עמה גל משקיעים", מסביר שקורי. "הבעת האמון בעיר מגיעה לאחר שבמהלך 2009 סבל שוק הנדל"ן של ניו יורק משיתוק כמעט מוחלט, כשרמת העסקאות צנחה לשפל של שלושים שנה".

כבר בשנת 2010 נרשמה התעוררות ראשונה של השוק: כמות הכסף שזרם ומספר הנכסים שהחליפו ידיים כמעט והכפילו את עצמם. לדברי שקורי, במחצית הראשונה של 2011 התרחבה המגמה עוד יותר, כשביקוש גדול במיוחד היה למכירה של בנייני דירות.

"אחת הדוגמאות הטובות ביותר לכך היא מכירתו של בניין הדירות ברחוב 72 באפר איסט סייד של מנהטן (150 east 72 street)", הוא מציין. הבניין, שנמכר למשקיע בשם הארי מאקלוו עבור סכום של שבעים מיליון דולר, כולל 34 דירות להשכרה לפי חישוב של 10.5 אלף דולר למ"ר. מאקלוו מתכנן להתחיל למכור דירות בבניין בתוך כשנתיים, ולהרוויח מעליית המחירים הצפויה. 

"דוגמה נוספת שמעידה כאלף עדים על ההתעוררות הגדולה בחודשים האחרונים", אומר שקורי, "היא מכירתו של בניין אלקטרה שממוקם בשדרה השלישית, בין רחוב 21 ל־22. הבניין, בו 166 יחידות, נמכר תמורת 125 מיליון דולר. כלומר, 750 אלף דולר ליחידה".

דוגמאות נוספות הן אתר הבנייה של מלון בדרום העיר (רחוב ביקמן 33), ובו 9,100 מ"ר לבנייה, שנמכר בחודש יולי עבור 15.7 מיליון דולר. גם אתר ברחוב 37 ובו 9,300 מ"ר לבנייה, נמכר באחרונה עבור 20.8 מיליון דולר.