Forbes Israel Logo

חושבים על השקעה בנדל"ן בארה"ב? כך תעשו זאת נכון

סביבת הריבית האפסית בישראל והרעידות בשוקי המניות בחודש האחרון, המעידים על חוסר היציבות בבורסות בעולם, מביאים את המשקיעים לחפש אלטרנטיבות השקעה מחוץ לשוקי המניות. אין מדובר בהכרח בכרישי השקעות, אלא גם במשקי בית עם חסכנות קטנים המבקשים תשואה סבירה על הכסף שנשחק ריאלית בפק"מ בבנק, ומאידך אינם מוכנים לסכן אותו בבורסה התזזיתית.

בעוד המשקיעים הקטנים מתלבטים מה לעשות עם הכסף, בימים האחרונים דווח כי המוסדיים הגדולים בישראל מעבירים מאות מיליוני דולרים מכספי העמיתים הישראליים, להשקעות בנדל"ן מניב בחו"ל. כך למשל, חברת הביטוח הפניקס ובית ההשקעות פסגות רכשו יחד שני מקבצי דיור גדולים בארה"ב בהיקף של 130 מיליון דולר כל אחד. כפי שדווח, שני המקבצים המצויים ביוסטון ובאטלנטה כוללים 1,600 יחידות דיור המושכרות למשפחות של עובדים באזור.

הגופים המוסדיים הגדולים לא המציאו את הגלגל כמובן. שוק הנדל"ן האמריקני התאושש בשנים האחרונות בצורה יוצאת דופן, לאחר המשבר הקשה שפקד אותו ב-2008. כיום מדובר בשוק אטרקטיבי שיודע לייצר תשואות עודפות, בוודאי ביחס לשוק הפיקדונות או שוק אגרות החוב. לכן, השקעות בנדל"ן מניב בארה"ב, ובמיוחד במתחמי דיור להשכרה, מהווה אלטרנטיבה טובה לפיזור ההשקעות שלנו.

המשקיע הקטן בשוק של הגדולים

כיום, ישנה אפשרות גם למשקי הבית לקחת חלק בעסקאות נדל"ן מניב בארה"ב, הזהות לאלה שמבצעים המוסדיים הגדולים. בהשקעה של עשרות אלפי דולרים בודדים, משק הבית הופך לבעלים של דירה אחת או יותר במתחם מגורים כזה בארה"ב, שמניב תשואה עודפת לאורך זמן.


השקעה בנדל"ן בארה"ב. לא רק עבור גופים מוסדיים | צילום: thinkstock

עם זאת, השקעה בנדל"ן בארה"ב מחייבת מהמשקיע הקטן לבדוק היטב היכן הוא שם את הכסף ולהקפיד על כמה כללי בטיחות בסיסיים. לא פעם אנו שומעים על השקעות שירדו לטמיון בשל חוסר ניסיון של המשקיעים והעדר הקפדה על כללים בסיסיים שצריכים וחייבים ללוות כל עסקה מסוג כזה.

הנה כמה טיפים שיעזרו לכם לוודא שאתם עושים החלטה נבונה:

1. בית פרטי עם גינה ירוקה – חלום, לא בהכרח תשואה. אם אתם לא כרישי נדל"ן ותיקים ואינכם גרים בארה"ב, בדקו היטב עסקאות המציעות רכישה חלומית של בית פרטי ב-50 אלף דולר. עסקאות מסוג כזה ידרשו מכם ניהול שוטף של הנכס מול השוכרים, גביית שכירות בשלט רחוק, ניהול תחזוקת הנכס במידה ויש תקלות או בעיות. קחו בחשבון, שבמידה והנכס לא יושכר, אפילו אם זה לחודש אחד, תשואת ההשקעה נפגעת באופן משמעותי. שימו לב שהגופים המוסדיים בישראל לא קונים בית פה, בית שם. הם רוכשים מתחמי מגורים סגורים המכילים מאות דירות וידועים בכינויים "מולטי פמילי".

2. דמוגרפיה לפני גיאוגרפיה – האמירה הנפוצה בשוק הנדל"ן היא שהכל תלוי בלוקיישן – החוק הזה חל בהחלט גם על נכסים בארה"ב, אבל לא פחות מהמיקום חשוב ההרכב הדמוגרפי של סביבת הנכס. גם בית נאה עם גינה וגדר לבנה – עלול להתברר כהשקעה גרועה למדי כאשר אזור הנכס אינו מבוקש ואין בו מספיק מקומות עבודה עבור התושבים. לכן, בקשו מחברת ההשקעות באמצעותה אתם מבצעים את העסקה להמציא לכם מסמכים הנוגעים לתפוסה הממוצעת בשנים האחרונות, כמה מההשכרות הן לטווח ארוך, נתוני תעסוקה באזור וכו'.

3. בדקו את היסטוריית התשואה של הנכס – בניגוד למשקיעים שקונים בתים פרטיים, המשקיעים המצטרפים לקבוצות רכישה הם משקיעים "פאסיביים" כלומר, משקיעים שאינם נדרשים לניהול השוטף של הנכס. עם זאת, מתחם דיור בארה"ב הוא עסק לכל דבר וכך יש להתייחס אליו. תמיד העדיפו נכסים קיימים שכבר ניתן להוכיח את היסטוריית התשואה שלהם.

4. כללי בטיחות בסיסיים – ודאו שאת העסקה מלווה בנק אמריקני מרכזי, באמצעותו תוכלו לקבל אומדן שווי אמיתי ואובייקטיבי מגוף חיצוני; העדיפו חברת ניהול מקומית שתדאג לכל הפעולות הנחוצות; דרשו מסמכים המעידים על כך שאתם בעלים של הנכס או חלקו (יחד עם שותפים נוספים), והכי חשוב – את הכסף עבור הרכישה יש להעביר תמיד לחשבון נאמנות שמלווה על ידי משרד עורכי דין מקומי, או לחברת ביטוח רישום. כך תבטיחו שאיש לא יוכל לברוח עם הכסף שלכם.

לסיכום ניתן לומר כי אנו נמצאים בתקופה של מהפכה תודעתית בכל הקשור בניהול כספי החוסכים. עברו הימים בהם משקי הבית היו מסתפקים בריבית הנמוכה על פיקדונות הבנקים. מהפכה זו הביאה לפריחה בשוק ההשקעות והכניסה אלפי משקיעים חדשים, בסכומים קטנים יחסית, לאפיקי השקעה שונים, שהיו שמורים עד כה למשקיעים מנוסים.

צריך לזכור שהשקעות בנדל"ן במדינות זרות, כמו כל סוג של השקעה, טומנות בחובן לא רק תשואות טובות, אלא גם סיכון. לכן, רגע לפני שאתם מוציאים את הכסף מתנומת החורף שלו בבנק, כלכלו היטב את צעדיכם הקפידו על כללי הזהירות ותוכלו לשפר משמעותית של תיק ההשקעות שלכם.

הטור נכתב על ידי רועי מרציאנו, מנכ"ל משותף ב-CITYR, חברה להשקעות נדל"ן מניב בארה"ב

הרשמה לניוזלטר

באותו נושא

הרשמה לניוזלטר

מעוניינים להישאר מעודכנים? הרשמו לרשימת הדיוור שלנו.