|
רשמה היסטוריה: גוואנוס תושבים: 7,000 איש אוכלוסייה: השכונה שהייתה מרוכזת סביב פעילות הנמל המקומי ואנשי הצווארון הכחול, בעיקר סבלים ופועלים פשוטים, מתפתחת בקצב מהיר. יותר ויותר אנשי צווארון לבן, המחפשים אפשרויות דיור סבירות בעוטף ניו יורק, עוברים לשכונה מחיר חציון לדירה: 529 אלף דולר בהשוואה למחיר לפני שנה: ירידה של 10.4% מיליוני ישראלים ביקרו בשנים האחרונות בניו יורק. רק מעטים מהם חצו את הנהר המזרחי לכיוון ברוקלין. עוד פחות נדדו לגוואנוס, השכונה עם השם האקזוטי שחוסה כבר כמה שנים בצלה של פארק סלופ המשתקמת. לא מזמן רשמה גוואנוס היסטוריה קטנה, כשבית בשטחה נמכר בסכום שיא של שלושה מיליון דולר. במנהטן סכום כזה ייחשב שגרתי למדי, אבל בשכונת הפועלים המנומנמת לרוב, הוא הצליח לעורר לא מעט הדים. במנהטן מדובר לא פעם בסכום שיקנה במקרה הטוב דירת יוקרה של לא יותר משלושה חדרי שינה ונוף לפארק. בגוואנוס אנחנו מדברים על בית פרטי בן חמש קומות, חנייה מקורה ובריכה מחוממת. זה בהחלט נותן סיבה מספקת למחפשי השקעה טובה, להתחיל ללמוד את השכונה. גם היזמים זיהו באחרונה את הפוטנציאל הגדול הגלום בשכונה והחלו להקים בה מגדלי יוקרה, שאמורים למשוך אליהם את מי שקיוו עד לא מזמן לרכוש בית במנהטן, התאכזבו לגלות שגם פארק סלופ יקרה מדי ונאלצו לחפש אפשרויות דיור אחרות. כך למשל, נמכרת במגדל הדירות היוקרתי החדש Third + Bond דירת סטודיו בעיצוב יוקרתי במחיר של 316 אלף דולר. דירת שני חדרי שינה (100 מ"ר) נמכרת באותו בניין ב־770 אלף דולר. זו, כאמור, אינה הדוגמה היחידה. לכך צריך להוסיף פרויקט שאפתני בעלות כוללת של 300 מיליון דולר, שאמור לאפשר בנייה של 774 יחידות דיור חדשות על קו המים של השכונה. תוכנית אחרת, שנמצאת בשלבי פיתוח מתקדמים, היא פתיחת סניף חדש של רשת חנויות המזון Whole Food – 1800 מ"ר יוקצו למכירת ירקות אורגניים – ובמקום שבו מוכרים ירקות אורגניים בכמויות כאלה, יודע כל איש נדל"ן, המחירים יכולים רק לעלות. בגלל חיי הלילה: לואר איסט סייד תושבים: 65 אלף איש אוכלוסייה: בעבר, שכונת פועלים ומרכז הכובד של הקהילה היהודית של ניו יורק וארצות הברית בכלל. בשנים האחרונות עוברת השכונה מתיחת פנים ונחשבת לאבן שואבת לאוכלוסייה צעירה משכילה מהמעמד הבינוני־גבוה של ניו יורק מחיר חציון לדירה: 1.825 מיליון דולר בהשוואה למחיר לפני שנה: עלייה של 43% כונה נוספת שנחשבת כיום לאחד מיעדי ההשקעה החמים בניו יורק היא הלואר איסט סייד. בראשית המאה העשרים היה האזור אחד מריכוזי היהודים הגדול של ניו יורק. מאז הפך לאזור מגורים מועדף על בני מעמד הפועלים בעיר, ובשנים האחרונות לאחד ממרכזי חיי הלילה והבילויים הפעילים ביותר. "נניח שהיינו מספרים לכם על שכונה עם כמה ממקומות הבילוי הטובים ביותר של ניו יורק, לצד מסעדות מצוינות ומרכזי קניות. אנרגטית, תוססת ומגוונת שאפשר למצוא בה דירת שני חדרי שינה ב־2,300 דולר לחודש. זה בטח נשמע טוב מכדי להיות אמיתי". כך נכתב באחרונה בניו יורק מגזין היוקרתי, בכתבה מיוחדת שדירגה את הלואר איסט סייד כשכונת המגורים השנייה בטיבה בכל ניו יורק. גם המומחים השונים איתם דיברנו ציינו את השכונה הזו כאחד משלושת יעדי הנדל"ן החמים ביותר בניו יורק. "מדובר בשכונה מבטיחה", טוען שלומי ראובני, סגן נשיא ומנהל בכיר בחברת הברוקרים בראון האריס סטיבנס סלקט. "ההתרחבות של סוהו מזרחה גרמה למיזוג ייחודי של אופי, היסטוריה וסגנון, שהופכים את הלואר איסט סייד לבעלת פוטנציאל גדול לכל פרויקט מגורים חדש". לדברי שמעון שקורי, בעליה של חברת הברוקרים אריאל פרופרטי אדוויזורס, מדובר בשכונה שחוותה בשנים האחרונות תהליך ייחודי (ובקצב חסר תקדים) של חילופי אוכלוסין וכניסה של אוכלוסייה מהמעמד הבינוני גבוה. כדוגמה, הוא מציין מיזמי נדל"ן חדשים כמו בתי המלון היוקרתיים THOR ו־Thompson Les, וכמו מגדל דירות היוקרה Blue Condominium. כשבוחנים את המספרים היבשים של הלואר איסט סייד, מקבלים תמונה שהיא חסרת אח ורע בארצות הברית של השנים האחרונות. ב־2011, למשל, זינק המחיר החציון של דירות שנמכרו בשכונה בשיעור של כ־43% – זאת בתקופה בה מרבית מחירי הבתים בארצות הברית המשיכו לצנוח, גם אם בניו יורק נרשמה ירידה מתונה בהרבה. אף על פי כן, חשוב להדגיש, המחיר המעודכן למ"ר רבוע בדירות שנמכרו ברבעון האחרון בשכונה, עומד על קצת יותר מ־11 אלף דולר למ"ר, שהם כ־15% פחות מהמחיר הממוצע למ"ר בניו יורק כולה. לא חצר אחורית: הלס קיצ'ן תושבים: 70 אלף איש אוכלוסייה: בעבר, מקום המגורים של בני מעמד הפועלים, בני מיעוטים ומהגרים רבים (בעיקר אירים). בשנים האחרונות חווה השכונה תחייה, הודות להתפשטות צפונה של צ'לסי ומעבר של אמנים ושחקנים רבים בתחילת דרכם מחיר חציון לדירה: 1.225 מיליון דולר בהשוואה למחיר לפני שנה: ללא שינוי גם שכונת הלס קיצ׳ן, המשתרעת בין הרחובות 34 ל־59 בצדה המערבי של העיר (מהשדרה השמינית לנהר ההדסון), עוברת שינוי רציני בשנים האחרונות ונחשבת בקרב לא מעט סוכני נדל"ן ליעד השקעה מועדף. כמו במקרה של הלואר איסט סייד, גם הלס קיצ'ן נחשבה עד לא מזמן לחצר האחורית של ניו יורק, שכונת מהגרים, שנשים צעירות היו חוששות להסתובב בה לבד אחרי רדת החשיכה. ברנדון דסימון מסוכנות הנדל"ן CORE, מסביר כי אחת הסיבות לשינוי היא הנדידה של צעירים רבים שעד לא מזמן התגוררו בשכונת צ'לסי הסמוכה והיקרה. מרביתם, כפי שהוא מודה בחצי פה וכפי שברור לכל מי שהסתובב אי פעם בצ'לסי, חברי הקהילה ההומו־לסבית של ניו יורק. "זו תופעה הפוכה ממה שראינו בשנות השישים. במקום לעזוב את העיר ולחזור לפרברים, יש יותר ויותר אנשים שרוצים להישאר בעיר הגדולה. זוגות צעירים שלא מוכנים לעזוב בשום פנים ואופן, הומואים ולסביות שרוצים להיות קרובים לסצנת חיי הלילה, ואפילו פנסיונרים שמוכרים את הבתים הגדולים בפרברים לטובת דירות קטנות וקלות לתחזוק בעיר. מהבחינה הזאת, הלס קיצ'ן היא אופציה נהדרת לכל מי שרוצה לגור במנהטן", מסביר דסימון. במקביל, זוכה השכונה בשנים האחרונות גם לחיזוק משמעותי מצד אמנים רבים שמופיעים בניו יורק, ורוצים לגור סמוך לשדרת התיאטראות המפורסמת של ברודווי. אנחנו עדיין לא מדברים על שחקנים בסדר גודל של קתרין זיטה ג'ונס או וודי אלן, ובכל זאת מדובר בעשרות שחקנים ואנשים הפקה צעירים, שעוזרים לשנות את אופיה של השכונה. בעקבות כך, גם הביקוש לנדל"ן מקומי עלה בצורה משמעותית. מי שזיהו את הפוטנציאל הם כמה מענקי הנדל"ן המפורסמים ביותר של ניו יורק. בחודשים האחרונים אושרו מיזמי בנייה יוקרתיים בחלקה הדרומי של השכונה (במקומות שעד לא מזמן עמדו בהם מחסנים גדולים ומגרשי חנייה), כולל פרויקט יוקרה של איל הנדל"ן לארי סילברסטיין. מלוא המחיר בעוד אזרח אמריקני יכול לרכוש היום דירה עם תשלום התחלתי ראשוני של 20% מערך הנכס (ולעתים אף פחות), כשמדובר בתושבים זרים, ובכלל זה ישראלים, הסיכוי לקבל משכנתה או הלוואה – מבלי שיש להם הכנסה קבועה מקומית ורקורד מוכח של תשלומי מס – קרוב לבלתי אפשרי. לכן, ההון ההתחלתי למי שאיננו תושב מקומי גבוה בהרבה, כשלא פעם הדרישה תהיה לתשלום מלא על הנכס. ? מחיר חציון: הערך האמצעי – חצי מהערכים נמוכים ממנו, והחצי הנותר – גבוהים יותר. ? בכתבה מבוססים מחירי החציון על הדירות שנמכרו במהלך הרבעון השלישי בכל אחד מהאזורים המדוברים. ? בעיר ניו יורק עומד מחיר זה על 1.075 מיליון דולר. |
