כיצד ישפיע הברקזיט על ההשקעה בנדל"ן?

על פניו נראה שבשווקים כמו מטבעות, מניות וחומרי הגלם השונים, התנודתיות היתה בשבועות האחרונים דו-כיוונית: שווקים שירדו בהתחלה בעקבות הזעזוע התאוששו ושווקים אחרים אף הצליחו להגיע לרמות שיא. דווקא בתחום הנדל"ן אנו עדים, בינתיים, להשפעה חד-כיוונית.

בניגוד לשוקי השקעה אחרים, אין נתוני מסחר בזמן אמת בנדל"ן בבעלות ישירה, ולכן ניתן יהיה להעריך את ההשפעה של ה-Brexit, גם מבחינת תמחור או מחזור, רק בעוד מספר חודשים, אבל כבר כעת אפשר להסתכל על המאפיינים של רכוש כנגד נכסים אחרים כדי להתחיל להבין מהו פוטנציאל הנזק.

הנתונים המשפיעים העיקריים על השקעות בנדל"ן לסוגיו השונים הם שיעורי הריבית והסיכון הגיאופוליטי. בהשקעות גלובליות בנדל"ן אנו רואים אלמנטים נוספים של השפעה – בתשואות אג"ח נמוכות או אף שליליות, שהופכות את הנדל"ן לאפיק השקעה אטרקטיבי יותר וסיכוני המטבע במקומות שבהם מטבע עשוי לנוע מטה נוספת מול המטבע המשקיע.

הריביות והתשואות לנוכח הסיכון הגלובאלי עולות, ומתוך הציפייה שהבנק המרכזי של בריטניה יבצע הפחתת ריבית, נראה כי מקום המבטחים האידיאלי בהשקעות הוא בדמות האג"ח הממשלתיות. אבל בסוף חודש יוני בריטניה הצטרפה ליפן ולגרמניה והריביות האג"ח לטווח קצר הפכו לשליליות. גם היו ציפיות לפני המשאל, כי בריטניה וארה"ב יניעו מהלך של העלאת הריבית.

נועם ברנדר, מייסד חברת אינדקס נדל"ן

כאשר העלות האלטרנטיבית של כסף הופכת לשלילית אז ההשקעה בנדל"ן הופכת לאטרקטיבית. באנלוגיה, ניתן לקבוע, כי הפוטנציאל של ההשקעה בנדל"ן בטווח הארוך תמשיך להיות גדולה כל עוד הדיירים ימשיכו לשלם את שכר הדירה.

והנה הסיבות מדוע ההשקעות בנדל"ן ימשיכו להיות מבוקשות: כאשר המשקיעים בעולם מחפשים לייצר הכנסה, לעשות מהכסף שלהם עוד כסף, הם מחפשים גם איכות וגם ערך. דירוג האשראי של בריטניה הופחת באופן מיידי ב-24 ביוני. כאשר תוצאות משאל העם פורסמו הסטרלינג צנח מול רוב המטבעות בעולם וגם האירו סבל מפיחות מול הדולר האמריקאי. תנודתיות המטבעות מוסיפה מרכיב לרמת הסיכונים בהשקעות בכלל ובנדל"ן בפרט.

מה שקרה למעשה בעקבות הברקזיט הוא שהנדל"ן בבריטניה ובאירופה הפך, כמעט בין לילה, לזול באופן משמעותי עבור מטבעות כמו הדולר האמריקאי והין היפני. נכון שעוד לא רואים גל ביקושים בנדל"ן בעקבות השינויים במטבעות הללו, אבל זה כן אומר שהמשקיעים יהפכו ממוקדים יותר והם יבססו את השקעתם על יסודות של רמות התשואה וסיכויי הצמיחה של הנכס. שוק הנדל"ן ימשיך להראות ערך לעומת אפיקי השקעה אחרים בהם קיימים ציפיות לעליית התנודתיות והסיכונים.

השווקים בעולם מתמודדים כבר עכשיו עם "בריטניה העתידית": השינוי הפוליטי האפשרי ושינויים פוליטיים במדינות שמובילות את כלכלת אירופה נלקחים כבר עכשיו בחשבון. הסיכון הגיאופוליטי בגוש האירו נראה כבר עכשיו מתומחר בשווקי הנדל"ן באירופה.

מי שהשקיע בנדל"ן משרדים בסוף 2015 בלונדון עשה זאת על פי אותה רמת תשואה אפקטיבית נטו, בניכוי מחירי האג"ח, כמו בערים עיקריות בעולם כמו ניו יורק והונג קונג. לעומת זאת, בערים המרכזיות בגוש האירו כגון פאריז, פרנקפורט ובריסל התשואה היתה דומה לזו שבצ'נגדו ומנילה.

אירועי השבועות האחרונים גרמו לכך שהתשואות בערים רבות באירופה הפכו להרבה יותר גבוהות. אבל, עדיין לא רואים התנפלות של המשקיעים על הנדל"ן האירופי וזה בשל רמת הסיכון. מכיוון שהחיפוש אחר השקעות בטוחות הוא עדיין הבסיס לכל השקעה ומכיוון ששיעורי הריביות שליליים אפילו יגדלו, אנו נראה שיש תיאבון למשקיעים העולמיים לשים את הכסף שלהם בנדל"ן וזה יהפוך ליותר ויותר קשה למצוא סוגי נכסים ומגזרים אשר מציעים הכנסה יציבה ובטוחה.

נועם ברנדר הוא מייסד חברת אינדקס נדל"ן שמייצגת בישראל את תאגיד הנדל"ן Savillis