Sans-serif

Aa

Serif

Aa

Font size

+ -

Line height

+ -
Light
Dark
Sepia

לא בידיים של כחלון: האם הפוליטיקאים באמת יכולים להוריד את מחירי הדיור?

...
ניר ברזילי ואלון לוין
הרבה מלל נשפך במהלך מערכת הבחירות האחרונה על מחירי הנדל״ן שמעיקים עלינו. שר האוצר הקודם הבטיח שאם רק ייתנו לו הוא יסיים את העבודה ויוריד את מחירי הדיור. שר האוצר המיועד לעג לתוכניות של היוצא והציע תוכניות משלו, ואילו ראש הממשלה הבטיח את עצמו לדעת. כולם דיברו על ממשלה שלא בונה, בירוקרטיה חונקת וקרקעות לא מופשרות. אף אחד לא אמר את האמת – שזה לא באמת בידיים של הפוליטיקאים.

נכון, צריך לבנות יותר, להקל את הבירוקרטיה ולהפשיר יותר קרקעות. אבל האמת היא שזה לא היה פותר את הבעיה, במקרה הטוב אולי רק מקל אותה. כי הבעיה של שוק הנדל״ן בישראל אינה בצד היצע הדירות אלא – וזה רק נשמע פרדוקסלי – היא טמונה בצד הביקוש.

מחירי הדירות התחילו לזנק באמצע 2008. פתאום נזכרו עשרות אלפי זוגות שחסרה להם דירה? לא בדיוק. 2008 הייתה שנה מעניינת: באמצע השנה התפוצצה בועת הנדל״ן בארה״ב, והחל המשבר הכלכלי הגדול. בנקים התמוטטו, הבורסות בעולם איבדו עשרות אחוזים תוך שבועות, שוק האג״ח קרס – ובניסיון לעודד פעילות כלכלית החלו בנקים מרכזיים בעולם להוריד את הריבית. וכשמצד אחד שוקי המניות והאג״ח קורסים, בנקים מתמוטטים ושום דבר כבר לא נראה בטוח, ומצד שני הריבית הנמוכה מציעה מימון זול – יש רק מקום אחד שבו אפשר להשקיע: נדל״ן.

תסתכלו על הגרף המצורף. באמצע 2008 עמדה ריבית בנק ישראל על 4.25%. ואז התחיל המשבר הגדול, והריביות – בארץ ובעולם – התחילו לרדת בחדות. תוך חצי שנה ירדה הריבית במשק לשפל של 0.5%. בתוך שנה אחת – לאחר שנים של דשדוש – זינקו מחירי הדירות ב־14%, ותוך שנתיים בלבד השלימו מחירי הדיור זינוק של כ־32%. איך עוצרים את העלייה הזאת? מעלים את הריבית. עובדה: כאשר במחצית הראשונה של 2011 העלה בנק ישראל את הריבית בחדות עד ל־3.25% -הזינוק במחירים נבלם, ומאפריל עד לסוף אותה שנה נותרו המחירים ללא שינוי.

אבל אז שוב החלה ירידת ריבית מואצת, ועד לסוף שנת 2012 צנחה הריבית ל־1.75%. מיד התחלף דשדוש של תשעה חודשים בעלייה של יותר מ־8% תוך שנה, ושל 14% תוך שנתיים. כשבנק ישראל המשיך לחתוך את הריבית עד לשפל של 0.25% במחצית השנייה של 2014, המחירים – אף שכבר היו גבוהים, למרות המחאה החברתית ולמרות הבטחות הפוליטיקאים להוריד את המחירים – זינקו ב־12% נוספים.

ומה קורה בצד ההיצע? אם אכן עליית מחירי הדיור הייתה נובעת מביקושים טבעיים, לפער בין מספר הדירות שהסתיימה בנייתן לבין הגידול במספר משקי הבית (משקי בית חדשים של זוגות צעירים, גרושים, עולים חדשים וכד) אמור היה להיות השפעה ישירה על מחירי הדירות. כלומר אם היו בונים פחות ממספר משקי הבית שנוספו באותה שנה, היה נוצר מחסור והמחירים היו עולים – ולהפך.

אבל זה לא תמיד עבד כך. בשנת 2011 נבנו כ־34 אלף דירות, וגם נוספו כמספר הזה משקי בית חדשים. הריבית הייתה גבוהה יחסית ובמגמת עלייה, ואכן, המחירים כמעט לא זזו: עלייה של 4% בלבד. מנגד, ב־2010, כאשר הריבית הייתה עדיין נמוכה מאוד, נוספו ״רק״ 27 אלף משקי בית, אבל הסתיימה בנייתן של 33 אלף דירות לשוק – 6,416 דירות ״עודפות״ – זינקו מחירי הדיור בלא פחות מ־14%.

אפשר לתת עוד ועוד דוגמאות, אבל למה להלאות כשמישהו מוסמך יותר, מבין יותר ומעמיק יותר כבר עשה את העבודה? דוח בנק ישראל -אותו בנק ישראל שאמון על מדיניות הריבית – משנת 2010 (שגם צוטט בדוח מבקר המדינה האחרון בנושא) הסביר: ״במחקר שבחן את הגורמים לעליית המחירים… נמצא כי הריבית המוניטרית שהורדה בגלל המשבר מסבירה כדי מחצית מעליית המחירים בשנתיים האחרונות, ואילו החסר בדירות… מסביר כחמישית בלבד מעלייתם״. כלומר, הריבית הנמוכה אחראית ל־50% מהזינוק במחירי הנדל״ן, בעוד ההיצע המדולדל של הדירות אחראי רק ל־20% מהבעיה.


כשהריבית ירדה – המחירים זינקו

בועת האשראי

הריבית הנמוכה, אגב, אחראית לעוד תופעה מוזרה: בעוד כולנו מתלוננים על כמה שקשה לנו ואיך אנחנו לא סוגרים את החודש, אי אפשר להתעלם מהקניונים המלאים, מהמכוניות החדשות בכבישים ומחגיגת הצריכה הכללית מסביבנו. מאיפה לכולם יש כסף? ההלוואות הזולות מממנות את השתוללות הנדל״ן; המכוניות החדשות ממומנות בהלוואות ללא ריבית שמציעים היבואנים וחברות הליסינג; אפילו הקניות בסופר ממומנות לעתים קרובות מדי באמצעות אוברדראפט, המשולם באמצעות הלוואות בריבית אפסית לסגירת המינוס. וכך, החוב של משקי הבית בישראל, שב־2007 הסתובב באזור 120 מיליארד שקל, עומד היום על כ־438 מיליארד שקל.

בועת הנדל״ן שלנו היא אם כן בועת אשראי, שמתודלקת על ידי ריבית אפס של בנק ישראל. הבנק מבין זאת ומנסה לתקן באמצעות הגבלות על הבנקים ועל נוטלי המשכנתאות, אך עד כה לא הצליח לעצור את העליות. אבל העובדה שהוא אחראי לא אומרת שהוא אשם: ייתכן שלאור האלטרנטיבות, מחירי הנדל״ן הגואים הם מחיר שכדאי לשלם. ללא הורדות הריבית מחירי הדיור כנראה לא היו עולים בצורה כל כך חדה – אבל גם היינו שוקעים במשבר כלכלי עמוק, קיפאון במשק ואבטלה גואה.

הפתרון למשבר הדיור אם כן אינו בידי הממשלה, ופחות משנה מי בדיוק יעמוד בראש משרדי האוצר והשיכון. יוזמות שנשמעות מצוין, כמו דירה למשתכן, מע״מ 0% ועוד הנחות כאלה ואחרות, רק מזינות את הביקוש ומצטרפות לריבית האפסית של בנק ישראל. צריך לבנות יותר, צריך להקל את הבירוקרטיה ולהפשיר קרקעות, אבל ספק גדול אם בנסיבות האלה קצב הבנייה יכול להשביע את רעב המשקיעים, מהארץ ומהעולם. בלימת העלייה וירידה ממשית במחירי הדירות, יתרחשו רק כשהכלכלה העולמית תתאושש והריביות יתחילו לעלות. וזה כנראה עוד רחוק.