Search
Close this search box.
Forbes Israel Logo

"לא נוריד מחירים": בכירי הנדל"ן מדברים

אם לשפוט על פי דבריהם של מנהלי שיווק בכירים באפריקה ישראל, שיכון ובינוי, אשדר, אמריקה ישראל וקבוצת משולם לוינשטין, שהתכנסו במסגרת פורום פורבס במלון טל בתל אביב, לא רק שהם לא הופתעו מהמחאה על מחירי הדיור, הם היו ערוכים ומוכנים ל"יום שאחרי" עוד הרבה לפני ה־14 ביולי, עת נחתה בשדרות רוטשילד הסנונית הראשונה, או במקרה זה, האוהל הראשון.

לטענת מנהלת השיווק באשדר, רחלי בריזל, בחברת הבנייה הבינו חודשים רבים לפני שמתיישבי האוהלים אפילו חשבו על רוטשילד, כי עליהם לגוון את תמהיל הדירות. "כבר בתחילת השנה הבנו שלא ניתן לפנות רק לקהל של משפרי דיור בעשירון העליון", היא אומרת. לדבריה, אשדר הגדילה את היקף ההשתתפות במכרזים באזורים פריפריאליים, ואף זכתה באחרונה במכרזים באור עקיבא ובטירת הכרמל, בהם מתכוונת החברה להקים דירות במחירים נמוכים או סביב מיליון שקל, שיהוו "מענה ראוי והולם לזוגות צעירים ולמשפרי דיור".

גם בשיכון ובינוי לא הופתעו מהמחאה, מצטרפת דורית סדן, מנהלת השיווק של הקבוצה. לדבריה, בנייה בפריפרייה עבור זוגות צעירים מוטמעת עמוק בפילוסופיה של החברה תחת הכותרת "לקרב את איכות החיים למרכז". "השאיפה שלנו, שבאה לידי ביטוי בשטח זה שבע או שמונה שנים, היא להקים שכונות מגורים בפריפריה כדי לאפשר לזוגות צעירים לממש את חלומם במקומות שנהנים מפיתוח סביבתי נפלא, מערכת חינוך ברמה גבוהה, מרכזים מסחריים וכדומה".

"עם השלמת תשתיות הכבישים למודיעין, האטרקטיביות שלה מבחינת מגורים תלך לדעתי ותתחזק". שרון בן-צבי, מנהלת השיווק והמכירות של קבוצת לוינשטיין | צילום: גל דרן

שרון בן צבי, מנהלת השיווק והמכירות של קבוצת לוינשטיין, מספרת כי זיהו את העלייה בדרישה לדירות בנות ארבעה חדרים בטווח של מיליון שקל ואת הצורך להרחיב את המעגלים מעבר לתל אביב, כבר בסוף 2010. "התחלנו ביישוב קדימה־צורן שבשרון, שעד אז בקושי שמעו עליו, וכיום אנחנו גם באור עקיבא, עיר הנהנית ממערכות חינוך ותשתיות מוכנות ברמה גבוהה".

"המחאה מורגשת"

אחת התוצאות בה מנפנפים בגאווה לא רק מובילי המחאה החברתית, אלא גם גורמים רשמיים כמו משרד האוצר, היא האטה בקצב המכירות, שלדברי גורמים ממשלתיים, אף תוביל להורדת המחירים מצד חברות הנדל"ן.

"החלק הראשון של המשפט בהחלט נכון. הסיומת – לא", טוען אייל חכם, סמנכ"ל השיווק והמכירות של אפריקה ישראל מגורים. לדבריו, "ניתן להרגיש את השפעת המחאה במשרדי המכירות ובמספר העסקאות. הסיבה לכך היא שאנשים מחכים שמשהו יקרה. זו ההגדרה הטובה ביותר למה שמתרחש כיום בשוק הנדל"ן. כולם ממתינים שמשהו יקרה, מבלי לדעת מה הוא אותו משהו".

לדברי חברי הפורום, בכל פעם שגורם ממשרד ממשלתי כזה או אחר, נציג של האוצר או הלמ"ס, מכריזים בגאווה כיצד הצליחו לעצור את שיעור המכירות וכיצד המחירים יורדים, מדובר בלא יותר מאשר שימוש מטעה בסוגיית המחיר.

"כשפקידים ממשלתיים מתפארים בתקשורת שניצחו, הייתי שמח אם מישהו היה שואל אותם, את מי בדיוק? את האזרחים שמבקשים לקנות דירה?". אייל חכם, סמנכ"ל השיווק והמכירות של אפריקה ישראל מגורים מקבוצת אפריקה ישראל | צילום: גל דרן

"כשאותם פקידים ממשלתיים מתפארים בתקשורת שהם ניצחו, הייתי שמח אם מישהו היה שואל אותם, את מי בדיוק הם ניצחו? את האזרחים שמבקשים לרכוש דירה והחליטו לא לעשות זאת? הרי מדובר באנשים שמבקשים לרכוש לעצמם דירה, אז במקום להילחם לא ברור בדיוק במי, תסייעו להם להגיע לשם", אומר חכם.

דרור תורן, סמנכ"ל השיווק של אמריקה ישראל, המתמחה בבנייה באזור המרכז, מעריך שאי הוודאות השוררת כיום בשוק הנדל"ן – הן מצד הרוכשים והן מצד החברות – תסתיים עם פרסום מסקנותיה של ועדת טרכטנרברג. שאלת מיליון הדולר היא אלו מסקנות בדיוק תניב ועדה זו ומה ייצא מהן.

אם תשאלו את חכם, הוא מעריך כי יתקבלו בסופו של דבר רק "החלטות קוסמטיות", כלשונו, שלא יפגעו בתקציב המדינה ושכל מטרתן להרגיע את הציבור ולשכך את המחאה. "בדיוק כמו עם מחירי הדלק. יום אחד הם עולים, אז קמה צעקה גדולה. יומיים לאחר מכן המדינה מורידה את המחיר, וכולם טופחים לעצמם על השכם שזה בזכותם, אבל שבועיים או חודש לאחר מכן המחיר שוב עולה".

"אנחנו לא תנובה"

אחת השאלות המרכזיות שעומדות על סדר היום ומטרידות לא רק את הממשלה, אלא גם לא מעט אזרחים,

"כבר בתחילת השנה, עוד לפני שקמו האוהלים, הבנו שלא ניתן לפנות רק לקהל של משפרי דיור בעשירון העליון". רחלי בריזל, מנהלת השיווק של חברת אשדר מקבוצת אשטרום | צילום: גל דרן

היא האם מחירי הדיור בישראל עומדים לרדת? איש מנוכחי הפורום לא התיימר לדעת את התשובה לשאלה הזו. עם זאת, כשנשאלו האם צפויה ירידת מחירים מצד חברות הנדל"ן, השיבו כולם פה אחד ובצורה נחרצת. "מי שחושב שחברת נדל"ן זה כמו תנובה, שיכולה להרשות לעצמה להוריד שני שקלים מהקוטג' ובכל זאת לשרוד יפה, טועה טעות חמורה", קובע תורן. "בשונה מהתפיסה הציבורית השגויה, על פיה חברות הנדל"ן מרוויחות עשרות או מאות אחוזי רווח מפרויקטים, בפועל טווח הרווח הוא בשיעור של 15%-10% במקרה הטוב, לעתים הוא אף חד־ספרתי. מי שמביט לעבר היזמיות והקבלניות בציפייה שיורידו מחירים בעקבות המחאה, צפוי להתאכזב. בשיעור רווח כזה כל תנודה היא קריטית עבור החברה".

לדבריו, אם אכן תחול ירידה במחירי הדירות, היא תהיה תוצאה של הורדה במחירי הקרקע. "חשוב שהציבור יבין שהבעיה אינה מצד הקבלנים או היזמים, אלא במחיר הקרקע, שמרביתה בבעלות המדינה", הוא מוסיף.

״הוזלת מחירי הקרקע מהווה את החלק הקריטי ביותר בעלותה של דירה", תומכת סדן בתורן ומוסיפה כי גם שחרור קרקעות לבנייה יכול לעזור. "על הקרקעות היקרות ביותר במרכז, שמאכלסות כיום גופים צבאיים וביטחוניים, ניתן לבנות אלפי יחידות דיור", היא אומרת.

"תמריץ לבעלי קרקע יוביל לשחרורן של הרבה מאוד קרקעות במרכז, וכתוצאה מכך גם לירידה במחירי הדירות". דרור תורן, סמנכ"ל השיווק של אמריקה ישראל | צילום: גל דרן

בן צבי שמה את הדגש על פיתוח התשתיות: "שיפור משמעותי בפיתוח התשתית התעסוקתית, התחבורתית והחינוכית בפריפריה, יוביל לשם אוכלוסייה איכותית. זה, למשל, מה שקורה ביוקנעם, שמשכה אליה חברות הייטק, בעקבותיהן הגיעה לשם אוכלוסייה איכותית, וכיום האזור נחשב גם לאטרקטיבי מבחינת מגורים".

בריזל רואה בפתרון הסבך הבירוקרטי את השלב החשוב ביותר בדרך להורדת מחירי הדיור. "לא ייתכן מצב, שבפועל קורה כיום, בו פקיד בעירייה מסוימת או ברשות מסוימת, יכול לעכב התקדמות של פרויקט דיור של מאות יחידות דיור רק בגלל שאין לו מצב רוח באותו היום".

חכם מצדו, מייחל ליום בו ישראלים ימצאו את ביטחונם ואת שלוותם גם בדירות שכורות, ולא ירגישו שהם חייבים לרכוש דירה. "ככה חיים 80% מתושבי שוויץ", הוא מציין כדוגמה. ספציפית בנוגע לדרכים להורדת מחירי הדיור הוא אומר כי "כיוון שחלק גדול מהמשכנתה מקורו במימון, יש למצוא דרכים להוזלת המימון כמו מתן מענקים והקלות, להעניק תנאים מיוחדים באזורים שהמדינה מעוניינת לפתח, וכך למשוך זוגות צעירים".

הצעה אחרת שהועלתה הייתה לתמרץ את בעלי הקרקע כדי שיסכימו למכור אותה.  

"על הקרקעות היקרות ביותר במרכז, שמאכלסות כיום גופים צבאיים ובטחוניים, ניתן לבנות אלפי יחידות דיור". דורית סדן, מנהלת השיווק של שיכון ובינוי מקבוצת אריסון | צילום: גל דרן

"תמריץ בדמות הגדלת אחוזי הבנייה או הגדלת מספר הדירות בפרויקט, יוביל לשחרורן של הרבה מאוד קרקעות במרכז, וכתוצאה מכך גם לירידה במחירי הדירות", טוען תורן.

הלהיט הבא

חדרה והפריפריה שלה, כרכור, פרדס חנה ואור עקיבא, אזור הקריות, מודיעין וראש העין צפויים, כך על פי מומחי הנדל"ן, להפוך בקרוב לאזורים החמים ביותר בארץ.

"להערכתי, אנו צפויים לראות יציאה מגוש דן ופריחה באזורים המאופיינים בקרקע זמינה ובתשתית תחבורתית מפותחת, כמו חדרה, אור עקיבא, אזור הקריות וגם יבנה. מקומות שבתקופת הבום הגדול בנדל"ן של השנים האחרונות לא ממש התקדמו וניתן אף לומר נתקעו", אומר חכם.

האם זה אומר שתל אביב עומדת בפני קיפאון נדל"ני?

"ממש לא. בתל אביב ובגוש דן ככלל נמשיך לראות בנייה ורכישות. בישראל חיים לא מעט אנשים שמסוגלים להרשות לעצמם לרכוש דירה חדשה בתל אביב, רמת גן וגבעתיים".

בן צבי מהמרת על מודיעין: "זו עיר צעירה יחסית. רק בת 17 ואיזה קצב התפתחות. כיום עם השלמת תשתיות הכבישים, האטרקטיביות שלה מבחינת מגורים תלך ותתחזק". גם סדן מצביעה על אזורי חדרה, כרכור, פרדס חנה, ואור עקיבא, כפנינות הנדל"ן של השנים הקרובות. "מה שמייחד את המקומות הללו הוא נגישות תחבורתית גבוהה ועתודות קרקע גדולות, המאפשרות פיתוח ברמה גבוהה ובשטחים גדולים, מה שלא ניתן לעשות באזורים הצפופים של המרכז".

הרשמה לניוזלטר

באותו נושא

הרשמה לניוזלטר

מעוניינים להישאר מעודכנים? הרשמו לרשימת הדיוור שלנו.

דילוג לתוכן