מוכרים או רוכשים דירה? כך תוכלו לחשב את התשלום למס הכנסה

כאשר אתם מוכרים דירה אתם משלמים מס על הרווח (מס שבח) וגם כאשר אתם רוכשים דירה אתם משלמים מס (מס רכישה) מדריך קצר של אתר הון להון מסביר כל מה שאתם צריכים לדעת על המסים אתם משלמים בעסקאות נדל"ן.

מס הרכישה הוא מס מוזר – בעוד שרוב המיסים חלים על רווח או הכנסה, מס רכישה חל על השקעה או על רכישת נכס. הוא נועד להגדיל את קופת המיסים הנגבים ולווסת את שוק הדירות. כבר בתחילת הדרך נקבע שיעור מס שונה בין אלו שרכשו דירה יחידה (או משפרי דיור) לבין משקיעים, ובצדק – צריכים להקל על רוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור.

משפרי דיור שמכרו את דירתם ואז קנו דירה חדשה אכן עומדים בתנאי ללא בעיה – זו דירתם היחידה ולכן מגיעה להם הקלה במס. אבל מה יעשו אלו שקנו דירה חדשה לפני שמכרו את דירתם הקודמת? רשות המס ממבינה שיש מצב שלפני שהרוכש או ההנישום מוכר את הדירה הקודמת הוא קונה דירה, ואז יש תקופה מסוימת שהוא מחזיק בשתי דירות. אבל מדובר בטווח קצר, טווח ביניים עד למכירה, ולכן רשויות המס פוטרות את הרוכש ממס רכישה על הדירה באם בטווח של שנתיים הוא מימש את הדירה הקודמת שבבעלותו.

מדרגות מס רכישה לרוכש דירה יחידה

מדרגות מס רכישה על דירה מתעדכנות אחת לשנה. כאשר רוכשים דירה יחידה מדרגות המס הן:

0% על חלק השווי שעד 1,568,800 שקל.
3.5% – על המדרגה שבין 1,568,800 שקל ועד 1,860,790 שקל.
5% – על המדרגה שבין 1,860,790 שקל ועד 4,800,605 שקל.
8% – על המדרגה שבין 4,800,605 שקל ועד 16,002,015 שקל.
10% – מעל 16,002,015 שקל.

(המדרגות האלו אמורות להתעדכן מדי שנה, על פי שיעור עליית מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים)

למחשבון מס רכישה ומס שבח של מהון להון, מדריכים פיננסים

הישראלים פיתחו שיטות פשוטות לעקוף את המס הגבוה למשקיעים | צילום: fotolia

מס רכישה לדירה נוספת

כאשר רוכשים דירה נוספת (כלומר לרוכש יש דירה בבעלותו), משלמים מס בגובה 8% עד 4.8 מיליון שקל ו-10% מעל!

אלו המצבים הרגילים, אבל יש מצבים שבהם המיסים שונים – עולים חדשים, נכים ועוד. כך או אחרת, הישראלים פיתחו שיטות פשוטות לעקוף את המס הגבוה למשקיעים. פשוט מאוד – רוכשים דירה דרך הילדים, אלא שאז מתקבל האבסורד הבא – צעירים שמשתכרים 3-4 אלף שקל בחודש קונים דירות של 2-3 מיליון שקל. אם מדובר ברכישה על הנייר, כלומר הילדים לא קונים באמת דירה בשבילם אלא מדובר בדירה של ההורים וכל הרעיון היה לחסוך במס רכישה (שכאמור גבוה יותר לכאלו שזו לא דירתם הראשונה) אז מדובר בקומבינה ישראלית לכל דבר ועניין. אם מדובר במתנה לילדים – כלומר, ההורים אומרים קחו את הכסף תרכשו דירה והיא שלכם, אז לא ניתן להגדיר את המהלך כקומבינה. זה מהלך לגיטימי – מתנה של ההורים לילדים.

מס שבח

להבדיל ממס הרכישה שאינו מהווה חלק מהרווח או ההכנסה, מס שבח הוא מס על הרווח או על השבח. גם כאן יש הקלות לכאלו שזו דירתם היחידה. כאשר מדובר על מכירת דירה יחידה, קיים פטור ממס על רווח הון או על מס שבח, בתנאי שמוכר הדירה החזיק את דירתו היחידה במשך לפחות 18 חודשים. אחרת יש לשלם מס בשיעור 25%. כלומר, אנשים שמחזיקים מס' דירות חייבים במס בשיעור של 25% על הרווח. אבל, חשוב לציין שמהרווח ניתן להכיר בהוצאות שקשורות לרכישת הדירה והוצאות שקשורות להשבחת הדירה – כמו עלויות שכר טרחה של עורך דין, דמי תיווך ועלויות שיפוץ שהן חלק מעלות הדירה (והן מקטינות את הרווח). על כל פנים, עם אימוץ התקנות החדשות של מס שבח בתחילת 2014 נקבע גם חישוב ליניארי על מכירה ברווח של דירה שנרכשה לפני התקנות החדשות – במצב כזה, מחשבים את תקופת המיסוי החייבת (לאחר 1 בינואר 2014) לעומת תקופת אחזקת הדירה בכלל, ורק החלק הזה (החלק היחסי או הליניארי) חייב במס.

הנה הדגמה. נניח שמחזיק בשתי דירות, רכש את הדירה השנייה במחיר של 1 מיליון שקל ב-2005 והוא ימכור את הדירה ב-2 מיליון שקל ב-2015. הוא אמור לשלם מס שבח בשיעור 25%, והשאלה הגדולה על איזה רווח? הרווח בתקופה כולה – 1 מיליון שקל (2 מיליון שקל פחות 1 מיליון שקל). אבל, הרווח הזה הוא על פני כל התקופה – גם תקופה שבה לא חל מס שבח וגם תקופה שבה חל מס שבח. התקופה שבה חל מס שבח בשנים היא שנתיים (2014, 2015). התקופה הכוללת היא 10 שנים (מ-2005 עד 2015) ואז מחשבים כך – הרווח בסך 1 מיליון שקל מיוחס ל-10 שנים – 100 אלף שקל לשנה; השנים החייבות הן 2 מתוך 10 שנים ומכאן שהרווח לצרכי מס – 200 אלף שקל (2 שנים ברווח שנתי של 100 אל שקל), ועל זה משלמים מס מלא.

לאתר מהון להון