נדל"ן או מניות: במה משתלם יותר להשקיע – וממה צריך להיזהר?

עליית המחירים החדה בשוק הדיור בישראל בשנים האחרונות נבעה בחלקה כתוצאה ממשקיעים שהעדיפו לרכוש דירה להשקעה על פני ניהול תיק השקעות בבורסה. אין ספק שסביבת הריבית הנמוכה שאפשרה למשקיעי הנדל״ן להשיג מימון זול, תרמה לחלק ניכר ממגמה זו.

רוכשי דירות להשקעה רואים לנגד עיניהם תשואת אחזקה שנתית ממוצעת של 3%־6%, כך שאם באפשרותם להשיג מימון ברמות נמוכות יותר לרכישת הנכס, מדובר בעסקה כלכלית משתלמת מבחינתם. כל עוד הריבית הממוצעת במשכנתה תישאר נמוכה מתשואת האחזקה של הדירה, ההשקעה תמשיך להצדיק את עצמה. מעבר לכך, ייתכן ושווי הדירה יעלה במהלך תקופת האחזקה, וכך, בנוסף לתשואה השוטפת מהדירה, יירשם גם רווח הון במועד המכירה.

לקבלת כל העדכונים, הדירוגים והניתוחים – עשו לנו לייק בפייסבוק

מנגד, עליית ריבית בנק ישראל עלולה לייקר משמעותית את החזר המשכנתה ולהפחית את תשואת האחזקה על הנכס. בנוסף, מאחר שהריבית במשק היא האינדיקטור העיקרי שמשפיע על מחירי הדיור, צפויים משקיעי הנדל״ן למגורים לספוג ירידת שווי במידה שהריבית תחזור לרמה "נורמלית״ (4%־5%).

ובכן, מה מושך משקיעים להשקיע בנדל״ן? הרי על פניו, אם משווים בין פוטנציאל התשואה של שוק המניות או אפילו שוק האג״ח הקונצרני לבין שוק הדיור למגורים, הכף נוטה לטובת שוק ההון. מעבר לכך, השקעה בבורסה עדיפה על פני דירה להשקעה בהיבטים של היקף ההשקעה המזערי הנדרש, בסחירות ובנזילות של הנכס המושקע ובפרמטר מרכזי בתורת ההשקעות – פיזור ההשקעה.

התשובה נחלקת לשני מרכיבים: כלכלי ופסיכולוגי. בצד הכלכלי, שוק הנדל״ן למגורים בישראל נהנה מתמריצי מיסוי שאינם ניתנים למשקיעים הפרטיים בשוק ההון. למשל, פטור ממס על שכר דירה עד תקרה של 4,910 שקל לחודש (נכון לשנת 2012) ואפשרות לבחירה במסלול מס מופחת (10%) על שכ״ד. לעומת זאת, הכנסה מריבית או מדיבידנד בשוק ההון מחויבת לרוב בתשלום מס מלא. תמריץ נוסף בשוק הדיור הוא הפטור ממס שבח, שניתן להקבילו לרווח הון בבורסה. תמריצים אלה משפיעים על תשואת האחזקה נטו ומקשים על בחינת השורה התחתונה בכל אחת מהחלופות.

בצד הפסיכולוגי, ההבדל בין השקעה בדירה לבין השקעה בבורסה הוא מוחשיות הנכס; ארבעה קירות וגג לעומת שורה בחשבון הבנק. גורם פסיכולוגי נוסף הוא תנודתיות ההשקעה. מחקרים אקדמיים הראו שגם ירידה זמנית בשווי ההשקעה גורמת לנו אי נוחות ומקשה על יכולת ההתמדה בה.

כאשר משקללים את היתרונות והחסרונות של רכישת דירה להשקעה, חשוב לקחת בחשבון את השפעת ההחלטה על תיק הנכסים שלנו, שלרוב מורכב משלושה נדבכים: החיסכון הפנסיוני שצברנו לאורך השנים, הנכסים הנזילים שיש לנו בבנק ונכסי הנדל״ן בבעלותנו.
מרבית רוכשי הדירות להשקעה הם בעליה של דירה אחת לפחות, כך שרכישת דירה נוספת עלולה לגרום להטיה גבוהה מדי של נדל״ן בתיק הנכסים האישי. כפי שבתיק ההשקעות יש חשיבות לפיזור על פני מגוון רחב של נכסים, כך גם בתיק הנכסים שלנו יש צורך ליצור תמהיל מאוזן של נכסים.