צרות של עשירים: עליית מחירי הנדל"ן לא פסחה על שוק נכסי היוקרה

פיגועי הטרור הרצחניים שזעזעו את צרפת בשנה האחרונה, כמו גם האנטישמיות הגואה, הביאו לגל רכישות חסר תקדים של נכסי יוקרה בישראל מצד יהודים. "אנחנו מוצפים בבקשות לרכישת נכסי יוקרה על קו החוף", אומרת איזידורה פרידמן, הבעלים של סניפי רשת נדל"ן היוקרה סות'ביס בישראל. "מרבית הבקשות לרכישת דירות על קו הים מגיעות מכיוונם של הצרפתים שרוצים לגור בנתניה. מי שידו משגת ירצה כמובן להגיע להרצליה, שם המחירים גבוהים מאוד. מי שאינו יכול להרשות לעצמו ירכוש בחדרה".

כך, למשל, במושב חבצלת השרון שיווקה החברה בעת האחרונה וילה הנושקת לים במחיר של 24 מיליון שקל, וככל שמדרימים לכיוון הרצליה ותל אביב – המחירים עולים בהתאמה. לדברי פרידמן, עיר נוספת שבה ניכרת התעניינות לא מעטה מצד תושבי חוץ המגיעים מאנגליה ודרום אפריקה, היא רעננה. זוהי דוגמה המצביעה על התמורות שחלות בתקופה האחרונה בשוק היוקרה. בזמן שהמחירים בתל אביב מרקיעי שחקים, הרוכשים מבקשים למצוא מיקום אטרקטיבי, ובסכומים צנועים יותר.

יחד עם זאת, פרידמן, שהקימה את זרוע הנדל"ן של חברת סות'ביס בישראל לאחר שנים שבהן ניהלה את סניפי החברה בלוס אנג'לס והתחככה בעשירים מופלגים, שמה את יהבה על הנכסים הממוקמים, באופן לא מפתיע, בתל אביב. בין היתר, שיווקה פרידמן לצד שותפיה דירות בפרויקטי היוקרה מאייר ואחד העם, שהוקמו בשנים האחרונות בעיר.

ירושלים של מעלה

לגבי ירושלים, המצב מורכב יותר. פרידמן מספרת כי האזור, שאינו בהכרח אהוד על מתווכי האלפיון העליון הפועלים במרכז הארץ, זכה דווקא לביקוש רב בשנתיים האחרונות אצל לקוחותיה של סות'ביס, אך בשל הידרדרות המצב הביטחוני ומיעוט הרכישות, פתיחת הסניף השלישי של החברה בעיר נדחתה לעת עתה. "המצב קשה מאוד בעיר. יש הרבה פחות ביקוש לרכישות. מי שמסתכל לכיוון אלה תושבי החוץ, שהם יהודים אדוקים. אפשר להגיד שהם פחות נרתעים מהמצב, ועדיין קונים, אך זה לא בתדירות ובכמויות שהיו לפני ההסלמה בחודשים האחרונים. מבחינתנו יש האטה", מדגישה פרידמן.

אך חרף המצב הבעייתי, במהלך השנים האחרונות מצליחה העיר למשוך אליה תושבי חוץ אמידים ששילמו עשרות מיליונים עבור נכסים באזורים נחשקים. "יהודים דתיים שהם גם מיליונרים מוכנים לשלם סכומי עתק לדירות הנמצאות מול הכותל המערבי, והמחירים קפצו משמעותית", מסביר מאיר מנחם, הבעלים של חברת נאות שירן, המשווקת נכסי יוקרה זה 22 שנה. האזורים האהודים על התושבים העשירים בירושלים, הם המושבה הגרמנית, ממילא והרחובות דישראלי, הרכבת והמלך דוד, שבהם נמכרות דירות בסכומים העולים על 20 מיליון שקל.

דירת יוקרה בירושלים. למרות המצב הבעייתי, העיר עדיין מושכת תושבי חוץ אמידים | צילום: יח"צ

פרידמן, שעיקר עבודתה כאמור נעשית מול תושבי חוץ, מאמינה כי גל הרכישות יימשך, גם אם מחוץ לגבולות ירושלים. "היהודים העשירים מאירופה ימשיכו לנהור לישראל. כבר עכשיו ניתן לזהות את המגמה הזו בשל המצב הפוליטי-ביטחוני שם. אלה אשר היו משקיעים או קונים בתי נופש או בית שני באירופה עצמה מחפשים אלטרנטיבות, משנים את אזור ההשקעה ומבקשים לרכוש נכסים כאן, בישראל. חלקם עושה זאת מטעמים אידיאולוגיים ציוניים, ואחרים מבינים את הפוטנציאל הגלום בעסקאות הנדל"ן המקומיות. הן פשוט משתלמות".

"שוק דירות היוקרה ב'קילומטר הזהב', המתפרס לאורך קו החוף של תל אביב, צפוי להמשיך ולצמוח בשנים הקרובות והמחירים יטפסו כפי שקורה בערים מרכזיות ברחבי העולם", קובע מנחם. ואכן, מיסי רכישת הדירות ומחירי השכירות האמירו מאוד בערים מרכזיות בעולם, כך שמחיר דירה בתל אביב מתקרב כיום מאוד למחירו של נכס בניו יורק או בלונדון.

מחירי דירות היוקרה בתל אביב נעים כיום בין 100 ל־150 אלף שקל למטר, כאשר באזורי הביקוש ניתן למצוא דירות שבהן המחיר למטר יגיע אף ל־170 אלף שקל. כך למשל, דירות בפרויקט מאייר היוקרתי נמכרו במחירים שחצו את רף 130 מיליון השקלים, ודירות נוספות הגיעו לסכומים המתקרבים ל־200 מיליון. גם מחירי השכירות לא נותרים מאחור, ורק לפני כחודשיים דיווחו כותרות העיתונים על תושב חוץ אשר ביצע את עסקת השכירות הגבוהה בישראל אי פעם, כששכר דירת יוקרה בתל אביב בסכום של 45 אלף דולר לחודש (בפרויקט שמשווק על ידי סות'ביס בישראל).

יד שנייה ממיליונר

מגמת ההתייקרות לא פוסחת, לדברי מנחם, גם על שוק נכסי היוקרה מיד שנייה. זאת ועוד, מחירי הנכסים הנמנים עם שוק זה עשויים להיות יקרים אפילו יותר מאלו של דירות חדשות בפרויקטי יוקרה. בסקר שפרסמה השנה סוכנות הנדל"ן הבינלאומית Knight Frank, דורגה תל אביב במקום ה־14 מתוך 100 הערים שבהן מחירי מגורי היוקרה מיד שנייה הם הגבוהים בעולם. כך למשל, נמכר ביתה של הברונית דה רוטשילד בתל אביב בסכום של 130 מיליון שקל, לאחר שנקנה בסכום נמוך בהרבה.

אך המחירים הגבוהים ביותר בתל אביב שמורים, עדיין, למגדלי היוקרה. אם חלמתם להיות שכנים של אהוד ברק, שרי אריסון או טדי שגיא, תיאלצו לחפש דירה באחד מהפרויקטים הנמצאים במרכז העיר: אקירוב, השופטים, מאייר, נחמני-לנוקס, רוטשילד 1, מגדל G, מתחם W, ארלוזרוב 17, רחוב הירקון ואחרים. הטרנד של הדירות במגדלים אמנם חביב על בעלי האמצעים, אך בניגוד לפרסומים הרבים, לא מעט מהעשירים המפורסמים מעדיפים עדיין להחזיק בווילות שקטות, שבהן הבעלים זוכים לפרטיות מרבית.

פרויקט David Promenade בתל אביב | צילום: יח"צ

רפי קלינה, המכונה "מתווך האלפיון העליון", טוען כי כבר יותר מעשור שאנו עדים לאופנה של רכישת דירות במגדלי היוקרה בתל אביב, אך זוהי לא המגמה היחידה. "למרות ריבוי הרכישות במגדלים, יש איזה רצון לחזור דווקא לבתים פרטיים", הוא אומר. "משפחות שרכשו לפני מספר שנים דירות בבנייני אולטרה יוקרה, שבות לצמודי הקרקע בתל ברוך צפון, שיכון דן, צהלה, כפר שמריהו והרצליה פיתוח. בניגוד לדיווחים על כך שכולם נוטשים לדירות החדשות בעיר, הממוקמות ברבי קומות, 70% מהמיליונרים עדיין גרים בווילות. הם לא רוצים שכל הדיירים בבניין יסתכלו עליהם במעלית וידברו. בבית פרטי הם יכולים לסגור את הגראז', ואף אחד לא ידע מי הם, נוסף לכך שעלות האחזקה בבנייני היוקרה בתל אביב היא כפולה לעומת שומרים פרטיים בווילות", הוא מסביר.

יד ביד

כששוק היוקרה פורח, אפשר לצפות שגם המתווכים המתמחים בפלח שוק זה בוודאי חוגגים, אך על אף שהם אכן נהנים מסכומי עתק שהם גוזרים על כל עסקה ועסקה, הם נדרשים גם ללא מעט סבלנות וכן לאימוץ קודי התנהגות מוקפדים מול קהל היעד שלהם.

הדרך למכירת הנכס הנכסף רצופה אתגרים: דיסקרטיות כבדה שלא היתה מביישת אנשי ביון, מתן שירות בשעות לא שגרתיות, ויצירת פשרות בין עורכי דין, בין מוכרים לקונים ובין בני זוג שעשויים להיות לא מרוצים ולהוות איום על העסקה.

"לקוחות שקונים נכס בסכומים של שמונה או תשע ספרות, זקוקים לטיפול מסוג אחר", מסביר מנחם, שמשווק בימים אלה שלושה נכסים – כל אחד מהם מוערך בסכום הנע בין 60 ל-100 מיליון שקל. "ללקוחות כאלה חשוב שמישהו 'ייקח אותם ביד', יבין מה הם רוצים ויחפש עבורם בכל האמצעים".

הפגישה הראשונה, הוא חושף, שמורה תמיד להבנת הסטטוס של הלקוח. "לאנשי עסקים במעמדות האלה אין הרבה זמן, ואם הם מפהקים – זה סימן לא טוב". לדבריו, לא פעם אנשים נדרשים לעבור תהליך פרידה של ממש מנכס שבנו בצלמם. "היו כאלו שקנו בית גדול, עיצבו אותו במיוחד לפי רצונותיהם והמצב השתנה כי הילדים עזבו, ואין צורך בחלל כה גדול. תהליך ההיפרדות מהנכס עשוי לקחת חצי שנה עד חמש שנים, בעוד קניית נכס תיקח בדרך כלל שלושה חודשים עד שנה וחצי".

פרויקט יוקרה ביפו | צילום: יח"צ

להשאיר את הפלזמה

לדברי קלינה, כלל האצבע הראשון במכירת דיור יוקרה הוא קיום פגישות לנוחות הלקוח: בביתו, במשרדו הפרטי או בחדר סגור בלובי המגדל. המפתח הוא דיסקרטיות מוחלטת, ובתי קפה במקרה זה הם מחוץ לתחום. נקודות חשובות שעליהן הוא מקפיד הן קורקטיות ואמינות: "עורכי הדין משני הצדדים מכניסים אותי לתמונה ודורשים שאתן פתרונות. מי שעובד מולי יודע שהוא נדרש לוותר על האגו כדי לגמור עסקה. רמת האמינות קובעת את כללי המשחק". לא אחת, הוא מספר, "מוכר רוצה לשמוע שהנכס שלו שווה הרבה יותר משוויו האמיתי. אני אומר לו את הדברים כפי שהם, מה שעשוי לגרום לכך שהוא לא ירצה שאמכור עבורו את הבית. וזה בסדר, כי בדרך כלל אותו אחד יחזור אליי אחרי מספר חודשים, לאחר שמתווך אחר נתן מחיר לא ריאלי, ונכשל בניסיון למכור את הנכס".

כמו כן, חשוב לזכור כי עסקאות מכירה של דירות יוקרה טומנות בחובן גם מיסים גבוהים. קלינה מספר כי לא אחת קורה שמוכר דורש שהקונה ישלם במקומו את היטל ההשבחה. "בעיניי, זה לא נכון", הוא אומר, "ההשבחה צריכה להיות על בעלי הנכס".

הקודים החברתיים של האלפיון העליון הם נושא נוסף שאליו נדרשים המתווכים: "אם אדם מתכוון לקנות נכס יד שנייה ב־50 מיליון שקל, הוא מצפה שהמוכר לא יפרק לו את החשמל החכם, הפלזמות והנברשות שהיו שם קודם לכן. אלו בדיוק הגורמים שעשויים לפוצץ עסקה", אומר קלינה.

יחד עם זאת, בימים אלה, שבהם יהודי אירופה נוהרים להשקיע בנדל"ן היוקרה הישראלי והאוליגרכים הרוסים (שברחו מכאן בשל מדיניות המס שהוקשחה בשנים האחרונות) חוזרים אט אט, נראה שלמתווכים בשוק היוקרה צפויה עוד הרבה מאוד עבודה – בתל אביב, ירושלים ולמעשה, בכל רחבי הארץ.