|
מחירי הדירות הוכפלו בעשור
תנופת הנדל"ן בתל אביב הפכה אותה לאחת העריםן היקרות בעולם | צילום: יונתן בלום
כ-150 בניינים ממוקמים על שתי גדות שדרות רוטשילד בתל אביב, המשתרע מנווה צדק בקצה הדרום-מערבי ועד מתחם הבימה בקצה הצפון-מזרחי. הנוף ברחוב כולל: מבנים מלפני קום המדינה שהפכו למוזיאונים ולאתרים היסטורים, משרדים, בתי קפה ומסעדות, בתי מגורים ישנים ומשופצים, כמה מבנים המיועדים לשימור וכמה מגדלים חדשים שקמו בשנים האחרונות טשינו את פני הרחוב כליל.
שמאי המקרקעין, אהוד המאירי, מעריך שהנדל"ן בשדרות רוטשילדשווה היום לא פחות מ-12 מיליארד שקל, ויחד עם המגדלים שעוד מתוכננים הוא יגיע ל-15-20 מיליארד שקל. מדובר ברחוב אחד בתל אביב בו שווי הנדל"ן הוא כמו של עיר של 140 אלף תושבים בפריפרייה.
בקבוצת חבס – בעלי שליטה: משפחת חבס (39.4%), ועופר ניהול של סמי עופר (ז"ל) ואודי אנג'ל (23%) – הבינו עוד לפני כן את הפוטנציאל הגלום בשדרות רוטשילד. ב-2003 הם קנו את המגרש בתחילת הרחוב תמורת 32 מיליון דולר, והחליטו שנתיים לאחר מכן על הקמת מגדל עם דירות יוקרה גדולות, כשהם מאמצים את בעצם את תכניות המגדלים המוצלחים שנבנו בצפון תל אביב ושנמכרו היטב לבעלי הממון.
היקף המכירות של המגדל, הקרוי "רוטשילד 1", הסתכם בכ-800 מיליון שקל, כולל בניין המשרדים הצמוד למגדל, בשטח כ-3,000 מ"ר, שנמכר תמורת 58 מיליון שקל -המחירים כוללים מע"מ. במגדל 37 דירות יוקרה; הוא מתנשא לגובה של 137 מ"ר מעל פני הים – 32 קומות; 23 מהקומות מיועדות למגורים החל מהקומה ה-9; הקומות 1 עד 8 יועדו ללובי, בריכת שחייה בקומה השביעית, מועדון כושר ושירותים נוספים לדיירים. הקומה האחרונה – 32, היא קומה טכנית. בכל קומה מ-23 קומות המגורים יש דירה אחת או 2; כל הדירות במגדל צופות לים ולשכונת נווה צדק במערב, ולנוף האורבאני של שדרות רוטשילד ומרכז תל אביב במזרח.
חלק גדול מהרוכשים קנו יותר מדירה אחת; בין הדיירים בפרויקט: עידן עופר, שרכש את הפנטהאוז במגדל תמורת כ-67 מיליון שקל; אחותו ליאורה עופר, שלמה נחמה, צבי זיו, הראל ויזל, הרצל חבס, אדריכל הבניין אבנר ישר ורעייתו רונית אלקבץ, שמואל חרל"פ, יעקב שחר, שרון הראל וסר רונלד כהן, שלמה שרף, עו"ד דורי קלגסבלד ואיתן ורטהיימר, שרכש קומה שלמה – 700 מ"ר) תמורת כ-46 מיליון שקל. אגב, דיירי המגדל לא הטרידו במיוחד את הבנקים למשכנתאות; הרצל חבס אמר בריאיון לאחד העיתונים הכלכליים, כי כמעט כל הקונים שילמו על הדירות שקנו במזומן.
בית המכירות סות'ביס, נקנה לפני 5 שנים תמורת 36 מיליון שקל | צילום: יונתן בלום
אז איך הגענו למחירי השיא האלה דווקא בשדרות רוטשילד, לב העיר המעושן של תל אביב? לדברי שמאי המקרקעין, אהוד המאירי, המהפך שייך כולו לעשור האחרון: "בעשורים הקודמים היו שדרות רוטשילד בעיקר מרכז הפיננסים של תל אביב; כל מרכזי הבנקים היו ברוטשילד, ובעקבותיהם באו עורכי הדין, חברות ההשקעות ושאר סקטורים פיננסיים. המצב יצר ביקושים רבים למשרדים באזור, ומה שקרה, זה שכמעט כל הדירות ברחוב רוטשילד הפכו למשרדים; המחיר למ"ר משרד בשנות ה-90' של המאה הקודמת היה כפול ויותר ממחיר מ"ר מגורים.
ברגע שנבנו מגדלי המשרדים בתל אביב, עברו רוב שוכני המשרדים ברוטשילד אל המגדלים; במקביל הלך ועלה הביקוש למגורים בלב תל אביב מצד הצעירים בעיקר, וגם מצד תושבי חוץ, שאוהבים את המגדלים עם הנוף לים; שליש מתושבי תל אביב הם פנויים-פנויות, שצפון תל אביב הפכה להיות יותר מדי יקרה עבורם; ברוטשילד החל תהליך הפוך של הפיכת המשרדים חזרה לדירות מגורים.
הבעיה היא, שמדובר בהיצע מוגבל מול ביקוש הולך וגדל; לממשלה אין עניין להוזיל את מחירי הדירות בתל אביב, משום שהיא רוצה לחזק את הפריפריה, והבנייה המצומצמת בתל אביב בעשור האחרון היא בעיקר בנייה של מגדלי יוקרה – התוצאה האמרת מחירים. בעשור האחרון הוכפל מחירן של הדירות בשדרות רוטשילד והסביבה; היום מחיר מ"ר לקנייה של דירה ישנה בשדרות רוטשילד מגיע לכ-20 אלף שקל לעומת 8,000-9,000 שקל בסוף שנות ה-90'". מחירי השכירות גם הוכפלו – היום משכירים ברוטשילד דירת 3 חדרים במצב טוב ב-6,000 שקל לחודש, לעומת מחצית ממחיר זה לפני 10 שנים.
מחאת הדיור הצליחה לעצור במעט את השעטה אל הנדל"ן התל אביבי; כמות העסקאות בתל אביב פחתה משמעותית מאז החלה המחאה, כולל באזור שדרות רוטשילד, טוען כפיר מנכ"ל אנגלו-סכסון, והרוב מהססים אם לקנות עכשיו או לחכות לירידת מחירים.
אגב, יש הבדל במחירים לאורך שדרות רוטשילד, בלי קשר למצב הדירה, אלא רק בגלל הגיאוגרפיה: "מפינת רחוב שינקין ועד ככר הבימה, המחירים יקרים בכ- 15% יותר בהשוואה לקטע שבין שינקין להתחלת השדרה," מסבירים באנגלו-סכסון תל אביב. עוד מפרטים בחברה, כי דירת 3 חדרים בשטח 75-85 מ"ר, יד שנייה עם מעלית, חניה וכאשר הבניין במצב סביר והדירה שמורה, עולה בסביבות 2.7 מיליון שקל; דירה בת 4 חדרים בשטח 100-110 מ"ר, יד שנייה עם מעלית, חניה וכאשר הבניין בצב סביר והדירה שמורה, עולה בסביבות 3.65 מיליון שקל.
ומה עם מחירי השכירות? דירת 3 חדרים ממוצעת, מחירה נע בין 6,800-6,500 שקל לחודש; דירת 4 חדרים ממוצעת, מחירה נע בין 9,500 שקל לחודש; אגב, לדברי כפיר זהר, מנכ"ל אנגלו-סכסון, אין הבדלי מחירים בין התחלה, אמצע או סוף השדרה.
לגבי שטחי משרדים ומסחר – מחירי השכירויות למשרדים ברוטשילד נעים בין 80 שקל למ"ר לבניינים ישנים יותר, ל- 120 שקל למ"ר במגדלים החדשים, והמשופצים; מחירי החניות נעים בין 1,000-1,100 שקל לחודש. במגדלים טובים במיוחד, כגון מגדלי אלרוב, מחירי השכירויות יכולים להגיע גם ל- 130 שקל למ"ר.
קו הרקיע של תל אביב הולך ומשתנה – העיר תל אביב החלה בעשור האחרון בתנופה של בניית מגדלי מגורים, כשבעשור הקודם היו אלו מגדלי המשרדים. חלק ניכר מהמגדלים יוקם ברחוב הלא גדול – שדרות רוטשילד, שגם בזכותם הוקפצו בו המחירים ב-100% ויותר ב-10 השנים האחרונות. מהמאהל בשדרה ניראים המגדלים כ"דיור לא בר השגה בעליל", והופכים את תל אביב לעיר היקרה בארץ ואחת היקרות בעולם. למגינת לבם של המפגינים בשדרות רוטשילד – לאחר שנדחקו מצפון תל אביב וכניראה גם מלב תל אביב, גם דרום תל אביב בדרך לשבור שיאי מחירים – עם מגדלים חדשים וגם בלעדיהם.
|
