|
משאית נוסעת לאחור בחניה של בית פרטי קטן בגלנדייל הייטס, אילינוי, ובקול חבטה מניחה פח אשפה ריק בצבע כחול כהה מאחורי פח זהה אחר, שכבר מלא על גדותיו בשטיחים מרופטים, פיסות של משטחי גבס וספסל אימונים שחוק. כשצפצופיה של המשאית מהדהדים ברחבי הפרבר הזה במערב שיקגו, פוסע רוב בלומקר על טלאי המדשאה הקדמית הירוקה-חומה, ומדפדף במפה שאותה העלה באייפד שלו. "זהו בית חווה עם שתי קומות, מסוף שנות ה-60 תחילת ה-70, בשלבים מוקדמים של שיקום", מסביר הקליפורני הגבוה, הרזה והממושקף, בן ה-47. בלומקר מקיש על האייפד שלו כדי להראות את כל הנכסים המקומיים שלו, ומגדיל את הכתובת שבה אנו נמצאים.
הנכס הוא בית פרטי חד-משפחתי עם שלושה חדרי שינה ושתי אמבטיות שנרכש לאחרונה תמורת 110,000 דולר במכירה פומבית של נכסים מעיקול. הנגרים שמנסרים ומכים בפטיש בפנים ישלימו שיפוץ בשווי 28,500 דולר במהלך השבועיים הבאים; ברגע שהבית ינוקה הוא יוערך ב-168,000 דולר, רווח מיידי של יותר מ-20%. אבל בלומקר לא מתכנן למכור. הוא מתכנן להשכיר את הבית תמורת 1,575 דולר לחודש, ולפי חישוביו, בניכוי תחזוקה, ניהול והוצאות אחרות, הוא יקבל תשואה שנתית נטו של 7.1% על השקעה של 138,500 דולר.
חדש: אפליקציית האייפון של פורבס ישראל – להורדה לחצו כאן
באופן מסורתי, קנייה, תיקון והשכרה של בתים פרטיים היו תמיד עסק משפחתי. לא עוד. בלומקר הוא יוצא וול סטריט, שעד 2011 ניהל 60 מיליארד דולר בתיקי השקעות המניבים הכנסה קבועה בפוטנם אינווסטמנטס שבשיקגו. הוא עזב כדי להקים חברה משלו, פייב טן קפיטל, במטרה להפוך לבעל בית בהיקף תעשייתי, והשתמש בקשרים שלו כדי לגייס מימון של 100 מיליון דולר מדויטשה בנק.
צילום: רויטרס
הוא נמצא בשוק צפוף מיליארדרים, חברות פרייווט אקוויטי וקרנות גידור פושטים כולם על השווקים שנפגעו הכי קשה ברחבי המדינה וחוטפים בתים פרטיים בעשרות אלפים. הם תולשים נכסים בקשיים ממסלול העיקולים במטרה לשחק בתחום שיקום הבתים באמצעים הישירים ביותר הקיימים – בתפקיד בעלי בתים.
הפלישה של וול סטריט לשוק הנדל"ן
כעת עומדת פלישתה של וול סטריט להיכנס לשלב השני, ואנשי הכספים מציעים למשקיעים קמעונאים הרעבים להכנסות ניירות ערך חדשים – קרנות השקעה בנדל"ן (ריט) ואג"ח – המגובים בבתים פרטיים להשכרה. מוקדם עדיין לומר האם כל הפעילות הזו תיצור סוג נכסים חדש, יציב ואטרקטיבי, או עוד בועה שתתפוצץ, אולם משקיע הנדל"ן המיליארדר, סאם זל, למשל, סקפטי. "משקיע יחיד יכול לקנות עד 25 בתים ולפקח עליהם", אמר לאחרונה. "אני לא יודע איך יכול מישהו לפקח על אלפי בתים. אני פשוט לא חושב שהלוגיסטיקה של זה מייצרת משהו חיובי באמת".
בדומה לכך, יו"ר ברקשייר הת'אוויי וורן באפט, שאמנם מקיים אסטרטגיה שורית על תחום הדיור כהשקעה, מתאר כ"עצום" את האתגר שבניהול תיקי השקעות ענקיים של בתים פרטיים. החברה שלו חוטפת משרדי תיווך נדל"ן ברחבי המדינה באמצעות החברה החדשה ברקשייר הת'אוויי הום סרוויסס, אבל לא את הבתים עצמם.
למרות האתגרים קל להבין את המשיכה שחשים השחקנים הגדולים לעסק הזה: ניתן לקנות נכסים באמצעות הלוואות זולות, ואם לשפוט לפי המחזורים הקודמים, ערכם אמור לעלות בצורה משמעותית ממחירי השפל של התפוצצות בועת הדיור. בינתיים השכירויות אמורות להניב תשואה נאה.
קן רוזן, מומחה נדל"ן מביה"ס לעסקים האס באונ' קליפורניה, ברקלי, שמספק ניתוחי שוק לחברות בוול סטריט, מעלה עוד חשש ארוך-טווח. "שיעורי הריבית נמוכים באופן קיצוני, וזה גורם לאנשים להעלות את המחירים", הוא אומר. "אם הריבית תישאר ברמה נמוכה בשנים הקרובות, המחירים יהיו גבוהים בהרבה ממה שהם היום, ואני חושב שהדבר מהווה סיכון רציני של יצירת בועות פיננסיות שאינן מסייעות לכלכלה האמיתית".
עד כה, לפחות, הכסף הגדול עשה פלאים עבור שוק הדיור האמריקאי הנתון במצור, ביסס רצפת מחירים, החיה שכונות והניע את שוקי הדיור ברחבי המדינה. איש אינו יודע במדויק כמה מ-12 מיליון הבתים הפרטיים החד-משפחתיים להשכרה במדינה נמצאים כעת בידי השחקנים הגדולים, אבל רק מ-2011 זרמו לפחות 10 מיליארד דולר של כספי מימון מוסדי אל הבתים הפרטיים – סכום מספיק כדי לרכוש 100,000 בתים במחיר של 100,000 דולר לאחד. הודות להשקעות אלה, בין היתר, מחירי האמצע של הבתים בכמה מהשווקים שספגו את המכה הקשה ביותר, מלאס וגאס ועד אטלנטה, זינקו ב-20% בשנה החולפת, ועוררו הצהרות על "התאוששות".
צילום: רויטרס
"אנחנו מספקים הון כשאנשים זקוקים לו, ובסופו של דבר נספק גם את המוצרים", אומר בלומקר, ומוסיף: זה טוב לשוכר, לשכונה ולאמריקה. הבית בגלנדייל הייטס שאותו משפץ הצוות של בלומקר עמד ריק ומצבו הידרדר במשך שנתיים כמעט, וגרר אתו מטה את מחירי ערכם של הבתים השכנים. אף אחד לא הציע לרכוש את הבית ב"שורט סייל" (תהליך שבו תקבולי מכירת הנכס נמוכים יותר מההלוואות שנלקחו באמצעות משכון הנכס כבטוחה), וכשמביטים במרפסת המבואה ששוקעת, בצבעי ורוד ומנטה, לא קשה להבין מדוע: קונה בתים ממוצע יתקשה מאוד לגייס גם משכנתה וגם את המימון לשיפוץ המקיף הנדרש במקום. ישנן כמה סוכנויות ברחבי המדינה שמוצאות למשקיעים יחידים בתים למכירה, או מארגנות להם מימון כדי שימצאו את הבתים בעצמם. אבל זה כסף קטן לעומת הרכישות המוסדיות.
השיגעון להפוך לבעל הבית
השיגעון להפוך ל"בעל בית" בקרב חברות מוול סטריט החל בפניקס, אחד מהשווקים שנפגעו הכי קשה מהתפוצצות הבועה, עם צניחת מחירים של עד 55% ב-2011, לעומת השיא מ-2006. סוכנות הנדל"ן המקומית "אמריקן רזידנשיאל פרופרטיז" החלה את הרכישות ב-2008, והזרימה למקום הון מוסדי חיצוני ב-2010. (אמריקן רזידנשיאל יחד עם "ווייפוינט הומס" מאוקלנד, קליפורניה, שהחלה לרכוש בתים במגרש הביתי שלה ב-2008, נחשבות לחלוצות של מה שקרוי היום תעשיית ה-REO real estate owned – נדל"ן בבעלות להשכרה). עד אמצע 2012, שחקני הפרייווט אקוויטי הגדולים ביותר, כולל בלקסטון גרופ וקולוני קפיטל המתמחה בנדל"ן, חלשו על פעילות רכישת הבתים במטרופולין של פניקס.
מ-2010 ועד אמצע 2012 גדל חלקם של המשקיעים המוסדיים ברכישות בתים באזור גדלו משיעור מוערך של 15% ל-26%, לפי נתוני "קור לוג'יק". כיום 22% מהבתים הפרטיים באזור פניקס מיועדים להשכרה, לעומת 8% לפני עשור, כך מדווח מייקל אור, מנהל מרכז הנדל"ן בביה"ס לעסקים W.P. Carey באוניברסיטת מדינת אריזונה. "אלה שנכנסו מוקדם עשו הכי הרבה כסף", הוא אומר. "אלו שהגיעו בשנה האחרונה הצליחו (רק) לא רע, משום שהמחירים עלו". לדבריו, במחירים של היום, שיעור ההיוון התפעולי cap rate של השכירות – היחס בין ההכנסה נטו משכירות לעלות – מגיע רק ל-5% עד 6%.
כאשר הבתים שנמצאים במצוקה הלכו והתמעטו בפניקס, והמחירים שם הלכו ועלו, עברו הרוכשים המוסדיים ללאס וגאס ולדרום קליפורניה, ולאחר מכן לאטלנטה, לצפון קליפורניה, לקרוליינות ולפלורידה. השוק החם היום עבור חברות שמחפשות תשואות גבוהות ומוכנות ליטול על עצמן את הסיכון הוא המערב התיכון – שיקאגו, אזורי הערים של אוהיו, מיניאפוליס, דנוור ואפילו דטרויט.
בכל רחבי ארה"ב אין אף חברה שתפסה נתח גדול יותר מבלקסטון, חברת ההשקעות הציבורית בראשות המיליארדר סטיבן שוורצמן. קצת יותר משנה אחרי הקמתה של "אינביטיישן הומס" של בלקסטון, הממומנת בהון בהיקף של 4.5 מיליארד דולר, כבר יש בבעלותה 26,000 בתים בתשעה שווקים אזוריים עיקריים. אחזקותיה כבר עולות על 10,000 הבתים שבבעלות "אמריקן הומס 4 רנט" ממליבו, או על 9,900 הבתים שבבעלות קולוני קפיטל מסנטה מוניקה.
"אנו צופים שזה יהיה תחום מוסדי ארוך-טווח", אומר מרכוס רידג'וויי, סמנכ"ל תפעול באינביטיישן הומס. "כך שהמיקוד העיקרי שלנו למן ההתחלה היה לעשות הכול בתוך החברה". אינביטיישן הומס מעסיקה 1,000 עובדים במשרה מלאה, נוסף על 5,000 קבלנים וקבלני משנה. לכל אזור היא מכניסה את האנליסטים שלה בתחום שוק ההשכרות, צוות רכישה, צוות שיפוצים (שמפקח על הקבלנים המקומיים), צוות ניהול נכסים וצוות השכרה שמשתף פעולה עם המתווכים המקומיים.
החברה ממשיכה לצבור מאות, ולעיתים אלפי בתים ברחבי ארה"ב מדי שבוע, שרובם נרכשים במכירה חד-פעמית (הנורמה בענף), במהלך מכירות פומביות מעיקולים, ב"שורט סייל" מבנקים, וכן במסגרת עסקאות עם משקיעים קטנים, שהולכות ומתרבות. (יוצא דופן אחד: בלקסטון רכשה לאחרונה 1,400 בתים באטלנטה במכירה אחת מהחברה המשפחתית בילדינג אנד לנד טכנולוג'י קורפ.
וול סטריט כובשת את ענף הנדל"ן? | צילום: רויטרס
השיפוצים אורכים שבועיים-שלושה ועולים כ-10% ממחיר הרכישה. הבתים המבוקשים ביותר כוללים שלושה חדרי שניה ושתי אמבטיות, עם גראז' לחנייה של שתי מכוניות ומדשאה לילדים. סוג נכס זה מושך משפחות – שהן סוג הדיירים הטוב ביותר וה"מתמיד" ביותר. בעוד שדיירי דירות נשארים בממוצע רק שנה וחצי, שוכרי בתים פרטיים נשארים ארבע שנים וחצי ובדרך כלל דואגים היטב לנכס, היות שאכפת להם מה חושבים השכנים.
המכונה של בלקסטון עובדת במלוא הקיטור בפורסיית' קאונטי, פרבר בצפון אטלנטה המתאפיין במרכזי ענק לקניות, פארקי משרדים ופרויקטים חדשים של "קהילות מתוכננות" שהתרסקו בזמן המשבר. אם תנהגו ברכב לתוך אחת מהקהילות הללו, שבהן נתקלים בדרך כלל במועדון עם בריכה ומגרשי טניס, ותנסו לאתר את הבית להשכרה – בדרך כלל יהיה זה הבית עם הצבע הטרי ביותר ועם הדשא הכי ירוק בשכונה. בתוך הבתים האלה, ששופצו זה עתה, תמצאו סוויטה מרכזית עם אמבטיה גדולה מהרגיל, מטבחים עם משטחי גרניט, שטיחים חדשים וקירות הצבועים בצבע אפור-חום שמיוצא במיוחד עבור בלקסטון. מחיר השכירות: 1,750 דולר לחודש. יותר מ-80% מהבתים המוכנים להשכרה של אינביטיישן הומס ברחבי ארה"ב כבר מאוכלסים. ג'ונתן גריי, האחראי הגלובלי על תחום הנדל"ן, אומר שהתשואה נטו מגיעה ל-6% בתיק ההשקעות של בתים פרטיים כולו.
הבועה? "יש משקיעים מוסדיים שמשלמים יותר מדי על נכסים כאלו"
יש בעיה אחת גדולה בתמונה היפה הזו. ככל שהסחורה המוצעת הולכת ומתמעטת, המחירים הולכים ומטפסים. כדי להישאר במשחק החברות נזקקות לכיסים יותר ויותר עמוקים. למשל, אמריקן הומס 4 רנט הוקמה ב-2012 בידי המיליארדר בי. וויין יוז, מייסד רשת פאבליק סטורג', והיא כבר רכשה 10,000 בתים, בין היתר בעזרת 600 מיליון דולר מ"אלסקה פרמננט פאנד", שמנהלת את כספי הנפט הרבים של המדינה. ראש תחום המשכנתאות לשעבר בגולדמן זאקס, דונלד מולן, גייס קרוב ל-1 מיליארד דולר, בין היתר מלקוחות החברה הקודמת שלו. הוא מתכנן לרכוש בסופו של דבר 10,000 בתים באמצעות המיזם החדש שלו, פאנדמנטל REO. כדי שלא יגברו עליה, העלה לאחרונה דויטשה בנק את קו האשראי לזרוע רכישות הבתים של בלקסטון, ל-2.1 מיליארד דולר לעומת 600 מיליון דולר בשנה האחרונה.
יש מי שחושבים שהעניינים מתחילים לתסוס. "אנו מאמינים שישנם משקיעים מוסדיים שמשלמים יותר מדי על נכסים", אומר ריק שארגה, סגן נשיא של זרוע המשכנתאות של חברת קרינגטון הולדינג, חברת שירותי נדל"ן שמנהלת את הבתים עבור פאני מיי ועבור מוסדות אחרים. קרינגטון שקפצה בשנה לתוך תחום רכישת הבתים הפרטיים להשכרה, עם 450 מיליון דולר מ"אואקטרי קפיטל מנג'מנט" של המיליארדר הווארד מארק, מכירה ממקור ראשון את הסכנות שבמחירים עולים. בתחילה היא צפתה תשואות על השכרה באמצע התחום החד-ספרתי, אולם כשהמחירים זינקו בשווקים כמו לאס וגאס, התשואות התכווצו על פי הדיווחים, וגרמו לקרינגטון להדיר רגליה מהשקעות נוספות. באוקטובר נודע כי קרן הגידור הגדולה אוך-זיף קפיטל מנג'מנט גרופ יוצאת לחלוטין מעסקי הבעלות על נדל"ן למגורים, ומוכרת את תיק ההשקעות שלה שכולל 300 בתים בצפון קליפורניה בגלל מחירי השכירות היורדים.
ככל שהמחירים והסיכון עולים, פונות החברות לשווקים הציבוריים לגיוס הון נוסף, או במקרים מסוימים כדי לבצע אקזיט. בדצמבר הושקה בבורסה לני"ע בניו יורק "סילבר ביי ריאלטי טרסט" קרן הנדל"ן (ריט) הראשונה מתחום ה-REO (נדל"ן בבעלות) להשכרה. מאז היא איבדה 0.3%, למרות שמדד S&P 500 עלה ביותר מ-15% באותה תקופה. אמריקן רזידנשיאל פרופרטיז הנפיקה לציבור ריט דומה בחודש מאי – והתוצאות היו דומות. הנפקות אחרות ממתינות בצנרת, כולל אמריקן הומס 4 רנט וכן ווייפוינט הומס. לאחרונה הודיעה קולוני קפיטל, הנמצאת בבעלות פרטית, על תוכניותיה לבצע "ספין אוף" בהנפקה של קרן קולוני אמריקן הומס שבבעלותה, וחברת הבנייה הציבורית ביזר הומס USA, יחד עם שותפתה KKR, מתכננת אף היא לבצע ספין אוף בקרן.
"אני חושב שזה יכול להימשך כנראה עשור", אומר סטאן רוס, יו"ר מרכז לאסק לנדל"ן באונ' סאת'רן קליפורניה ויועץ לחברות רבות המתכננות הנפקה לציבור. "אולם כשאני מביט מעבר לכך, אני לא בטוח איך זה יתפתח".
בלומקר מתכנן ללכת בנתיב שונה. הוא מקווה לצרור את הבתים יחד ולהנפיק איגרות חוב המגובות בהכנסות משכירות, וצופה מרווח ריבית של 4%-3% לעומת אג"ח ארה"ב לעשר שנים, כשהאג"ח הללו יתחילו להיסחר בהמשך השנה. סוכנויות הדירוג, שנכוו בהתרסקות שוק הדיור, אינן מתחייבות על כלום. "אחת מהסוגיות העיקריות שעליהן צריך להתגבר הוא הנתונים המוגבלים לגבי ביצועי קבוצת הנכסים הספציפית הזו", אומרת סוזן מיסטרטה, מנהלת בכירה ביו.אס רזידנשיאל, קבוצת האג"ח מגובות המשכנתאות של פיץ'. היא מוסיפה כי עדיין לא הוצגו לסוכנות הדירוג תוכניות כלשהן בנושא.
כשאנו נוסעים ברחבי פרברי שיקגו, דרך שכונות שבהן פזורים הודעות עיקול לבנות ופחי אשפה כחולים, בלומקר נחוש בדעתו. הוא משווה את האוסף הגדל שלו של בתים להשכרה לתיק ההשקעות בהיקף של 60 מיליארד דולר שאותו ניהל פעם בפוטנם. "זה לא מקרי שהאיגוח מתחיל אצלי", הוא מציין בהומור יבש. "הכסף המוסדי הגדול עדיין לא הגיע אפילו למרחב הזה".
|
|
