חיפוש
סגור את תיבת החיפוש
Forbes Israel Logo

תעתועי הריבית: מדוע העלאת הריבית היא לא הפיתרון להורדת מחירי הדיור

התסכול נוכח מחירי הדירות, הממשיכים לעלות חרף הלחשים וההשבעות של שרים ופקידים כלכליים, גרמו להפניית הביקורת גם לעבר בנק ישראל, שהוא בעצם הנגידה קרנית פלוג.
ההפחתה הכמעט רציפה בשיעור הריבית נחשבת לאחד הגורמים העיקריים לעלייה במחירי הדירות: למשפחות קל יותר לממן את הדירה כאשר האשראי זול וזמין, משקיעים מתקשים לקבל תשואה מהשקעות באיגרות חוב ופונים להשקעה בשוק הנדל"ן, וענף הבנייה אינו יכול לספק את הביקושים הגואים. העלאת הריבית הייתה מצננת את התלהבות המשקיעים ומקשה על משפחות רבות להצטרף לשוק רוכשי הדירות, הביקוש היה צונח ועמו המחירים. 

הביקורת אינה חדשה. היא נשמעה פה ושם עוד בתקופתו של הנגיד הקודם, סטנלי פישר, שהחל את המאבק במיתון ובפגיעה ביצוא באמצעות הפחתות ריבית שחיממו גם את שוק הנדל"ן, והיא גברה לקראת סיום כהונתו. בשבועות האחרונים מתחזקת הביקורת שוב, במקביל לביקורת הגלויה של הנגידה על ניסיונותיו של שר האוצר להפחית את מחיר הדיור באמצעות פטור ממע"מ לקבוצות זכאים.

אבל מבדיקות שנערכו לאחרונה עולה שגם אם יחליט בנק ישראל להעלות את הריבית בניסיון להפחית את מחירי הדירות, לא תהיה לכך השפעה של ממש על השוק, ובוודאי לא על האוכלוסייה שלמענה נדרש ריסון המחירים – משפחות הרוכשות דירה ראשונה.

רוכשי דירה ראשונה מממנים לרוב את הרכישה במשכנתה בשיעורים גבוהים. בעקבות עליית הריבית הם אולי יראו לפניהם מחיר דירה נמוך במקצת, וכן יידרשו למשכנתה קטנה יותר. מנגד יעלו תשלומי הריבית על ההלוואה, כך שבסופו של דבר הם יישארו עם אותו החזר חודשי, בהבדל קטן אחד: חלק מהכסף יעבור מכיסו של הקבלן, שהפחית במחיר, לקופת הבנק, שהעלתה את הריבית.

פלוג | צילום: רויטרס

יצוין שלפני כשנתיים הגביל המפקח על הבנקים את שיעור ההלוואה בריבית משתנה שמותר לבנק להעניק לשני־שלישים בלבד מכלל ההלוואה. הפעולה נועדה להפחית את רגישות המשפחות לעליית הריבית (שינויים בריבית שקובע בנק ישראל משפיעים בעיקר על המשכנתאות בריבית משתנה). 

מי שעשויים להיות רגישים יותר להעלאת הריבית הם רוכשי דירות למטרות השקעה. רוכשים אלה מחפשים תשואה גבוהה לכספם, נוכח התשואות האפסיות שמציע שוק ההון. על פי נתוני משרד האוצר מהווים המשקיעים בדירות כ־ 25% ־ 30% מכלל השוק, ואם יצמצמו את פעילותם יירדו הביקושים בשיעור ניכר. אבל כדי להוציאם מהשוק צריך בנק ישראל
לשכנע אותם שהם יכולים להשיג תשואה טובה יותר באפיקים סולידיים דומים, כמו למשל השקעה באיגרות חוב לטווח ארוך.

לכאורה המשימה אינה קשה: בעלי דירות להשכרה זוכים היום לתשואה שנתית של כ־ 4% בממוצע. זוהי תשואה דומה מאוד לריבית על המשכנתאות לטווח של 10 ־ 15 שנים. עלייה קלה בריבית עשויה להפוך את הדירה לעסקה בלתי משתלמת. אבל כאשר המשקיעים רואים ששווי הדירות עולה שנה אחר שנה בשיעורים של 7% ־ 8% , התשואה משכר
הדירה היא רק בונוס על התשואה האמיתית, הנובעת מעליית ערך הנכס. גם אם תונחל המדיניות המרסנת (שטרם יצאה לפועל) ועליית מחירי הדירות תתמתן, עדיין צפויים המשקיעים להעריך שזו ההשקעה הטובה לאורך שנים.

אף על פי שישראלים רבים מאמינים שהנדל"ן היה מאז ומעולם הטובה והסולידית בהשקעות, אין זו אמת סטטיסטית. בין השנים 1999 ל־ 2007 ירדו מחירי הדירות בישראל בשיעורים ריאליים של 20% . אולם הייתה זו תופעה חריגה שנגרמה כתוצאה מהבנייה המסיבית בשנות ה־ 90 על רקע העלייה ההמונית, תופעה היסטורית שכנראה לא תחזור בעתיד הנראה לעין.

עם זאת, צריך להניח שלפחות מיעוט המשקיעים בדירות ישנו את טעמם כתוצאה מהעלאת הריבית. השאלה היא אם יציאתם מהשוק תקדם מטרה ציבורית כלשהי. יש לזכור כי מרבית המשקיעים מייעדים את הנכסים להשכרה, ובכך מספקים אלטרנטיבה למי שאינם רוצים או אינם יכולים לרכוש דירה. 

מצדה השני של המשוואה, מתייצבים הנזקים הכבדים שהמשק ורבים מאזרחי המדינה עלולים לספוג כתוצאה מעלייה משמעותית בריבית. תופעת הריבית האפסית אינה ייחודית למשק הישראלי. בכל העולם כמעט, מיפן ועד ארה"ב, מפחיתות ממשלות את הריבית ופועלות לשחיקת שער המטבע בניסיון להיחלץ מהמיתון העולמי. הריבית הנמוכה מקטינה את הוצאות היצרנים, מעודדת השקעות וגורמת לשערי מטבע נמוכים – הכל כדי לשפר את יכולת התחרות והייצוא על חשבון מדינות אחרות.

כמדינה עצמאית וריבונית יכולה ישראל לפעול כנגד המגמה ולהעלות את הריבית. המשקיעים הבינלאומיים יגלו חיש קל שעל השקל הישראלי הם יכולים לקבל ריבית גבוהה יותר מאשר בכל מקום אחר בעולם, יתנפלו על המטבע ושערו יזנק לעומת הדולר. היצואנים יגלו שהם מקבלים הרבה פחות שקלים תמורת המטבע הזר שהם מביאים. חלק גדול מתעשיות היצוא יאבד את כושר התחרות מול מדינות אחרות, מפעלים ייסגרו ושיעורי האבטלה יעלו.

ישראל הפכה בשנים האחרונות לשיאנית של התייקרויות בתחום הנדל"ן, אבל במדינות אחרות אירעו עליות מחירים לא פחות חדות, אם כי בתקופות שונות: במקביל לירידת המחירים שהייתה כאן בעשור הקודם, עלו המחירים בשבדיה הסולידית בשיעור של 81% ,
באוסטרליה בשיעור של 79% ובנורבגיה ב־ 66% . היו אלה שינויים שלוו בצמיחה מהירה של המשקים, אבל בשום מקרה לא הכפיפו הבנקים המרכזיים את מדיניות הריבית שלהם למחירי הנדל"ן.

עם זאת, נקט בנק ישראל בשנים האחרונות פעולות קטנות, מינוריות כמעט, שנועדו לצמצם את ההשפעה של מדיניות הריבית על מחירי הדירות, בין היתר מתוך דאגה ליציבותם של הבנקים. הבנק הטיל הגבלות על שיעור ההון העצמי המזערי הנדרש לרוכשים, והגביל
את האשראי לרוכשי דירות למטרות השקעה. קשה להעריך את מידת ההשפעה של צעדים אלה, אולם כבר כאשר ננקטו טענו אנשי הנדל"ן שלא תהיה להם השפעה של ממש על השוק. התחזיות האלה התגשמו.

מקולק עד לופוליאנסקי

מרבית העוסקים בתכנון ובנייה הופתעו מהעוצמה שבה נחשפו פרשות השוחד במשפט "הולילנד", אבל לא מהסיפורים עצמם. ספק אם "הולילנד" היא פרשת השחיתות הגדולה ביותר בענף, אבל היא הגדולה ביותר שנחשפה כך לעין כל. הכל קרה בגלל תקלה:
שמואל דכנר, המאכער רב הקסם, לא שמר על כללי המקצוע וחלק את סודותיו בטרם ירד לקברו.

"אלו תופעות נפוצות מאוד", אומר עורך דין המקורב מאוד לנפשות הפועלות. "הפרשה נחשפה גם מכיוון שהמעורבים לא שמרו על כללים בסיסיים שעל פיהם פועלים המשחדים. ראשית, אסור לזה שמעביר את הכסף למאכער לדעת שהכסף מיועד למטרות שוחד. כאשר המאכער, איש הביניים, מבקש כסף למטרות שוחד, נעשים כל השותפים עבריינים ללא
קשר לשאלה מי נתן את השוחד".

לופליאנסקי ואולמרט, בימים שמחים יותר | צילום: רויטרס

אבל אם הכסף מוגדר כ"עמלה" הניתנת למי שמקדם את התוכניות, כיצד אפשר לדעת אם באמת מדובר בעמלה ולא בשוחד? "אי אפשר לדעת או להוכיח", אומר עורך הדין
המנוסה בתחום הנדל"ן, "אבל יש סימנים: העמלה למקדמי התוכניות ניתנת לרוב לאחר מעשה, על פי שיעור ההצלחה. השוחד ניתן ברובו מראש, כי הפקיד המושחת לא יסתכן במעשה שתמורתו אינה מובטחת".

דמות אחת ברשימת המורשעים בפרשת "הולילנד" עשויה לעורר אהדה, למרות פסק הדין הקשה. אורי לופוליאנסקי, ראש העיר לשעבר, נמצא אשם בקבלת שוחד. לופוליאנסקי הוא מייסד עמותת "יד שרה" ומי שעמד בראש הקרן, המספקת ציוד רפואי יקר ללא תשלום למאות אלפי נצרכים מדי שנה. השוחד שקיבל לופוליאנסקי היה תרומות בסך מאות אלפי שקלים שהעביר יזם הולילנד, הלל צ'רני, באמצעות דכנר, ל"יד שרה". בית המשפט קבע שמדובר בכספי שוחד, שניתנו במטרה שלופוליאנסקי יקדם את הפרויקט.

השופט רוזן דחה את טענתו של לופוליאנסקי שעל פיה לא ידע כלל על התרומות. סיפורו של לופוליאנסקי הזכיר לי עבודת גמר שכתבתי לפני שנים רבות באוניברסיטה העברית, שעסקה בקשרים המורכבים בין הקהילה העסקית בירושלים להתנהלותה של העירייה. ראש העיר
באותה עת, תחילת שנות ה־ 80 של המאה הקודמת, היה טדי קולק. קולק, אשף בגיוס כספים מתורמים בארץ ובחו"ל, ייסד את "קרן ירושלים" שהזרימה כספים לטיפוח העיר ומוסדות התרבות בה. זו הייתה מעין "קופת ב'" של קולק, ששימשה לפרויקטים שקופת העיר לא יכולה הייתה לממן, או שנסיבות שונות מנעו ממנו להקצות כספי ציבור עבורם.

עבודתי התבססה על חוברת מהודרת שהוציאה "קרן ירושלים" ובה שמות כל התורמים לקרן. איש מקבלני העיר ואנשי העסקים הבולטים בה לא נעדר מרשימת התורמים. זיהיתי שם לא מעט קבלנים ויזמים שניהלו דרך קבע מו"מ עם העירייה ועם ראש העיר עצמו, המשמש כיו"ר ועדת התכנון המקומית, על הקלות וזכויות בנייה. מרבית התורמים ל"קרן ירושלים", שהייתה למעשה "קרן טדי", היו יהודים מחו"ל שלא היו להם כל עסקים בישראל או בירושלים, אבל
לעתים היה מי מהם מופיע בעיר כיזם של מלון חדיש או פרויקט מסחרי מפואר.

לקולק לא הייתה כמובן בלעדיות על השיטה. גם יורשו, אהוד אולמרט, הקים קרן תרומות משלו, וגם בתל אביב ובערים אחרות הוקמו קרנות, שאפשרו לעשירי המקום לקבל הכרת טובה רבה מראשי העיר ופרנסיה. מוזר לחשוב שצ'רני היה היחיד שקיבל תמורה חומרית לתרומותיו הנדיבות. 

הרשמה לניוזלטר

באותו נושא

הרשמה לניוזלטר

מעוניינים להישאר מעודכנים? הרשמו לרשימת הדיוור שלנו.

דילוג לתוכן