בעקבות הגזירות: "מחירי הדירות יעלו פעם נוספת"

מצב רוכשי הדירות הורע ומחירי הדירות יעלו פעם נוספת כתוצאה מהעלאת המע"מ – כך עולה מניתוח שערכה קבוצת איילון, אשר בדק את ההשפעה של הגזירות הכלכליות על שוק הדירות למגורים.

על פי איילון, העלאת מס הרכישה למשפרי דיור עלולה אף היא לפגוע מהותית בכושרו של הציבור להגשים את חלום הדירה. עוד עולה מהבדיקה שנערכה במחלקת המחקר של הקבוצה כי יכולת החזר המשכנתא של משק בית ממוצע בישראל נפגעה.

לקבלת כל העדכונים, הדירוגים והניתוחים – עשו לנו לייק בפייסבוק

"מחירי הדירות במדינת ישראל התייקרו במהלך 12 החודשים האחרונים ב-10.5%", טוענים באיילון. "בנק ישראל נופף במגבת לבנה בכל האמור ביכולתו לצנן את עליות המחירים על ידי צעדים הממוקדים בצד הביקוש, ואילו מדינת ישראל גוררת רגליה בכל האמור בטיפול אפקטיבי בצד ההיצע".

על פי אומדנים מתוך עבודת מחקר אשר התבצעה בבנק ישראל, המינוף של נוטלי המשכנתא ביחס להכנסתם עלה מדרגה, מכ-30% מההכנסה של משק בית בתחילת שנות ה-2000 לכ-35% היום.

על פי אומדנים אלה, עלה גם המינוף במונחי מחיר הדירה מכ-35% למעל ל-50%. התפתחות זו הובילה לצעדים האחרונים של המפקח על הבנקים (הגבלת שיעור המימון לרכישת דירה ראשונה ל-75%), שכן עליית המינוף מגדילה את הסיכונים בתיק ההלוואות של הבנקים.

צילום: אהוד כהנים

מבדיקה שערכה מחלקת מאקרו ואסטרטגיה בקבוצת איילון עולה כי הגזירות החדשות של משרד האוצר שוחקות את ההכנסה המשפחתית הממוצעת נטו בכ-4.5% לשנה לכל הפחות. שחיקה זו בהכנסות התא המשפחתי תביא להרעה משמעותית ביחס בין גובה המשכנתא הממוצע לבין ההכנסה הממוצעת של משקי הבית בכ-1.5%. התוצאה הסופית היא הרעה ביחס ההחזר של משכנתא ממוצעת בהשוואה להכנסה הפנויה נטו של משק בית. על פי תחשיב שערכה קבוצת איילון ההרעה בהכנסות משקי הבית תביא להרעת יחס זה לכ-36.5%.

"מדובר בנטל כבד המסביר בצורה יוצאת מן הכלל את הסכנה העצומה שמהווה שוק המשכנתאות והדיור המקומי למערכת הפיננסית במדינת ישראל", מסביר יניב פגוט, האסטרטג הראשי של קבוצת איילון. "נתון זה מלמד בצורה טובה על הנטל הכבד בו מצויים אזרחי ישראל כפועל יוצא ממחירי הדיור הגואים". 

בשורה התחתונה, אומר פגוט, "חלום הדירה מתרחק עוד יותר, בשל העלאת המע"מ על דירות חדשות, שצפויה להתגלגל למחירי דירות יד שנייה. אם ללמוד מניסיון העבר, הרי העלאת המע"מ בתחילת יוני אף תביא עימה מרוץ מואץ לדירה במחצית השנייה של חודש מאי, על מנת לחסוך כ-14-18 אלף שקל ממחיר הדירה הנרכשת. העלאת מיסי הרכישה הופכת אף היא את חלום קניית הדירה לחלום רחוק".

"העלאת המסים העקיפים תגרור באופן מיידי עלייה חד פעמית של כמחצית האחוז במדד המחירים לצרכן בחודשים הקרובים", מסכם פגוט, "זאת בנוסף לאינפלציה החזויה, והיא תהווה מס כבד על המשכנתאות של כולנו, שכאמור צמחו לכ-50% בממוצע ממחיר דירה נרכשת", סיכם פגוט.