|
מאחורי השגרירות האמריקאית בלונדון, מול הייד פארק, ניצב אחד המלונות היוקרתיים והאלגנטיים בבירה הבריטית, הגרובנר האוס. בחזיתו ממתינים שוערי סף חבושי מגבעת לבושים במעיל פראק אדום, ואולם הנשפים שלו אירח מכובדים כמו ראשי הממשלה הישראלים יצחק שמיר ושמעון פרס, ששניהם, כמו רבים אחרים, אף בחרו להשתכן בו בביקוריהם. לראש הממשלה הנוכחי יש טעמים אחרים. בביקורו האחרון בממלכה המאוחדת בחר בנימין נתניהו, מלווה ברעייתו, להתארח במלון סאבוי, שהלינה בו עולה, בממוצע, כפול מאשר הלינה בגרובנר. המלון האיכותי, שאיננו מנקר עיניים, משך השנה דווקא את תשומת לבו של ישראלי אחר, בן אשכנזי, שרכש אותו ביולי האחרון.
הכתבה המלאה מופיעה בגיליון ינואר 2018 של פורבס ישראל
לרכישת הגיליון או מנוי למגזין פורבס ישראל חייגו 077-4304645 או לחצו
לכל העדכונים, הכתבות והדירוגים: עשו לנו לייק בפייסבוק
לפי הערכת הטיימס, אשכנזי שילם 575 מיליון ליש"ט תמורת הגרובנר. אם בעתיד יוענקו האישורים לבנייתו מחדש של המלון בתוספת מגדל דירות על השטח העצום עליו הוא משתרע, אפשרויות הרווח הן בלתי נדלות. מבנה הבעלות של הגרובנר משורשר ולא חושף הרבה. ממסמכי רשם החברות האנגלי עולה, כי הבעלות היא בידי חברה שנרשמה באנגליה בשם GH EQUITY, וחברת האם שלה, GPH, רשומה בדלוור. בסעיף הדורש מבעל השליטה המשמעותי להזדהות, מופיע שמו של אשכנזי.
אשכנזי. שווה 4 מיליארד דולר | צילום: GettyImages
לפי ההערכות של פורבס, בן אשכנזי שווה 4 מיליארד דולר. בלומברג הוסיפו עוד קצת, והעריכו את שוויו ב־4.05 מיליארד. ההערכות האלה אינן עניין של מה בכך: לא קל להעריך את שוויו של שותף בחברה פרטית, אלא אם כן נכנסים לעומק כל עסקת נדל"ן בה מעורבת הקבוצה בראשותו, אשכנזי אקוויזישן, מנתחים את שיעור האחזקות, מנפים את ההלוואות ומעריכים מחדש את שווי הנדל"ן הנקי ואת הכנסותיו מהפעילות השוטפת כפול מכפיל הענף. קשה אפילו להעריך את שיעור האחזקות שלו באשכנזי אקוויזישן, בלי מידע מבפנים, על אף שמקורב לאשכנזי, שמצוי בעסקי הקבוצה העריך בשיחה עם פורבס, שההערכות אכן מדויקות. חמישים מיליון דולר לפה או לפה, אין ספק שאשכנזי, יליד ספטמבר 1969, עשה את זה. ממקום מגוריו בשדרה החמישית בניו יורק הוא יכול לסקור בנחת את צלליות גורדי השחקים של העיר הגדולה ולזהות את אלה מביניהם שמרכיבים את הפורטפוליו המרשים של הקבוצה.
אחד הבניינים האיקונים האלה הוא מלון הפלאזה, שאותו רכש ושיפץ יצחק תשובה. לפני מספר חודשים רכשה אשכנזי אקוויזישן מניות מיעוט תמורת 70 מיליון דולר לפי פרסומים. בין השותפים לרכישת השליטה הוזכר הנסיך הסעודי המיליארדר וואליד בן טלאל (בין השאר בעליו של הסבוי), שמכר בזמנו את המלון לתשובה אבל מחזיק עדיין כ־20 אחוזים מהמלון (תשובה חילק את המלון לבית דירות ולמלון קטן). בשבועות האחרונים נתון הנסיך במעצר במלון מפואר בסעודיה. לפי הדיווחים בעיתונות הזרה, כבר הספיק למצוא את עצמו תלוי הפוך במסגרת סדרת עינויים שהשליט החדש מעביר אותו עד שיסכים להחזיר עשרות מיליארדים לקופת הממלכה. אז אשכנזי, בינתיים, עדיין לא הבעלים המלא של מלון הפלאזה, אבל הקבוצה כבר מפרסמת באתר האינטרנט שלה את המלון כאחד מנכסי הליבה שלה, בלי לציין שיעור בעלות. למשקיף מהצד נדמה שהאחזקה מלאה ויש במונח כדי להטעות, אבל בחברה ניסו להסביר שהמינוח "נכסי ליבה" אינו טוען לבעלות מלאה, אלא רק להחזקה כלשהי.
גם עינויים בסעודיה לא יעצרו את אשכנזי אקוויזישן. עם יותר מ־100 בניינים בפורטפוליו, הבטיחה הקבוצה בהודעת הרכישה כי כוונתה להסתער בשנתיים הקרובות על מלונות באירופה ולבצע מסע רכש בסכום כולל של 2 מיליארד יורו במדינות במערב היבשת.
בעקבות ענקים
וורן באפט, לפי האגדה, קנה את המניה הראשונה שלו בגיל 11. אשכנזי רכש את הנכס הראשון שלו בגיל 17. באפט, שנחשב למשקיע הטוב בהיסטוריה עם הון שמוערך ב־80.3 מיליארד דולר, לא מצליח לשתוק, ואשכנזי, לעומתו, מתחמק מהתקשורת ונחשב לסרבן ריאיון עיקש, בין אם על רקע ביישנות או צניעות. שני המיליארדרים מופיעים ברשימת 400 עשירי ארצות הברית של מגזין פורבס האמריקאי: באפט פותח את הרשימה במקום השלישי ואשכנזי במקום ה־172.
לא הרבה נכתב על אשכנזי, שמופיע השנה לראשונה ברשימת פורבס. ממה שפורסם מצטייר איש עסקים ממולח, נדל"ניסט בן נדל"ניסט עם מגע זהב, אב לשלושה שמעולם לא סיים את התואר הראשון שלו באוניברסיטת אדלפי. משפחתו של אשכנזי היגרה מקרית אונו ללונג איילנד של ארה"ב בתחילת שנות ה־80', כשהוא היה בן עשר. אביו יצחק (איזי) התעשר מעסקי נדל"ן בניו יורק והמשפחה גרה באושן אבניו 580 בלורנס, קילומטרים ספורים משדה התעופה קנדי. בגיל 17, כשסיים את התיכון, מצא עם שותף קרקע זולה בברונקס וקנה אותה ב־2 מיליון דולר, בעזרת הלוואה.
מאז לא הפסיק אשכנזי לקנות שטחי נדל"ן מסחרי במה שהפך לאשכנזי אקוויזישן. הפורטפוליו של הקבוצה מרשים וכולל בניינים ידועים כמו זה מדיסון 660, בו ממוקם כל בו היוקרה ברניז, 841 שבמדיסון אבניו, בנייני משרדים בסן פרנסיסקו, בשיקגו, בוורלי הילס, מיאמי, סיאטל, וושינגטון, אטלנטיק סיטי ועוד. שווי הנכסים של הקבוצה מוערך על ידה ב־12 מיליארד דולר.
מה שקובע שווי נכסים מסחריים הוא, בין היתר, איכות השוכרים וטווחי השכירויות. מכיוון שמדובר בחברה פרטית המידע איננו ציבורי, אך ניתן להסיק מהחומר המפורסם שרבים מהשטחים מושכרים לחברות שנחשבות יציבות, כמו אפל, גוצ'י ודיסני. ייתכן שההפכפכות של הנדל"ן המסחרי עודדה את אשכנזי בשנים האחרונות להיכנס גם לענף מלונות היוקרה, החסינים יחסית בפני טלטלות Airbnb.
אפיק השקעה נוסף הוא סוסא ניו יורק, שם חברה הקבוצה לאנשי נדל"ן נוספים, כמו רוני יצחקי, כדי להשכיר חללי עבודה משותפים ליזמי הייטק, בעיקר ישראלים, בבניין ששייך לאשכנזי בצ'לסי.
ב־2014 ביצעה הקבוצה כניסה ראשונה לענף הנדל"ן למגורים, כשרכשה בניין של 361 יחידות על רחוב כריסטי 229 בסוהו במנהטן ב־400 מיליון דולר. הבניין נרכש עם התנייה שלפחות 20 אחוז מהיחידות יושכרו למיעוטי יכולת. לא כל הבניין הושכר ובאתר האינטרנט של הבניין מציעים פיתוי של חודש בחינם למי שישכור נכס לתקופה של לפחות שנה וחצי (דירת סטודיו מוצעת שם החל מ־3,116 דולר לחודש).
מייקל אלפרט, נשיא החברה וחברו של אשכנזי, סיפר בריאיון שהרבה משותפיהם לרכישות הם משקיעים עשירים במיוחד. לדבריו, הקבוצה מחזיקה בנכסים בשטח כולל של כ־1.5 מיליון מ"ר, עם תפוסה ממוצעת של כמעט %97. אם זה אכן המצב, ועל רקע מחירי הנדל"ן בניו יורק, ששטחיה המסחריים מהווים כשליש מהפורטפוליו של הקבוצה, תזרים המזומנים של אשכנזי נראה כמו תרנגולת שמטילה ביצי זהב.
מדיניות ההשקעה של הקבוצה, שכוללת השבחת נכסים באמצעות שיפוץ, הסבה או בחידוש שכירות תוך העלאת מחירים, לא תמיד עובדת. אלפרט הודה בראיון לבוסטון גלוב אשתקד, כי שני נכסים, מרכזי קניות בפלורידה ובוויסקונסין, היו "ממונפים יתר" ונחשבו לכישלון. אך בריאיון לבולטימור סאן הסביר אלפרט שכשלונות הם אחוז נמוך בפורטפוליו ומעולם לא מנעו מאשכנזי להמשיך ולקנות ליד נכסים טובים שניתן להשביחם. אחד ממרכזי הקניות אותו רכשו ב־2011 בבוסטון, פנוויל הול שהוקם ב־1742, זכה באחרונה אחרי שנים של התנגדויות במרבית האישורים לשינוי פניו. אחרי השקעה עצומה הוא צפוי להפוך לאחד היוקרתיים והמכניסים במסצ'וסטס ובארה"ב בכלל, עם 20 מיליון מבקרים בשנה.
לא מעט מהרכישות נעשות באמצעות חברות עצמאיות שנרשמו במקלט המס דלוור, כדי לנתק אותן מאחריות קבוצת הדגל. ב־2006 רכש אשכנזי מרכז מסחרי אבל בהמשך הפסיק לשלם את התשלומים על ההלוואה הבנקאית של 27 מיליון דולר, מה שהניע את הבנק האירי, אנגלו אייריש, לנשל אותו מהנכס ב־2010. רשות הנמל בו ממוקם קומפלקס צ'אנלסייד, הסתכסכה עם אשכנזי וטענה שהחברה שלו הזניחה את המקום ואפילו לא שילמה לנמל על כך שהעמיד מקומות חנייה ללקוחות על שטחיו. היא גם הגישה תביעה בסכום של 300 אלף דולר. בבולטימור סאן הזכירו מרכז נוסף, במילווקי, אותו רכש אשכנזי באמצעות חברה אחרת ב־2005 תמורת 31.7 מיליון דולר. המיתון של 2008 נתן את אותותיו ובלי תפוסה משמעותית, גם במקרה הזה החברה לא פרעה את תשלומי ההלוואה ובנק אוף אמריקה השתלט על הנכס והעמידו למכירה פומבית.
לרקוד עם דרייק
את בעיית הגיל בעסקה הראשונה האגדית שלו, כשהיה קטין, פתר אשכנזי, כנראה, בעזרת שמו המכובד של אביו. יחד עם זאת, בעבר נכתב עליו שלמרות עושרו של אביו, עשה את הונו בכוחות עצמו. בדירוג ה"התעשר בזכות עצמו" של פורבס קיבל ציון 8, כמו מארק צוקרברג ובאפט. זה ציון השמור לבני המעמד הבינוני, בורגנים שציפו את כפית הכסף שלהם ביהלומים בכוחות עצמם. אך לפחות במקרה אחד מצאו עצמם האב ובנו קשורים זה בעסקי זה, בתביעה על בזיון בית המשפט לכאורה שהועלתה במסגרת תביעה של בנק אמריקאי נגד בנק אנגלו אייריש. לפי הפרסום מסוף 2014, נטען שבן אשכנזי חתם על העברות כוזבות של 1.2 מיליון דולר בנכסים בין אביו לאמו שולה. התובעים ביקשו מבית המשפט לחייב את השניים בקנס של אלף דולר על כל יום בו לא יגיעו לתת תצהיר בבית המשפט או שיסתכנו במאסר. בהמשך מסר עורך דינם קווין נאש להוצאת "דה ריל דיל" המדווחת על ענייני ועסקות הנדל"ן בניו יורק, כי העניין נפתר. שורשי הסכסוך המשפטי חוזרים ל־2010, כשהבנק תבע את איזי אשכנזי וחתנו על כך שלא עמדו בתשלומי הלוואה לטובת קניית נכס בבוקה רטון.
דרייק. מרגש נסיכות יהודיות עשירות | צילום: shutterstock
במקרה נוסף נתבעה שולה אשכנזי, ביחד עם בעלה, בהקשר של הלוואה לרכישת 16 חנויות מחברת רובינס אם בי וו לפני למעלה משני עשורים. מתקצירי הדיונים עולה כי בשלב מסוים, במסגרת החלפת תביעות ביניהם, ניסו בני הזוג אשכנזי לסבך את רובינס כשהציגו תמלילי שיחות שהוקלטו בחשאי ושהוכיחו לכאורה כי מנהלי רובינס קיבלו תשלומים במזומן כדי לחמוק מתשלום מס, אך השיחות בין המנהלים "לבנם של הזוג" לא הוכרו על ידי בית המשפט כקבילות.
לאשכנזי ורעייתו דרייזי (דברה) קליין אשכנזי שני בנים ובת. בפברואר האחרון נכנסו בני הזוג למדורי הרכילות בעקבות הבת מצווה הנוצצת שערכו לבתם ג'יג'י באולם הקשת, בקומה ה־65 בבניין הרוקפלר סנטר בניו יורק. זמר הראפ המפורסם דרייק, קתולי אך יהודי מצד אמו שפעם חגג בעצמו בר מצווה, ריגש את הילדות ואת 400 האורחים, אם כי טרח לצנזר את עצמו לשירים ידידותיים למשפחה – בלי מילים גסות. האב המאושר זרח בחליפה כשבתו ריקדה מאושרת עם דרייק. עלות ההופעה, על פי הערכות, בין 300 ל־600 אלף דולר.
ג'יג'י שלחה את אשכנזי לבית המשפט בעבר: ב־2005 הזמין אשכנזי יאכטה של 38 מטר בפלורידה וקרא לה "ג'יג'י הנסיכה שלי". כשהפליג ב־5 בפברואר 2006 מפורט לודרדייל, צפונית למיאמי, לכיוון האיים האנטילים (ההולדנים), התגלו לפתע מים בחדר המכונות. הצוות נטש את היאכטה שהתהפכה אבל למרבה המזל לא טבעה ונותרה צפה. חברת הביטוח סירבה לשפות על הנזק אבל בתום תביעה שארכה כארבע שנים, זכה אשכנזי בסכום של כ־7.2 מיליון דולר פלוס ריבית.
וזאת לא הפעם היחידה שדליפת מים סיבכה את אשכנזי. באחת הדירות הרשומות על שמו ושם רעייתו, בשדרה החמישית בניו יורק (הפנטהאוז בבניין המעוצב מוצע כעת למכירה תמורת 65 מיליון דולר), התגלעו סכסוכי שכנים. לפני חמש שנים הגישו השכנים בקומה מתחת לאשכנזי'ס תביעה על נזקים, אחרי שמי אמבטיה דלפו לדירתם. הם דרשו פיצויים על סך מיליון דולר, כולל עוגמת נפש.
אם המגורים במנהטן, מול מוזיאון המטרופוליטן והסנטרל פארק, אינם סמל סטטוס מספק, בני הזוג אשכנזי מקפידים על פעילות פילנתרופית. בן ודרייזי משתתפים באירועי התרמה נוצצים, תורמים באופן קבוע לארגון ניו יורקי לתמיכה בילדים חולי סרטן, תרמו עשרות אלפי דולרים לביה"ס היהודי רמז (על שם רבי זבולון מרגוליס) בניו יורק ובין השאר גם תורם לארגון "בלב אחד" שמגייס כסף למען חיילי צה"ל שנפגעו. הזוג גם תרם בין עשרת אלפים ל־15 אלף דולר לקרן למחקר מחלת סרטן השד ואשכנזי גם תרם סכום המוגדר כגבוה מ־36 אלף (אבל לא יותר מ־100 אלף) לאייפאק במהלך ארוחת צהריים לאנשי נדל"ן ב־2015.
רכישה איקונית בסיוע מיליארדר סעודי. מלון הפלאזה בניו יורק | צילום: shutterstock
קבוצת אשכנזי תרמה גם לפוליטיקאים: אלף דולר למושל ניו יורק אליוט ספיצר ב־2005, אלף למושל ג'ורג' פטאקי ב־2002, 2,500 למועמד לנשיאות מיט רומני הרפובליקני ו־2,500 דולר לקמפיין של חברת הקונגרס הדמוקרטית ניטה לאווי ב־2012.
ועל הגבול שבין צדקה להשקעה, ב־2013 התברר שהילד מקרית אונו לא שכח את קבוצת הכדורסל האהובה עליו, מכבי תל אביב, והוא רכש 10% מהמועדון. בדירקטוריון המועדון מייצג אותו בן דודו, שרון שלמה. לדבריו, כפי שצוטטו בהודעת מכבי, הוא תמיד אהד את המועדון ואליל ילדותו היה אולסי פרי. "מכבי ת"א היא אחד הסמלים היהודיים הכי חזקים בעולם. אני מרגיש שהקבוצה הזו נתנה כל כך הרבה ועכשיו אני גאה, דרך השותפות שלי במכבי, לתת בחזרה לקבוצה ולמדינה שאני כל כך אוהב. עבורי להיות חלק ממכבי זו התגשמות של חלום".
גאון פיננסי
המשרדים של קבוצת אשכנזי, שרשומה בדלוור, ממוקמים בקומה ה־39 במגדל משרדים ברחוב 58 בניו יורק, ומועסקים בה למעלה מ־100 עובדים. נשיא וסגן יו"ר הקבוצה הוא ידידו מהתיכון היהודי דתי HAFTR, מייקל אלפרט. לצד אשכנזי המחריש, אלפרט הוא הפנים של הקבוצה וזה שמתראיין, אם כי גם זה במשורה. "אני עוסק יותר בצד של הרכישות, הפיננסים, החובות וכו' ובן מתרכז יותר בצד הניהולי של הפעילות", סיפר אלפרט לניו יורק טיימס לפני חמש שנים.
הם שותפים עסקיים מגיל 17, מאז אותה עסקת ברונקס שסימנה את דרכו של אשכנזי בחיים. מכר סיפר פעם ששני השותפים נהגו להיפגש כמעט מדי בוקר בבית קפה סמוך לביתו של אשכנזי בשדרה החמישית, כדי לתכנן את המשך היום. "אנחנו עובדים בשיטת הפרד ומשול", סיפר אלפרט בראיון לטיימס, "כל אחד בתחום אחר. היינו החברים הכי טובים בתיכון".
קשה לפענח את הרכב הבעלות של אשכנזי אקוויזישן, אבל לפחות לפי מסמך בעלות שנמצא בין מסמכי הלוואה של 18 מיליון דולר, שניתנה כנגד קניית המרכז המסחרי צ'אטהם בשדרה השלישית בספטמבר 2015, עולה דוגמה של מבנה בעלות על נכס. לפי התרשים, מחזיק בן אשכנזי באמצעות 2013 ICONIC TRUST, שמוגדרת כישות משפחתית שלו, ב־%44.28. יוסי יוסיפוב באמצעות הלבו אסוסיאייטס ב־14.29%, מייקל אלפרט באמצעות שתי נאמנויות ב־14.29%, אחיו של בן, מייקל אשכנזי, ב־21.43% ודניאל איווניקי ב־5.71%. קבוצת בעלי המניות אחראית ל־70 אחוז מההלוואה דרך חברה בשם 108 CHAMBERS RETAIL LLC והיא באמצעות CHATHAM RETAIL OWNER LLC. לשאר 30 אחוזי ההלוואה אחראים דניאל ולורן לוי דרך אותה חברה – צ'אטהם ריטייל.
מה ניתן ללמוד ממבנה זה? שאשכנזי מעדיף לעבוד עם בני משפחה ועם משקיעים שהוא מכיר. מקורב לאשכנזי טוען שהדוגמה לא מייצגת וכי רוב העסקות מתבצעות ללא שותפים, כשכל עיסקה נעשית באמצעות חברה שמוקמת לצורך העניין.
"אני מכיר את בן מילדות", אומר לפורבס יוסי יוסיפוב בשיחת טלפון מפלורידה, "את אביו איזי הכרתי עוד כשגרו בקרית אונו. אני משקיע איתו כיוון שאני מאמין שהכל מצליח. קודם כל יש לו ביצים, שזה די חשוב בעסק הזה. דבר שני, יש לו יכולת לראות את הקצה בסוף המנהרה, את הפוטנציאל של הנכס. הוא קונה נכסים כדי להשביח אותם או שהנכס חזק ביכולת הפיננסית שלו להניב".
יוסיפוב מדבר עם אשכנזי בעברית, אבל לדבריו אין לו מעורבות מעבר להשקעה השקטה. "אני יותר בקשר עם דניאל לוי שהוא מספר 2 שלו וגם קרוב משפחה שלו. אני לא מעורב בניהול. ברגע שאני בפנים, הביצוע שלהם. לדעתי הוא גאון פיננסי".
כאמור, במרבית העסקות חוברים לאשכנזי שותפים בעלי אמצעים או משקיעים בנדל"ן. כך למשל, בעסקה לרכישת בניין המשרדים והעסקים בשדרות מדיסון 711 לקחו השותפים, אשכנזי, האחים ראלף ודיוויד סיט, שנמנים עם אצולת משפחות יהודי סוריה שהשתקעו בניו יורק, הלוואה של 38 מיליון דולר מבנק ספרא לוקמסבורג, כנגד שיעבוד הנכס.
בתחילת שנות ה־2000 היה מעורב גם איל הנדל"ן אלי גינדי מגינדי קפיטל בעסקיו, אותו גינדי שזכה יחד עם ידידו ג'ו נקש במכירה הפומבית למכירת הווילה של ג'יאני ורסאצ'ה במיאמי ביץ' תמורת למעלה מ־40 מיליון דולר. בשנת 2004 לקחו גינדי ואשכנזי הלוואה של 18 מיליון דולר כדי לרכוש בניין משרדים בשדרה השישית.
ב־2014, עלה שמו של אשכנזי בהקשר של הנפקה, כשלפי הדיווחים שקל להנפיק בת"א אג"ח של הקבוצה שלו, אך לא היה לזה המשך.
לפני כשנה ניסה אשכנזי לרכוש חלק מאחזקות איי.די.בי פיתוח בכלל ביטוח והגיש הצעת רכש לפי שווי חברה של 2.85 מיליארד שקל . לפי הפרסומים, הוא חש תשוקה עצומה למעורבות שמקורה בשורשיו. "הוא מאוד אוהב את הארץ", צוטט אודי רקנאטי בגלובס. אשכנזי ואלפרט עם נציגם בארץ, עו"ד יורם טורבוביץ', ועם בכירי כלל ונאמן המניות. עסקה טרם הבשילה מהמגעים האלה. יחד עם זאת, לדברי גורמים בכירים בקבוצה, אין לה עניין מיוחד בהשקעה בישראל, והמאמצים מתמקדים עתה בהשקעה באירופה המערבית.
הכתבה המלאה מופיעה בגיליון ינואר 2018 של פורבס ישראל
לרכישת הגיליון או מנוי למגזין פורבס ישראל חייגו 077-4304645 או לחצו
לכל העדכונים, הכתבות והדירוגים: עשו לנו לייק בפייסבוק
|
|
