החוט המקשר: הדברים שחשוב לדעת לפני שבוחרים יזם נדל"ן

כאשר הזדמנויות נדל"ניות עולות ובמקביל צצים יזמים רבים בתחום, לא פשוט למצוא יזם שמכיר את השטח היטב מצד אחד, אך גם יודע להיות קשוב לצרכי הלקוח.

גיל איצקוביץ, הייטקיסט בעל ניסיון רב שעבר לתחום לפני כארבע שנים, מסביר על המתרחש מאחורי הקלעים כמי שעומד מאחורי חברת איצקוביץ נכסים, ומתמחה בתחומי תמ"א 38 ונדל"ן מסחרי.

מהם האתגרים בפרויקטים של תמ"א 38?
"להבין ולגלות את הפוטנציאל של הבניין עצמו, את הכדאיות הכלכלית". הוא מדגיש כי מדובר בפרויקט מורכב. ברגע שהפוטנציאל ברור לו ולדיירים, והכיוון נראה כחיובי, יש רשימת בדיקות ארוכה שיש לבצע, כדי לברר האם בכלל אפשר להוציא את הפרויקט לפועל ולצמצם את הסיכונים. "הבדיקות כוללות דוח אפס – דוח שבודק את הכדאיות הכלכלית, או במילים אחרות כמה רווח יש בסוף ובכמה מטר ימכרו דירה אחר כך. מבינים את המספרים וכך גם את העלות", הוא אומר. לדבריו, צריך לבדוק את כל הפרמטרים לעומק, ולהבין בהתאם את הביקוש וההיצע. בנוסף, צריך לבדוק האם מדובר באזור שמתפתח מבחינת העירייה, ואם היא מעודדת לעשות תמ"א, אחרת זה עלול להוות מכשול.

לאחר שהוא מקבל פנייה לביצוע פרויקט תמ"א 38 ומוודא שהדבר אפשרי מבחינה טכנית, הוא ממשיך את התהליך עם קשת רחבה של גורמים. "צריך לבדוק על יבש ועל רטוב", הוא אומר. כך למשל, הוא מפעיל את האדריכלית שעורכת הדמיות של הפרויקט על כל חלקיו, לפי חוקי העירייה. בנוסף, ישנו עו"ד שבודק את כל הנתונים ומוודא שאין בעיה או חריגה בנכס. לאחר מכן מכניסים בעלי מקצוע אחרים שקשורים לתהליך הבנייה, כמו יועץ מעליות או יועץ שמוודא שאפשרי לחפור חנייה תת קרקעית.

גיל איצקוביץ

"יש פה תהליך ארוך ומורכב, צריך לדעת לשים גשר בין איש מקצוע אחד לשני, ולעשות את זה בצורה קפדנית וטובה בשביל שזה יצליח", אומר איצקוביץ. "את כל הבדיקה הראשונית, שהיא כמובן ללא עלות, אנחנו עושים, ומתקדמים לחוזה. התהליך מורכב ויש הרבה בירוקרטיה, דברים שצריך לעבור אותם ולחכות לאישור שלהם. העבודה שלי היא מול כל הגורמים".

איצקוביץ, אשר עובד בימים אלו על פרויקטים שונים של תמ"א 38 בשלב מתקדם, כמו ברחוב בארי בנתניה, פועל כאמור גם בתחום המסחרי. במסגרת זה הוא עוסק במכירת משרדים, מכירת חנויות, עסקות קומבינציה ומכירת קרקע של יחידות לבניה, כמו בשכונה החדשה נווה זמר ברעננה. גם ברחוב לוי אשכול בעיר הוא משווק את הדירות החדשות שנבנות, וחברות גדולות מכל הארץ פונות אליו לעבודה עימו.

איצקוביץ, שמשרדו נמצא באיזור התעשייה ברעננה, מכהן גם כחלק מפורום מתווכי רעננה זו השנה השנייה, והוא חבר ועדת ספקים בעיר. מלבד זאת, הוא משמש כספונסר של עובדי עיריית רעננה בכדורסל ואף התנדב בשנה שעברה כמאמן שלהם.

כתובת איצקוביץ נכסים: התעשיה 5, רעננה
טלפון: 05222-36767