הנדל"ן בעולם ממשיך להתחמם: צפו לעליית מחירים

שוק הנדל"ן העולמי ממשיך להתחמם. אפילו באזורים מוכי משבר כמו גוש היורו קיימות הזדמנויות שעשויות להניב רווחים עבור המשקיעים בענף. כך סבור הווארד רות', מנהיג צוות הנדל"ן הגלובלי בחברת רואי החשבון הבינלאומית ארנסט אנד יאנג. למרות ההערות האופטימיות, מרבית המשקיעים עדיין מחפשים את המוכר והידוע.

לדברי רות', שנכנס לתפקיד לפני קצת יותר מחמש שנים, אחד היעדים האטרקטיביים ביותר בשוק הנדל"ן הוא ארצות הברית. אחרי שהתאושש ענף הנדל"ן האמריקאי מהמשבר הכלכלי של 2008-2009, נראה שהמשקיעים חוזרים להביע אמון בענף. "אחרי כחמש שנים המשקיעים הזרים שוב חוזרים לענף. הון רב מדרום אמריקה, קנדה, וגם מאירופה מוזרם לשוק", מסביר רות' בראיון לפורבס.

לדבריו, שוק הנדל"ן האמריקאי מחלים מהמשבר הודות ללקחים שהופקו ממנו: אם בעבר תנאי ההלוואות שניתנו היו קלים מדי והיו הלוואות שניתנו ללא ריבית כלל, היום נדרשים הרוכשים להציג הון עצמי של 20%-35% לפני קבלת הלוואה. "הממשלה האמריקאית מנהלת את השוק היטב הפעם ונראה כי המצב רק ילך וישתפר", מכריז רות' שיגיע לישראל במהלך יולי, במסגרת כנס הנדל"ן השנתי של ארנסט אנד יאנג.

חדש: אפליקציית האייפון של פורבס ישראל – להורדה לחצו כאן

לדבריו, גם נתוני המאקרו בארה"ב מהווים הוכחה לאטרקטיביות השוק. "הנתונים מעידים על התאוששות המשק", הוא אומר. "יש מקומות שבהם רואים קצת האטה, אבל לרוב המצב מתייצב. עובדה זו תשפיע לטובה על המחירים בשוק שצפויים לעלות".

הווארד רות' | צילום: יח"צ

היתרון האמריקאי בא לידי ביטוי בעיקר על רקע התקופה הנוכחית, שבה שוקעים אזורים רבים בעולם למיתון כלכלי עמוק. "למרות האתגרים הכלכליים שעוד קיימים, ההתערבות של הממשל בכלכלה מעידה על כך שהעתיד בארה"ב נראה טוב", אומר רות'.

חוזרים לערים

באופן לא מפתיע, הערכותיו של רות' מפנות את המשקיעים לערים הגדולות, בארצות הברית כמו בעולם כולו. "בכל העולם מתרחש תהליך מואץ של אורבניזציה. כולם עוברים לערים הגדולות", הוא מסביר. "הסביבה האורבנית הפכה לאטרקטיבית מאוד עבור משקיעים זרים".

להבנתו, ההון שנכנס היום לשוק הנדל"ן האמריקאי לא נועד רק להשקעה – גם לא בערים הגדולות. "זרים רוכשים נדל"ן גם במטרה לבנות לעצמם קהילות", הוא אומר. "הם משקיעים בפיתוח פרויקטים שמספקים תעסוקה, לא רק לתושבי העיר, אלא בונים תשתיות גם לעצמם".
בעקבות הנטייה הזאת הפכו מספר "ערים משניות", כמו דנבר בקולורדו ואוסטין בטקסס, ליעדים אטרקטיביים במיוחד עבור משקיעים זרים. "אלו ערים שצעירים בוחרים לגור בהן. מערכת החינוך שם טובה והשירותים הסוציאליים ברמה גבוהה".

ומה קורה להערכתך בשוק האירופי?

"למרות המשבר הכלכלי העמוק בו נמצא גוש היורו בחמש השנים האחרונות, גם השוק שם טומן בחובו הזדמנויות עבור משקיעי נדל"ן. השוק שם עבר שינוי משמעותי בעקבות המשבר. הבנקים שהיו הקורבן העיקרי וקרסו כבר לא מהווים שחקן עיקרי בשוק וכעת ההון מגיע ממגוון מקורות. חברות ביטוח אירופיות למשל, משקיעות סכומים רבים בפרויקטי נדל"ן".

עם זאת, הזדמנויות הנדל"ן באירופה, לטענת רות', הן יותר לטווח הקצר. "נסיבות המאקרו באזור לא נראות טוב", הוא מסביר. "השינויים בדמוגרפיה, הגידול באבטלה ומשבר החוב שרק הולך ותופח מגדילים את חוסר הוודאות. אם לפני כמה שנים נדמה היה שרק המדינות הדרומיות באירופה סובלות מהמשבר, הרי שהיום ניכר המשבר בכל חברות האיחוד האירופי".

אז על מה כן כדאי להסתכל באירופה?

"דווקא על התחום המסחרי יותר. דרום ספרד הוא יעד בעל פוטנציאל, לנוכח השינויים הרגולטוריים במדינה וכן בעקבות התאוששותו של הבנק המרכזי הספרדי".

 קדמת עדן

אחרי סיור באסיה ובניגוד להערכות של ספקולנטים אמיצים ממנו, חושב רות' שעל אף שמדובר בשוק שהולך ומתפתח, ענף הנדל"ן כאן אטרקטיבי בעיקר עבור המקומיים. לדבריו, השינויים במצבם הכלכלי של האזרחים הביא לכך שיש להם הון משמעותי להשקעה וכתוצאה מכך, האינטרס העיקרי הוא לדאוג לפיתוח האזור לרווחתם האישית והקהילתית. "בסין, למשל, משקיעים בפיתוח העסקים המקומיים", הוא אומר. "הרצון הוא לפתח את הכלכלה המקומית".

צילום: רויטרס

אך המשקיעים האסייאתים לא מסתפקים בשוק הבית ומחפשים יעדים מעבר לים, בין היתר בבניית קהילות חילופיות בארצות הברית או באירופה. "לא מדובר רק במשקיעים פרטיים", הוא מבהיר. "הגופים המוסדיים באסיה משקיעים סכומים גדולים מאוד בפיתוח פרויקטי נדל"ן בחו"ל. כך למשל, קרן הפנסיה של מלזיה והסתדרות המורים של קוריאה השקיעו בשנה שעברה 2.8 מיליארד דולר בפיתוח אזור תעשייה ישן סמוך ללונדון, במטרה להפוך אותו לאזור מגורים יוקרתי".

האם יש דרך לאפיין את המשקיע האסייאתי?

"הם פועלים בצורה אמוציונלית יותר. אנשים מעדיפים להשקיע בנדל"ן במקום לשמור את הכסף בבנק. המנטליות של האזור דוגלת בכך שמי שיכול לקנות נכס – יעשה זאת, בניגוד לארה"ב ואירופה, שם אנשים מעדיפים להשכיר מאשר לקנות".

לטענת רות', פערים אלה בתפיסת השוק עלולים להוות סיכון עבור משקיעים זרים המעוניינים לפעול באסיה. זאת סיבה נוספת לכך שהשקעות בנדל"ן באסיה הן הזדמנות טובה יותר עבור מי שגר שם ומכיר את השווקים. מי שמגיע מחוץ לאסיה ורוצה למצוא יעד אטרקטיבי להשקעה, צריך להיזהר מסיכונים מיותרים. "צריך להכיר היטב את האזור, את החברות והאנשים המקומיים הפועלים בו", הוא מתריע. "משקיע צריך שותף מקומי מהימן. התרבות האסייתית מאוד שונה מזו המערבית, וכדי להניב רווחים מההשקעה שם צריך ללמוד אותה היטב".

בהתאם למצב בארצות הברית, גם במזרח הרחוק ממליץ רות' להשקיע בערים הגדולות שהתפתחו בשנים האחרונות ועברו תהליך מואץ של "מערביזציה" – כמו הונג קונג, סינגפור ושנחאי. באופן כללי, הוא מסביר, עבור משקיעים זרים, היעדים האטרקטיביים ביותר הם המוכרים ביותר. "כשאתה זר אתה נמשך למקומות שאתה מכיר", הוא אומר. "משקיעים מחו"ל עדיין מחפשים את היעדים הפופולריים ומתמקדים בערים הגדולות: לונדון, ניו יורק, פרנקפורט, סן פרנסיסקו, לוס אנג'לס ועוד. הבחירה שלהם מושפעת מנוחות. הם מחפשים מקומות שיש להם הרבה אינפורמציה עליהם".