|
על שני נושאים שעלו ברב-שיח המיוחד שכינס מגזין פורבס לקראת כנס הנדל״ן השנתי הסכימו כל המשתתפים: הראשון, התחושה שאווירת העליהום הציבורי על משקיעי הנדל״ן עברה כל גבול. השני, שלאף אחד, מלבד לקונים, אין באמת רצון להוריד את מחירי הדיור.
כשניסו למצוא סיבות – ופתרונות – למצב, כבר היו הרבה יותר חילוקי דעות. "הניסיון לטפל בנושא המחירים פשוט לא נוגע בנקודות הנכונות״, מציע חן שיין, שותף וראש תחום נדל״ן בפירמת רואי החשבון ארנסט אנד יאנג ישראל. "במצב של עודף ביקוש מובנה לא תיתכן ירידת מחירים משמעותית ללא טיפול בצד ההיצע. הצעדים שנעשו באחרונה, שנועדו לצמצם את הביקושים, רק יביאו להתייקרות שכר הדירה וכל דירת השקעה שיוצאת מהשוק – זה אומר פחות דירה להשכרה. חלק מהמשקיעים יצאו מהשוק והאחרים יגלגלו את העלויות על השוכרים״.
חדש: אפליקציית האייפון של פורבס ישראל – להורדה לחצו כאן
"מחירי הקרקע הם הבעיה״, קובעת דנה עזריאלי, סגנית יו״ר קבוצת עזריאלי. "צריך לשחרר קרקעות במחירים סבירים ואז היזם או הקבלן יוכלו לבנות במחירים נמוכים, למכור ברווח והכל עדיין במחירים שזוג צעיר יכול להרשות לעצמו״.
"יש בעיה אחת גדולה במדינת ישראל – הבירוקרטיה״, טוען דני פישמן, מנכ״ל שותף של גאיה נדל״ן הניו יורקית. "יש יותר מדי ידיים ויותר מדי משרדים. אין שום דרך להוריד בישראל מחירים מלבד לעשות משהו קיצוני, כמו למשל להכריז על משטר חירום ולתת לאדם אחד את כל הסמכויות. אפשרות אחרת היא לעשות מה שעשו בתקופה של העלייה הגדולה, שאז קבוצה של אנשים לקחו זאת על עצמם מטעמי ציונות, אבל אחר כך חטפו דוחות מבקר ומשפטים״.
מימין: חן שיין, מני גורמן, דנה עזריאלי, אבי ברזילי ודני פישמן | צילום: מרק ישראל סלם
כדי לחזק את טענתו, מתייחס פישמן למחירי הקרקע. "מחירי הקרקע באזורים הלא יוקרתיים בארה״ב מהווים משהו כמו 10%־15% ממחיר הדירה, ובשכונות הכי טובות במנהטן – אולי המקום הכי יקר על פני כדור הארץ – כ־30%. בישראל, גם בפריפריה, מחיר הקרקע מהווה חצי ממחיר הדירה אם לא יותר״.
"יש פה שילוב קטלני של גובה הריבית ועצם הביקוש״, מנתח עו״ד מני גורמן, יו״ר ועדת שוק ההון של לשכת עורכי הדין, ממשרד שטייניץ, הרינג, גורמן ושות׳. "רמות הריבית הנוכחיות הן כמו דלק שמצית את המדורה. למרות כל הניסיונות הרגולטוריים והמגבלות שהטיל בנק ישראל, כל עוד זו רמת הריבית, המצב ישאר כפי שהוא״.
דברים שרואים משם
נקודת ההתחלה, לדברי פישמן, היא ההשוואה למצב בארה״ב. "כשמשווים את תל אביב לניו יורק מבינים את גודל האבסורד״, מנסה פישמן להסביר. "יוקר המחיה בארה״ב נמוך משמעותית והמשכורות גבוהות יותר. בארה״ב, בשנות השפל, נדרשו 60 חודשי עבודה כדי לקנות דירה, ובתל אביב מדברים היום על פי שניים מזה. כשיוצאים ממקומות כמו מנהטן מדברים על מחירים אחרים לגמרי. ביוסטון, למשל, המחירים מצחיקים. אלמנט הדיור שם הוא לא פקטור גדול ביוקר המחיה. אתה יכול לשכור היום במקום טוב באטלנטה דירת 120 מטר, ארבעה חדרים, באלף דולר, וזה כולל תחזוקה, ארנונה, בריכה וחדר כושר. גם במנהטן אפשר לשכור היום דירת חדר או שניים ב־1,500 דולר, אבל זה המקום הכי יקר בעולם. בניו ג׳רזי או ברוקלין אתה יכול לשכור בהרבה פחות״.
איך זה שהמחירים נמוכים יותר?
"השכירות מאוד זמינה שם, לא כמו בישראל שכשחושבים על דירה להשכרה מעלים בראש דירה של עמידר או על בעל בית שבקושי מטפל בדירה ומחזיק אותך שם עד שהבת תצא מהאוניברסיטה. זה שוק מסודר, עם ספקטרום שלם וטיפול מקצועי. גם הזכויות מעוגנות, זה לא כמו סחר הסוסים שיש בישראל. בחלק מהמקומות יש פיקוח, אתה נכנס למשרד ורואה מחירון לדירת שלושה חדרים, מה כלול, מה לא״.
"המילה בועה מטעה, כי זה אומר שמחכים שהיא תתפוצץ" | צילום: רויטרס
המצב דומה גם בגרמניה. "בין 85% ל־90% מתושבי ברלין גרים בשכירות״, מוסיף אבי ברזילי, משנה למנכ״ל אפריקה ישראל נכסים ומנכ״ל אפ״י אירופה. "האופי הגרמני הפוך לגמרי מהישראלי. הגרמני הממוצע מסוגל לגור באותה דירת 80 מטר ושלושה חדרים שלו מהיום שהתחתן ועד אחרון ימיו. מחירי השכירות בברלין נמוכים בצורה קיצונית: האפשרות שהמחירים יעלו מוגבלת, יש שם פיקוח מאוד הדוק ומאוד בעייתי מבחינת בעלי הדירות, אבל ברגע שזה המשחק כבר עשרות שנים, אפשר למצוא באזורים הכי יקרים בברלין דירות ב־12־14 יורו למטר, מחירים שלא ניתן להשיג בפריפריה בארץ״.
הפיקוח זה משהו שיכול לעבוד בארץ?
"אין סיכוי״, משיב פישמן. "הממשלה לא יכולה לבקש מאדם שישקיע את כספו ואז להגביל אותו. תפקיד הסקטור הפרטי זה להרוויח כסף, למרות שזו מילה גסה בישראל היום״.
"בתקופה האחרונה יש עליהום מטורף על המשקיעים״, מסכים שיין. "הסברה ש׳המשקיעים הם אויבי העם שגורמים למחירי הדירות לעלות, ואם נוריד להם את הראש הכל יהיה בסדר׳, זה לא בדיוק המצב. יציאה של כמה משקיעים מהשוק לא תשנה את מחירי הדירות, אלא רק תרחיק אותנו מהמצב בברלין או בארה״ב, כי פשוט לא יהיו פה דירות להשכרה. צריך לעודד את המשקיעים כדי שיהיה מלאי גדול יותר של דירות להשכרה, מה שייתן אפשרות להשכיר דירה במחירים סבירים״.
מאיימים, אבל קונים
דווקא על רקע הגזירות ותחושת העליהום הודיעו במפתיע לפני כחודש בקבוצת עזריאלי כי הם מתעתדים להוסיף מגדל רביעי, אליפטי, לקו הרקיע של תל אביב. "אנחנו מאמינים בשוק ובכלכלה הישראלית, ולטווח הארוך – לא באנו רק בגלל הציונות״, מסבירה עזריאלי. "אנשים בארץ ממשיכים לקנות למרות שכל הזמן מאיימים שיפסיקו. השוק החופשי מחזיק את עצמו, החנויות ממשיכות להרוויח כסף ויש בהחלט עוד מקום לגדול ולאן לשאוף. ישנם דברים שמשפיעים על העלויות, אבל למרות כל זה השוק עדיין בצמיחה״.
איך את מסבירה את זה?
"אנחנו נמצאים בציר כל כך מרכזי בתל אביב שהבניין החדש מהווה המשך טבעי מאוד למתחם הקיים. לא תאמינו איזה ביקוש יש לנו, אין מספיק מקום לכולם. זה שילוב של מיקום, תמהיל וניהול. אנחנו רואים לטווח הארוך, גם כשבנינו את מרכז עזריאלי צחקו ואמרו שהוא גדול מדי״.
המגדל הרביעי של עזריאלי | הדמיה: דוד עזריאלי אדריכלים ומשה צור אדריכלים
זה קורה גם מחוץ לישראל?
ברזילי: "אנחנו מרגישים ביקושים סבירים בהחלט בתחומי המסחר והמשרדים במזרח אירופה. ברומניה יש לנו קרקעות גם למגורים, אבל כרגע אנחנו לא מתקדמים בתחום הזה, כי מאז המשבר אין שם עדיין שיפור משמעותי מספיק להתחיל פרויקטים חדשים״.
כיצד השפיע המשבר הכלכלי על שוק הנדל״ן באירופה ועל ההשקעות ביבשת?
"השונות גבוהה מאוד. חלק מהמדינות עברו אותו עם מכה קלה בכנף, כמו בישראל. מדינות כמו פולין וצ׳כיה, למשל, יצאו ממנו בלי נזק גדול. מאידך, מדינות כמו רומניה או לטביה ספגו מכה קשה מאוד עד כדי עצירה מוחלטת. כיום אנחנו רואים חזרה מסוימת בחלק מהמדינות למציאות כלכלית הגיונית יותר. ברומניה רואים פעילות כלכלית והמדינה נמצאת במצב של צמיחה חיובית. במהלך המשבר הגדול ראינו במדינות מסוימות במזרח אירופה ירידות מחירים של 70%, לא משהו שצפוי לקרות היום. בפולין אפשר היום למכור דירות, רק במחיר יותר נמוך. בבולגריה אי אפשר, יש לנו דירות שם ואנחנו לא מצליחים למכור. המצב שם חמור מאוד, ומאז מה שקרה בקפריסין ישנה ערנות שלא להחזיק יותר מ־100 אלף יורו בבנק. האירופים עוד ישלמו ביוקר על מה שקרה בקפריסין, כשיגיעו העננים לאיזושהי מדינה כולם יברחו מהבנק״.
אבל בגרמניה המצב שונה, ונדמה שהמשקיע הישראלי התאהב בברלין.
"זה אזור שצומח במהירות גבוהה מאוד, ניתן לראות המוני מנופים בעיר גם 20 שנה אחרי האיחוד. השינוי הגדול בברלין הוא מגמה של הברלינאים לעבור לדירות בבעלותם. זה כמובן מוביל לבנייה מסיבית של דירות, מה שהרבה זמן לא עשו שם. ברלין היא מקום מרכזי באירופה, וקל לקבל שם מימון לפרויקטים טובים. אין ספק שבמקום כה מאורגן ומסודר הסיכונים מבחינה רגולטורית או פיננסית נמוכים יחסית, ואתה מסוגל לקבל תשואות גבוהות, אז כמובן שזה נותן דחיפה של יזמים להגיע לשם. זו עיר מאוד קוסמופוליטית, וזה בהחלט מורגש: שכונות ישנות שהיו שכונות פועלים או שכונות עוני הופכות במהירות לשכונות טרנדיות״.
"עד המשבר הייתה נהירה של משקיעים ישראלים למזרח אירופה בחיפוש אחר תשואות״, מוסיף גורמן. "אבל מאז אנחנו רואים גידול בפורטפוליו הנדל״ן במערב, בפריים לוקיישנים, בעיקר בנדל״ן מסחרי, אבל לאו דווקא. גרמניה, לונדון וארה״ב מהוות נקודות מרכזיות מאוד שהמשקיעים מחפשים אחריהן. ההשלכה של המשבר על תחום הנדל״ן הייתה ביכולת לממן, גם מבחינת הרוכש וגם מבחינת היזם או הקבלן. היום אנחנו רואים חזרה מדורגת ואיטית. במדינות כמו רוסיה הבנקאות המקומית רצה אחרי המשקיעים שלנו כדי לתת להם מימון. גם במערב הבנקאות לאט־לאט מתאוששת. יש באז מסוים של משקיעים והשקעות, וציפייה שעם התזוזה תגיע גם היזמות, ועם היזמות יגיעו היציאה והחילוץ מהמשבר הארוך שפקד אותנו״.
אופטימיות, אבל זהירה
ובחזרה ארצה, למגמות ולפתרונות. "הדרך היחידה לטפל בנושא מחירי הדירות זה טיפול בצד ההיצע״, אומר שיין. "עד היום אף אחד לא הצליח לטפל בזה כמו שצריך, היו המון דיבורים, אבל מעט מאוד מעשים. כרגע אנחנו לא רואים מאיפה יבוא היצע דירות שבאמת יוביל לירידת מחירים כמו שחלק מהאנשים רוצה.
ברלין. המשקיע הישראלי התאהב | צילום: IngImage / ASAP
״אף אחד לא רוצה לראות ירידת מחירים דרסטית, ירידה של 10%־15% לאורך תקופה זו המטרה הסופית. לא תהיה פה בועה שתתנפץ ב־30%, ואם כן זה יהיה רע מאוד״.
"אני חושבת שהמילה בועה מטעה״, מסבירה עזריאלי. "כי זה אומר שמחכים שהיא תתפוצץ. אני לא חושבת שזה אמור להתפוצץ. בהתאם לתרבות המקומית, לאנשים נורא חשוב להמשיך ולרכוש דירות, והביקוש עולה כל הזמן באופן טבעי. בארה״ב נושא המשכנתה מאוד חזק, בניגוד לישראל שבה רוצים לקנות את כל הדירה עם ה־120 אלף דולר שיש לזוג צעיר. אולי חושבים שבגלל השואה צריך לקנות הכל בבת אחת, לא מבינים למה טוב לקבל משכנתה״.
מדוע הדירות בפריפריה אינן מהוות תחליף משמעותי?
"זה קשור אך ורק בתחבורה הציבורית. נורא קשה לי להבין למה אין פה מטרו או רכבת. ברגע שתהיה תחבורה ציבורית כל העולם ייפתח בפנינו. בארה״ב מאוד מקובל לגור במרחק של שעה ורבע ברכבת מהעבודה. למה אי אפשר לעבוד בתל אביב ולגור בחיפה? כולם פה צריכים רכב״.
"כל בר דעת רואה שהקברניטים לא באמת רוצים להוריד את המחירים״, סבור ברזילי. "הנגיד אמר בצורה ברורה מאוד שרוצים לראות התמתנות, לא שבירה של המחירים שתהווה תחילתה של קטסטרופה. אנשים יהיו מאושרים מירידה של 2%־3%״.
"מה שעושים היום יביא לדבר אחד בטוח – עלייה במחירי השכירות״, לא משאיר שיין מקום לספק. "וזאת מבלי שזה ישפיע משמעותית על מחירי הדירות. המשקיעים לא חייבים לקנות בארץ, הם פשוט ייקחו את כספם וישקיעו בארה״ב, שם יקבלו תשואה יותר גבוהה. אנחנו לא עושים להם טובה וזה מה שהציבור לא מבין״.
"במקומות רבים בעולם מדברים על מדיניות מרחיבה, שבה הממשלה צריכה לדאוג שלצרכן יתאפשר להניע את הכלכלה״, מציע גורמן. "אבל בישראל השיח הציבורי מדבר על גירעון, על גזירות ועל העלאת מסים. יש סוג של עיוורון לגבי מה תהיינה ההשלכות של זה. אנחנו מסתובבים פה כעיוורים בלילה ולא רואים מה הדבר הבא שיקרה. חבל שבמקום לנצל את המומנטום החיובי יש בשיח סוג של השתקה. לא מתקיים דיון לגבי ההשלכות של הגזירות לטווח הארוך ואני חושב שזה חוסר האחריות״.
אז מה אתה צופה שיקרה?
"בטווח הקצר כמובן שנראה ירידה אחרי הגאות. העליות יימשכו, אני מקווה שלא יותר מדי על מנת שלא ייווצר אלמנט של בועה. החשש שלי הוא שבטווח הארוך הצריכה תיפגע ואנשים יקנו פחות ואולי עלולים גם למצוא את עצמם מחוץ למעגל העבודה״.
"אני לא רואה בפועל שהצריכה יורדת״, עונה עזריאלי. "ואני רוצה לשמור על אופטימיות״.
ברזילי מסכים: "מנסים להשחיר את המציאות קצת יותר מהמצב בפועל״, הוא טוען. "הצעדים לא יהיו כל כך דרמטיים וההשפעה שלהם לא תהיה כל כך חדה. כבר היו גלים חריפים בהרבה של גזירות. זה נכון שהפעם הצעדים עלולים לפגוע יותר באוכלוסיות מסוימות מאשר לפני כן, אבל בשורה התחתונה אני בהחלט אופטימי, ורואים את זה. בסופר אתה רואה יותר ויותר מוצרי פרימיום, ולא מוצרי לואו קוסט. הדירות שקונים היום אולי יותר יקרות, אבל הן בסטנדרט אחר לגמרי מאשר מה שקנו לפני עשר שנים. אנשים מעדיפים דירה בסטנדרט גבוה גם אם היא יקרה יותר. באירופה זה לא כך, אנשים מסתכלים על המחיר למטר גם אם הסטנדרט נמוך״.
פישמן מתנגד: "אנשים שלא מבינים שעם כל העליהום שיש בתקשורת, מי שייפגעו אלה דווקא מעמד הביניים והמעמד הנמוך, כי המעמד הגבוה לא צריך את ישראל, שום דבר לא רע לו בלונדון או בניו יורק. אם לא יתנו להם לנשום פה הם לא יהיו פה, והם יחיו טוב מאוד גם מחר בבוקר במקום אחר. אני פחות אופטימי, המגמה לא טובה, יש פה הרבה פיטורים, יש התכווצות באשראי של הבנקים הגדולים וזה אומר התכווצות במשק. הרגולציה בישראל מטורפת, והעיתונות, שגם היא קצת מטורפת, גורמת למשקיעים הזרים לברוח ולסקטור העסקי לצאת מישראל. זו מגמה שלדעתי נראה את התוצאה שלה בזמן הקרוב. ווייז היא דוגמה טובה, שתי קרנות ההון־סיכון שהשקיעו בה מורכבות כולן ממשקיעים זרים״.
|
