תשקיעו בעצמכם: הכירו את פסיפיק הולדינגס

פסיפיק הולדינגס היא חברת השקעות וניהול נדל"ן מניב בארצות הברית, המציעה נדל״ן מניב למשקיעים ברחבי העולם (אירופה, ארה״ב וישראל). החברה הוקמה ב־2004 על ידי עו"ד יובל זיו, המכהן כיום כמנכ"ל, והוא שפיתח מודל ייחודי, CMA (Comprehensive Management Agreement), שמטרתו להעניק למשקיע ביטחון מרבי על ידי יצירת זהות אינטרסים בין חברת הניהול מצד אחד למשקיע מצד שני, שנמצא רחוק מהנכס ומעוניין בהכנסה פאסיבית, קבועה, גבוהה ואחידה.

חברות ניהול נכסי נדל"ן נמצאות לא פעם בניגוד אינטרסים מוחלט כלפי בעלי הנכסים/המשקיעים, שכן הן מרוויחות לא רק מדמי הניהול, אלא גם, ובעיקר, מתיקונים של תקלות בנכסים. מזגן שדורש תיקון או החלפה, בעיות אינסטלציה, גג דולף – כולן דוגמאות לתקלות שהמשקיע, אם הבחירה בידיו, יעדיף שלא לשלם ולא לשמוע עליהן.

באופן כללי, שיטת הפעולה של פסיפיק הולדינגס היא רכישת נכסים מעוקלים מהבנקים ומהממשלה במחירים אטרקטיביים, כמו גם נכסים שדורשים שיפוץ מאסיבי, השבחתם, אכלוסם בדיירים מתאימים ובתוך כך הפיכתם לנכסי נדל״ן מניבים תשואה גבוהה לאורך זמן. כדי להשיג מטרה זאת, החברה שמה את הדגש על ניהול יומיומי, מסור וקפדני המבוצע על ידי עובדיה. בתוך כך, היא מחזיקה משרדים במרכזי הערים שבהם נמצאים הנכסים המנוהלים על ידה ומפעילה בשטח עשרות קבלנים, אנשי תחזוקה, סוכני נדל״ן ואנשי שיווק, שמטפלים בהשכרת אלפי הנכסים שתחת ניהולה.

להיות עם ולהרגיש בלי

הרעיון בבסיסו של מודל ה־CMA הינו צמצום הסיכונים עבור המשקיע בנכסים מניבים, על ידי העברת מרבית הסיכון למגרש של חברת הניהול, הסמוכה לנכס. בנוסף, המודל יוצר זהות אינטרסים בין המשקיע לחברת הניהול: כל הוצאות הניהול, אחזקה שוטפת, תשלומי ארנונה (Property Tax), חשמל, מים, פינוי דיירים סרבנים ומציאת דיירים חלופיים – כולם מונחים על כתפיה של חברת הניהול, למשך 5 שנים. בתום התקופה המשקיע רשאי להאריך את ההסכם (בהסכמה הדדית), למכור את הנכס או לעבור לחברת ניהול אחרת. המשקיע נמצא תמיד בכיסא הנהג.

"אנחנו החברה היחידה בישראל, ואולי בעולם כולו, שלא מחייבת את המשקיעים בדמי ניהול. בנוסף, כל התיקונים של נכסי המשקיעים חלים עלינו ובאחריותנו למשך 5 שנים, כל ההוצאות השוטפות חלות עלינו, אבל הבית שלך בטאבו", מסביר זיו, וכאן באמת טמון ההבדל המהותי בין שיטות אחרות המקובלות בשוק הנדל"ן לבין השיטה שלו: מבחינת הסיכון ומבחינת השליטה המשפטית והמסחרית. "אין ערובה בשום מקום שבו אתה משקיע, אבל מה שמייחד אותנו הוא שאנחנו לפחות מעניקים לך את השליטה המשפטית. אנחנו נותנים לך בעלות, שמעניקה לך שליטה נמשפטית מלאה. בעיניי כעורך דין, הבעלות מאוד חשובה – כשאתה יודע שאתה שולט משפטית ואתה רשום כבעלים בטאבו על אדמה פרטית, אתה יכול להוריש את הנכס, אתה יכול למכור אותו מתי שאתה רוצה, למשכן אותו, לעבור לגור בו, להמשיך עם ה־CMA או להפסיק ולעבור לחברת ניהול אחרת. יש לך הרבה יותר אפשרויות", מסביר עו״ד זיו, בהתייחסו כמובן לחלופה, שהיא בעלות במניות של חברת החזקות נדל"ן. "מצד שני, אין לך את הכאב ראש שיש לבעלים של נכס ביום-יום, מול חברת ניהול רגילה. אני קורא לזה "להיות עם ולהרגיש בלי!".

מה קורה אם פסיפיק הולדינגס לא יכולה לעמוד בהתחייבויות שלה, כמו שקרה להרבה חברות במשק בשנים האחרונות?
״להבדיל מחברות אחרות שמגייסות כסף כקבוצת רכישה, אצלנו המשקיע הוא הבעלים בטאבו של הנכס ופסיפיק הולדינגס היא 'הבייבי סיטר' שמטפל בנכסים עבורו", מסביר זיו. "אנחנו משלמים למשקיעים ברציפות כבר למעלה מ־7 שנים ונותנים למשקיעים 12 צ׳קים מראש כל שנה".

יובל זיו, מנכ"ל פסיפיק הולדינגס

מי שמעוניין להיות עוד יותר בטוח יכול לבקש ערבות בנקאית של בנק אוף אמריקה (הבנק השני בגודלו בארה״ב), או בנק לאומי לישראל, שעם שניהם עובדת החברה. הערבות הבנקאית מבטחת הלכה למעשה את התשואה הקבועה בהסכם ה־CMA למשך 12 חודשים קדימה, ומופעלת רק במקרה שבו פסיפיק הולדינגס לא תעמוד בהתחייבויותיה.

"כשמדובר ברוכשים ישראלים או אירופאים שלא גרים בארה״ב, מרביתם המוחלט קונים נכסים להשקעה ומבחינתם הנכס הינו 'פרה חולבת'". לכן, במסגרת מודל ה־CMA, החברה מתפקדת גם כמו ״פנימיה״ של נכסים: הנכס של המשקיע מופקד לניהול בידיה הנאמנות, אבל המשקיע יכול להוציא את הנכס מ־״הפנימיה״ בכל רגע.

במסגרת הסכם ה״CMA המשקיע יכול לבחור בשלוש חלופות: תשואה של 9% לשנה בנוסף ל־50% מפוטנציאל ההשבחה (עליית ערך הנכס), 8% לשנה בנוסף ל־ 70% מפוטנציאל ההשבחה או 7% בשנה ואז כל עליית ערך הנכס שייכת למשקיע בלבד.

היכן, אם כן, טמון הרווח של פסיפיק?
״הרווח טמון ביעילות שלנו, שמתבטאת ביכולת להשיג נכסים במחירים אטרקטיביים ולהביא להשבחתם ולמכירתם, בניהול הנכסים שלנו – אם סיפקנו תשואה מעבר לתשואה שהובטחה למשקיע היתרה שייכת לחברה – וכשהמשקיעים מוכרים את הנכסים אנחנו מתחלקים איתם ברווחי ההון", במסלול ה־CMA של ה־9% וה־8%", מסביר זיו.

כסף קטן, רווח גדול!

לאחר משבר הסאב פריים (2009), שבמסגרתו אנשי עסקים רבים, ובהם גם עו״ד זיו, ספגו הפסדים, זיו הבין ששוק הנדל"ן האמריקאי יכול לספק כעת גם הזדמנות נדירה. צניחת ערכם המהירה של נכסים רבים הניעה אותו לרכוש בזמן קצר עשרות נכסי נדל"ן לעצמו. בעידודו עשו זאת גם בני משפחתו וחבריו הקרובים, והוא הסכים להמשיך ולנהל עבורם את הנכסים. כך נולדה שיטת ה־CMA, שבאמצעותה מגלגלת היום פסיפיק הולדינגס כ־100 מיליון דולר בשנה.

״אני גאה ושמח מאוד על כך שכל מי שהשקיע אתנו עד היום מורווח. אנחנו משלמים למשקיעים ישראלים, החל משנת 2009, מאות אלפי דולרים מידי חודש, ומעולם לא החמצנו או איחרנו בתשלום. היתרון הגדול של נדל״ן על השקעות בשוק ההון הוא שהשקעה נכונה תניב גם תזרים מזומנים חיובי וגם רווחי הון״, הוא מסביר.

דוגמא של נכס להשקעה בעיר אטלנטה

מרבית המשקיעים שפונים לפסיפיק הולדינגס לרכישת נכס מניב מעוניינים להוציא עד 150,000 דולר, והם רוכשים בהון עצמי וללא מימון בנקאי. ישנם גם כאלו שמעוניינים בנכסי יוקרה, במחירים שנעים בין 0.6־5 מיליון דולר, עם תשואה גבוהה וקבועה של 8% בשנה ובמימון בנקאי של 60%. גם נכסים אלה ירשמו על שם המשקיע בטאבו המקומי, וניתן להכניסם להסכם ה־CMA.

״אנחנו מספקים למשקיע הישראלי אלטרנטיבה מצוינת. במקום השקעה בנכס יוקרתי בתל אביב, בתשואה של 2־3% ברוטו, בארה״ב הוא יקבל פי 3־4, ויהיה בעלים של וילה מפוארת בלב לוס אנג׳לס, פאלם ספרינגס או מיאמי, שבהן מחירי השכירות גבוהים פי 4 מאשר בישראל". החברה מציעה גם נכסים מסחריים הצפויות עליהם בדרך כלל דו ספרתיות.

קרן (BNF" (Buy and Flip"

מיזם אחר של החברה – קרן BNF – אמור לסייע לה לפנות לנתחי אוכלוסייה נוספים שמעוניינים להשקיע סכומים נמוכים יחסית, במטרה לראות רווח הוני מהיר. הקרן, אותה מתכנן זיו להשיק בקרוב ולאחר מכן להמשיך ולהשיק סדרה של קרנות כמותה, תורכב מהשקעות קטנות (החל מ־100 אלף שקל). עם הכספים הללו הוא יקנה נכסים באותה השיטה שבה חברתו פועלת ממילא – קניית נכסים זולים, לרוב ממכירות פומביות של ההוצאה לפועל בארצות הברית – ואת הרווח יחלק בין כל המשקיעים בקרן לפי השקעותיהם, כשהוא מבטיח 6% שילכו קודם כל למשקיעים, (החזר ״מועדף״) וביתרה יתחלקו המשקיע והחברה שווה בשווה.

כעורך דין נדל״ן מנוסה בישראל ובארה״ב וכמומחה לתחום ההשקעות בנדל״ן מניב, עו"ד יובל זיו פרסם שורת מאמרים וראיונות במגוון כלי תקשורת והופיע כמרצה אורח בכנסים רבים, ונראה כי גם שם הוא שומר על סגנון מסודר ופרטני המתאים למשקיעים מתוחכמים ומנוסים, ולמתחילים כאחד.

כמרצה וכיזם, ניתן להבין מה מניע את זיו, כפי שהוא מעיד על עצמו: "המטרה שלנו היא להדביק בסוד ההצלחה שיצרנו עוד ועוד אנשים. ההצלחה שלי היא ההצלחה של המשקיעים שלי״.

לפרטים נוספים על השקעות נדל"ן בארה"ב