יזם העיר הפלסטינית הראשונה: "תגביר את הסיכוי לשלום"

בזמן שעוברים בה, המראה הכפרי המחוספס של חבל הארץ מתחלף במהרה בתפאורה שונה לחלוטין, כאשר נגלות לעין שורות־שורות של בנייני מגורים מהודרים, המיתמרים מן האדמה כמונוליתים. רבים מהם עדיין מצויים בשלבי בנייה, ומנופים אדומים גדולים רוכנים מעל גושי האבן והבטון שמהם ייווצרו. במחצית הדרך במעלה הגבעה ניצב אמפיתאטרון רומי, מאוגף מכל עבריו בדשא ירוק – מראה נדיר בגדה המערבית, שבה המים הם משאב יקר המציאות. בסמוך למרכז העיר עומד מסגד מרשים, ובסביבותיו חנויות ריקות רבות, הממתינות לסוחרים שיאיישו אותן. כל המראה הזה, החל בשורות הבניינים המסודרות ועד לאמפיתאטרון ולמסגד, ממורק באותו גוון חום בהיר־זהוב, המעניק לעיר אחידות צלולה להחריד.

הכתבה מופיעה בגיליון יולי של מגזין פורבס ישראל

לרכישת הגיליון חייגו 077-4304645

לרכישת מנוי למגזין פורבס ישראל

לכל העדכונים, הכתבות והדירוגים: עשו לנו לייק בפייסבוק

ברוכים הבאים לרוואבי, העיר הפלסטינית המודרנית המתוכננת הראשונה, השוכנת כתשעה קילומטרים צפונית לרמאללה, הבירה המינהלית של הרשות הפלסטינית, וכ־25 קילומטרים מירושלים. מחוץ למרכז קבלות הפנים של רוואבי מתנוסס הדגל הפלסטיני הגדול ביותר שניתן לדמיין. במבנה זה אוהב איש העסקים הפלסטיני־אמריקאי בשאר מסרי לברך את המבקרים בעירו. מהנקודה הגבוהה ביותר בעיר יש ביכולתו של מסרי לסקור בקלות את הגבעות הסמוכות, שעל פסגת אחת מהן ניצבת ההתנחלות עטרת.

״עבורנו הרעיון מאחורי רוואבי אינו גריפת רווח. הרעיון הוא לבנות אומה", אומר מסרי שבטוח באמונתו כי מדינה פלסטינית נמצאת כיום בתהליך התהוות. הוא סבור כי פרויקט רוואבי תורם למאמץ הזה על ידי ייצור הזדמנויות תעסוקתיות, ובכך שהוא מציע לפלסטינים סגנון חיים המשתווה לזה שניתן למצוא בישראל.

״לרוואבי יתרונות רבים; היא מציעה סטנדרט חיים גבוה, מניעה לאומיות באופן חיובי, ונותנת לאנשים את היכולת לעשות לביתם״, מסביר מסרי. ״אנחנו צריכים להציג בפני העולם כולו הליכה בכיוון של בנייה והיבנות״.

מסרי מעיד על כך שחיפש במשך זמן רב אחר פרויקט פטריוטי גדול, עד שלבסוף מצא את ההשראה כאשר נכנס לעסקי הנדל״ן ב־2004. בדצמבר 2007 הכריז על תוכניתו לבנות את רוואבי, פיתוח אשר ממומן במשותף על ידי החברה שבבעלותו, Massar International, וענף ההשקעות של הממשלה הקטארית. ב־2010 החלו החפירות במקום, וכבר ב־2012 יצאה לדרך הבנייה הראשונית. כאשר מסרי נשאל בדבר תאריך סיום הפרויקט, הוא מספק הערכה גסה המדברת על אופק של שש עד שמונה שנים.

הפסד בטוח

למעשה, העיר העתידית זוכה פעמים רבות לשמש כמודל מחקר בבית הספר למינהל עסקים של אוניברסיטת הרווארד, שם דן מסרי בפרטים ובאתגרים של הקמת עיר בשטח שאיננו בעל מעמד של מדינה עדיין. מנקודת מבט עסקית טהורה, אומר מסרי, אין ברוואבי שום היגיון. מדובר בפרויקט לא רווחי בעל סיכונים עצומים.

״נהיה ברי מזל אם נוכל להגביל את ההפסדים הצפויים לנו לכ־100 מיליון דולר עם סיום הפרויקט״, הוא מעריך. עד כה הכל ברוואבי, מצינורות המים ועד לבית הספר הבינלאומי (אשר יחל לפעול כבר בספטמבר הקרוב), הוא תוצאה של מיזם פרטי.

מסרי. חולם על עיר הייטק 

את הפרויקט, שעלותו מוערכת כרגע ביותר ממיליארד דולר, מממן מסרי, כאמור, מהונו הפרטי, בתמיכה בת מאות מיליוני דולרים של ממשלת קטאר. יחד, מסרי והקטארים מפתחים כ־6.5 קילומטרים רבועים מאלה שעל פניהם עתידה להשתרע רוואבי, ואת השאר הם מותירים למפתחים עתידיים.

הפרויקט גבה מכיסו ומזמנו הרבה יותר ממה שתכנן מסרי במקור, מה שלא מרתיע את היזם כלל וכלל. על אף ש־Massar International היא חברה פרטית, ושכאיש עסקים, מסרי ישמח לגרוף רווחים, הוא מדגיש כי מטרתה של רוואבי היא לעזור בבניין האומה הפלסטינית. לדבריו, הרעיון העומד מאחורי הפרויקט הוא ייסוד נוכחות פלסטינית איתנה בגדה המערבית.

״רוואבי היא כבר עובדה בשטח. כשמדובר בפוליטיקה, צריך להציב עובדות בשטח. בני עמי, בניגוד לישראלים, לא עשו זאת״, הוא אומר. "רוואבי היא הניסיון הראשון שנעשה על ידי פלסטינים להציב עובדה בשטח. העולם מגלה אהדה לפלסטינים כקורבן, אבל לא כבוני שלום. אנחנו רוצים שהעולם יראה אותנו כבוני שלום״.

ישנה רק בעיה אחת. ריקנותה של העיר מדכדכת למדי, כאשר נכון להיום מאיישות את הדירות החדשניות רק כ־300 משפחות. רבים מתארים את רוואבי כ״עיר רפאים״, וסימני שאלה עדיין מרחפים מעל מידת הישימות שלה.

מסרי מודה ששיעור מכירת הנכסים בעיר בריא, אך בניגוד לציפיותיו, איננו דרמטי. הדבר נובע בחלקו מאי הוודאות האופפת את המצב הפוליטי, ובחלקו בשל עיכובים בבנייה. נוסף לכך, מ־2014 ועד 2015 התמודדה העיר עם משבר מים חמור, כאשר בקשתה לקבלת אישורים לבניית מערכת צינורות להובלת מים נדחתה. כתוצאה מכך רוכשי דירות רבים ביטלו את העסקאות. ואולם, מכיוון שהבעיה נפתרה במהלך 2015, עלה בידו של מסרי למכור 850 יחידות מגורים, מתוכן 640 מוכנות כעת למסירה. כיום היזם מפגין אופטימיות, כאשר הוא מצפה לאכלוס קרוב של כ־500 משפחות. עד לסוף השנה הבאה, הוא מקווה, תמנה העיר כ־1,500 משפחות.

במהלך שלב הבנייה העיקרי, מסרי והקטארים מתכננים להגיע ל־6,000 יחידות. מסרי מצהיר כי מטרתו הסופית היא שמרנית יחסית, ועומדת על כ־8,000 בתים עם סיום הפרויקט.

לא לעניים

נכון להיום מעסיק החזון של רוואבי כ־6,000 עובדי בנייה. מסרי טוען שהפרויקט מייצר בין 8,000 ל־10,000 משרות בנייה מדי שנה, ואולם כדי להפוך את רוואבי לעיר מלאת חיים ופעילות, היא צריכה לספק אפשרויות תעסוקה שאינן מתמצות בתחום הבנייה בלבד. המוטו של רוואבי הוא ״לחיות, לעבוד, לצמוח״, והחברה בבעלותו של מסרי שואפת לבנות תשתיות עבור מגוון קריירות. מסרי מסביר ששקל ענפים, כגון תעשיות קלות, קווי יצור וסדנאות פשוטות, שבהן יעסקו ברתכות או בנגרות, למשל. ואולם את הפוקוס העיקרי מבקש מסרי לשים על בניית מרכז טכנולוגיות מידע (IT), שימשוך את אלה שאותם הוא מכנה ה״יאפים״ הפלסטיניים. מרכז כזה ישלב בין אפשרויות העסקה בתחומי הטכנולוגיה לבין סגנון חיים שכרגע אינו קיים בתחומי הרשות הפלסטינית.

מוחמד נזאל, מנהל פרויקטים בחברת טכנולוגיות המידע ASAL Technologies, אשר העתיק את מקום מגוריו לרוואבי לפני כשישה חודשים, מספר כי בחר בעיר מכיוון שהיא בונה את מרכז טכנולוגיות המידע והתקשורת הראשון בתחומי הרשות.

״לא יכולתי למצוא לעצמי מקום טוב יותר מרוואבי לגור בו״, אומר נזאל, אשר קודם לכן עבד כמהנדס במיקרוסופט בארה״ב. ראשי החברה שבה הוא עובד כיום, הממוקמת ברמאללה, שוקלים בעצמם להעביר את משרדיהם לרוואבי. לדבריו, עם שכניו נמנים בנקאים, רואי חשבון ועובדי ממשל, לצד מורים, נהגי מוניות וחקלאים.

רוואבי. את הדירות מאיישות היום רק 300 משפחות

"בעיר צריכים להתגורר אנשים המגיעים מטווח גדול של רקעים ומקצועות, החל בבוגרי אוניברסיטאות טריים שרק עכשיו ׳נוחתים׳ במקום העבודה הראשון שלהם, ועד לאנשים לקראת פרישה״, אומר מסרי. ״ועדיין, המטרה העיקרית שלנו היא הדור הצעיר, אנשים שסיימו את המכללה ועובדים בשוק כבר שלוש עד עשר שנים, כאלה שחסכו סכום המספיק לתשלום של מקדמה קטנה, ושיכולים להרשות לעצמם לשלם משכנתה״.

במקביל, מסרי מבהיר שרוואבי אינה מכוונת לפלסטינים ללא עבודה או הכנסה. הוא מצפה שאוכלוסייתה של העיר תורכב בראש ובראשונה מבני המעמדות הבינוני והבינוני־העליון. ״אני מקווה שבעתיד יתעשרו הרוואבים, ועדיין ימשיכו לגור בה״.

עלותה של דירת שלושה חדרים בעיר הפלסטינית החדשה עומדת על כ־100,000 דולר, כ־25% פחות ממחירה של דירה מקבילה ברמאללה. ואולם גם הסכום הזה רחוק מהישג ידם של פלסטינים רבים מן השורה, המתלוננים לעיתים קרובות על מחסור בדיור התואם את יכולותיהם הכספיות בשטחי הרשות הפלסטינית.

למעשה, אחת מהביקורות הנוקבות ביותר המופנית כלפי רוואבי, מגיעה דווקא מקרב האוכלוסייה המקומית. עבור אלה החיים במציאות היומיומית הקשה בשטחים, רוואבי מצטלצלת כמו חלום מרוחק, בלתי נגיש ואבסורדי כאחד.

מסרי מודה, שחבריו הפלסטינים השמיעו קולות של התנגדות. ״בשלב ההתחלתי של הפרויקט רבים לא האמינו בחזון. כינו אותי ׳חולם׳, או שהתייחסו אליי כאל קפיטליסט השואף להעלות את מחירי הקרקע״, הוא אומר. ״אבל משהחל הפרויקט לעורר עניין ולקבל סיקור תקשורתי, הם ראו שדברים באמת קורים בפועל, והחלה להגיע תמיכה רבה מצדם״.

בעיה תזרימית

ועדיין, הביקורת מעולם לא שככה. תנועות ה־BDS החלו לגנות באופן פומבי גם את רוואבי, שבה ראו פרויקט המסמן נורמליזציה עם ישראל. תומכיהן אינם רואים ברוואבי הפגנת התנגדות, אלא דווקא ״אקט של כניעה״.

מסרי עומד באופן תמידי בפני דילמה: הוא אינו יכול לבנות עיר מבלי לעבוד עם ישראלים, אך אין ביכולתו להשתיק את הקולות הפלסטיניים המאשימים אותו בשיתוף פעולה עם "הכובש".

רוואבי עושה שימוש במוצרים של כ־500 חברות, כולל כאלה ישראליות. אבל מנגד, מסרי אומר שהוא מתנגד חריף להתנחלויות, ואף מתגאה בכך שכל החוזים שעליהם חתומה החברה בבעלותו, כוללים סעיף האוסר על שותפותיה העסקיות לספק לרוואבי מוצרים ושירותים שמקורם בהתנחלויות.

ב־2014, כאשר מסרי עמד למסור דירות מוכנות לאכלוס, תושבי העיר החדשים גילו שאין במקום מים זורמים. בנייתה של רוואבי הסתמכה על באר שלא היו בה די מים עבור המקומיים. מסרי נאחז בהלה, והקדיש את השנתיים האחרונות להשגת אישורים לבניית קו מים לעיר מוועדת המים הישראלית־הפלסטינית המשותפת. ואולם מאמציו עלו בתוהו.

כתוצר של הסכמי אוסלו, ועדת המים המשותפת אחראית על אספקת המים לגדה המערבית. לרשות הפלסטינית ישנה סמכות מסוימת להקצות מים בתוך תחומיה, אבל בסופו של דבר ישראל היא שפוסקת בשאלה כמה מים יקבלו הפלסטינים. כל פרויקט מים בגדה המערבית חייב לעבור את אישורה של ועדת המים המשותפת, ואולם הוועדה לא התכנסה זה שנים. הסיבה לכך היא שהרשות הפלסטינית מחרימה את הפגישות הללו כאקט מחאתי. ללא אישור ועדת המים המשותפת, אם כן, וללא הסכמת ישראל, רוואבי לא תוכל לבנות קו מים.

הפרויקט מייצר בין 8,000 ל-10,000 משרות בנייה מדי שנה

המחסור במים כמעט שהרג את הפרויקט. עבודות הבנייה נאלצו להידחות, חוזים של 450 דירות שנרכשו בוטלו עד לסוף 2014, והמצב בלע את הרווחים מכל עסקיו האחרים של מסרי. הוא מאמין שהעיכוב היה מכוון, כעונש על הפיוס בין תנועת הפת״ח לחמא"ס ב־2014.

״כבר עמדנו למסור את הדירות, ופתאום ניצבנו בפני בעיית המים הזו. זה עיכב את מעבר התושבים החדשים אל העיר בכמעט שנתיים. העיכוב עלה לנו 100 מיליון דולר. עבודות הבנייה נפסקו, מה שכמעט הרג את האופוריה של הפרויקט. אנשים רבים ביטלו את החוזים״.

למזלה, לרוואבי היו תומכים בינלאומיים אשר היו מוכנים לדבר בעדה, ובכללם נשיא ארה״ב ברק אובמה וראש הממשלה הבריטי לשעבר טוני בלייר.

לבסוף, מים החלו לזרום לרוואבי באמצע 2015, לאחר שראש הממשלה בנימין נתניהו עקף ביעילות את ועדת המים המשותפת והבטיח בפברואר אותה שנה שרשות המים הישראלית תכניס את רוואבי אל תוך המערך שלה. מאז הוקצו לרוואבי כ־300 מטרים מעוקבים של מים ליום, כמות המספיקה לפתרון משבר המים האקוטי שאליו נקלעה העיר, אך עדיין איננה משביעת רצון. מסרי אומר שהעיר ממשיכה במאמציה לגייס לובי עבור קצבת מים גדולה יותר.

המפתח לשלום

אף על פי שהושגה הקלה במשבר המים, מכשולים נוספים עדיין עומדים בפני רוואבי. בעוד שהעיר שוכנת בתחומי שטחי A, המצויים בשליטת הרשות הפלסטינית, כדי להגיע אליה נדרשים אנשים ומשאבים לעבור דרך אזורים בגדה המערבית הנמצאים תחת סמכות שיפוטית ישראלית. דרך הגישה הצרה לרוואבי נסללה באישור ישראלי, ומסרי נלחם כעת להרחיבה במטרה לאפשר גישה טובה יותר לעיר. בעיות נגישות עשויות להיות גורם מרתיע מאוד עבור קונים פוטנציאליים של נכסים בעיר.

מן העבר השני, ב־2008 חתמו הרשות הפלסטינית וחברתו של מסרי על הסכם של שותפות פרטית־ציבורית, שבמסגרתו התחייבה הרשות לספק לרוואבי מימון של כ־150 מיליון דולר לצורך הקמת תשתיות ציבוריות. אלא שמאז לא סיפקה הרשות לעיר דבר. קו המים חובר ללא סיועה של הממשלה הפלסטינית, בית הספר שעתיד להיפתח בספטמבר הוא בבעלות פרטית, ומהעיר נעדר כוח משטרתי הולם.

״אנחנו מאמינים שהרשות הפלסטינית היתה צריכה למקם את הפרויקט בעדיפות עליונה ולתמוך בו על ידי בניית בית ספר, או כביש, או מרפאה, או מערכת ביוב, או על ידי הצבת מיכל מים״, אמר מסרי לג'רוזלם פוסט בחודש ינואר. ״למרבה הצער, עד כה תרומת הרשות שווה לאפס בכל הנוגע למימון. הדבר נכון גם לחודש יולי הנוכחי״. ועדיין, מסרי ממשיך קדימה.

״שלום צריך להיעשות בין מנהיגים", הוא אומר, "אך כלכלה חזקה יותר ואיכות חיים גבוהה יותר בגדה המערבית – יש בכוחן לתרום לתהליך השלום. רוואבי אולי לא תביא אותו״, מסביר מסרי, ״אבל היא תגביר את הסיכוי לכך״.

חרף מתנגדיה הקולניים, אי הוודאות בנוגע לעתידה והמכשולים הרבים שבדרך, לרוואבי יש בכל זאת קבוצה אחת של תומכים נאמנים: אנשים שעברו להתגורר בה, משום שהם מאמינים בייעודו של המקום.

״מרשימה אותי סבלנותו של מסרי, כשהוא ניצב אל מול כל הפסימיות המגיעה מצידם של אנשים שונים. הוא מתמודד עם קשיים שמערימים עליו גם הפלסטינים וגם הישראלים״, אומר נזאל. ״מבחינתי ומבחינת התושבים האחרים – אנחנו עומדים לצדו. אנחנו רוצים לתמוך בו עד שיושלם הפרויקט״.

הכתבה מופיעה בגיליון יולי של מגזין פורבס ישראל

לכתבה המקורית באתר Forbes.com