מה משותף לקבלן בנייה מנתניה, נער שליחויות מתל אביב ופקיד בנק זוטר מפרדס כץ? נתחיל מהעובדה שכולם אנשים אמיתיים. הם נולדו למשפחות קשות יום, התמסרו לעבודה קשה ומפרכת ובעזרת רעב אדיר להצלחה, כישרון וגם לא מעט מזל – פילסו את דרכם ב־10 אצבעות אל הפסגות הגבוהות ביותר, וזכו לססטוס של מיליארדרים – בדולרים.
יצחק תשובה, שלמה אליהו וצדיק בינו הם דוגמה קלאסית לחלום ההתעשרות הישראלי. מי שהתחילו הכי למטה שרק אפשר, במשבצת הכי נמוכה והתקדמו במעלה הסולם אל עמדות ההשפעה הבכירות ביותר במשק. שמם מככב כיום ברשימת המיליארדרים העולמית שאנו מפרסמים בפורבס מדי שנה. כעת, מצטרף אל הרשימה היוקרתית ״בחור חדש״.
יגאל דמרי כמו תשובה, אליהו ובינו, התחיל מנקודת הפתיחה הקשה ביותר, כקבלן שיפוצים של מקוואות בעיירת הפיתוח נתיבות של שנות ה־80׳. יוזמה אישית, חוצפה חיובית ותזמון מושלם סייעו ליזם הצעיר להקים חברה, לזכות במענקים, להשיג מימון ולהתחיל לבנות במהירות עשרות יחידות דיור ברחבי העיירה הדרומית.
תוך זמן קצר גדל והתפתח והחל לבנות בהיקפים גדולים יותר – זה אפשר לו לצבור מספיק הון ומוניטין כדי לנצל באופן מושלם את המומנטום שנוצר ולרכוב בהצלחה על גל הגאות האדיר של שנות ה־90׳ שהביאו עימם מיליון עולים ממדינות חבר העמים. עד תחילת שנות ה־2000 החברה שעמד בראשה – י.ח. דמרי – כבר נהנתה מנזילות גבוהה ומלאי דירות גדול – הפוך ממצבן של רוב החברות בענף הנדל״ן המשברי של אותה תקופה (משבר בועת הדוט.קום והאינתיפאדה השנייה). עובדה זו סייעה לו שוב לנצל תזמון מושלם, ובמאי 2004 הנפיק את מפעל חייו בבורסה של תל אביב תחת שווי של קצת יותר מ־300 מיליון שקל.
כיום, כמעט שני עשורים אחרי, הוא עומד בראש אחת מיזמיות הנדל"ן למגורים הגדולות והרווחיות בישראל, עם פרויקטים כמעט בכל עיר גדולה במדינה. י.ח. דמרי מנהלת נכון להיום 2,700 יחידות דיור בשלבי ביצוע ומספר דומה של יחידות דיור בשלבי תכנון. בנוסף מחזיקה בעתודות קרקע לכ־30 אלף דירות.
הביקושים המטורפים בשוק הדיור, שהובילו לסחרור האינפלציוני במחירים בעשור האחרון, מתבטא היטב גם בשורת הרווח התחתונה של החברה. היא הציגה בשנה האחרונה את המספרים הטובים בתולדותיה. את שנת 2021 סיימה עם הכנסות של כ־1.3 מיליארד שקל – עלייה של 14% בהשוואה לשנה הקודמת, כאשר הרווח הנקי טיפס ליותר מ־230 מיליון שקל – זינוק של 54%.
2022 נמשכה באותו קצב מטורף, כשברבעון הראשון של השנה זינקו ההכנסות בכמעט 40% לכ־400 מיליוני שקלים, בשעה שהרווח הנקי קופץ ב־66% ומסתכם בשיא של 75 מיליוני שקלים.
ביצועי החברה, לאור הרתיחה בענף, תורגמו כמובן באופן מיידי לתנודות בגרף המניה, שהשלים זינוק של 30% במהלך השנה האחרונה וקפיצה של 150% מאז תחילת 2020. נכון להיום נסחרת החברה מנתיבות לפי שווי של כ־5 מיליארדי שקלים (כ־1.5 מיליארד דולר), מה שמתמחר את 63% מהמניות שמחזיק יגאל דמרי, בעל השליטה בחברה, לשווי של יותר מ־3 מיליארדי שקלים (כ־950 מיליון דולר).
הונו האישי הכולל של דמרי מוערך על פי פורבס ישראל בכ־1.2 מיליארד דולר, מה שנכון להיום מכניס אותו אל מעגל מצומצם ויוקרתי מאוד של מועדון המיליארדרים העולמי.
"בסוף המספר הזה של מיליארד דולר זה רק מספר. הכסף הוא לא מה שעושה אותנו – אנחנו עושים אותו, כך שבאופן אישי אני נהנה מהעשייה הרבה יותר מהכסף. הריגוש והסיפוק שלך נובעים מדברים אחרים. משפחה, חברים, עבודה"
"הכסף חשוב אבל…"
למרות ההישג המרשים וציון הדרך החריג שרשם מי שהתחיל את הקריירה בתור ׳שיפוצניק׳, יגאל דמרי מנסה לשמור על שתי רגליים צמודות לקרקע. ״בסוף המספר הזה, של מיליארד דולר, זה רק מספר. הכסף הוא לא מה שעושה אותנו – אנחנו עושים אותו, כך שבאופן אישי אני נהנה מהעשייה הרבה יותר מהכסף״, הוא מספר בראיון מיוחד לפורבס ישראל. ״שלא תבין אותי לא נכון, כסף זה דבר חשוב״, הוא ממהר לסייג, ״אבל הריגוש והסיפוק שלך נובעים מדברים אחרים. משפחה, חברים, עבודה – אלה הדברים החשובים באמת בחיים. אני גר בנתיבות משנת 1986, בבית שאותו בניתי בשתי ידיים, והחברים שלי הם האנשים הכי טובים והכי פשוטים שתראה בחיים״.
כשמציגים בפניו את המספרים הפנומנליים שהציגה החברה בדו״חות הכספיים, ומציינים את השיא אליו טיפסה, הוא ממהר להדגיש, כי ״החברה בצמיחה״, רומז לכך שהשיא עוד לפניה. ״אנחנו חברה של אנשים ובסוף הכל מתחיל ונגמר באנשים. יש פה הון אנושי שלא תמצא בשום מקום. אנשים שעובדים איתי כבר 15־20 שנה. הם כמו משפחה בשבילי למרות שאין בינינו קרבה משפחתית. אצלנו עובד בחברה שנמצא חמש או שש שנים, נחשב עדיין עובד חדש פה, הוא מציין בהומור. "ההון האנושי פה הוא משהו שונה ממה שמכירים בשוק, וזה חלק חשוב מאוד בהצלחה שלנו״.
כמו לא מעט חברות במשק, רבים מבני משפחת דמרי מועסקים בעסק המשפחתי – אשתו איריס היא סמנכ״לית קשרי הלקוחות, הבן אופיר מנהל את מחלקת פינוי הדיירים, ובן נוסף, חזי מכהן כסמנכ״ל רכש ולוגיסטיקה.
ביולי האחרון הגישה רשות התחרות כתב אישום נגד הקבלן דביר יצחקי, המנכ״ל והבעלים של חברת י.דביר יזמות ובנייה ונגד יגאל דמרי בחשד לתיאום מחירים במכרז מחיר למשתכן ״רמות יותם״ בנתיבות. בחברה בחרו לא להגיב לדברים.
"הון עצמי של 100 שקל"
"גדלתי במושב והתחלתי ממש מכלום. את החברה הקמתי מהון עצמי של 100 שקל״, מספר דמרי על שנות ה־80 המאוחרות, היכן שהכל התחיל. ״הייתי אז שיפוצניק, שיפצתי בתים, בניתי קצת מקוואות. יום אחד בשבת הסתובבתי בנתיבות וראיתי שבונים וילות ובתים. אמרתי וואלה גם אני רוצה לבנות בתים״.
כיזם מתחיל ידע דמרי שכדי לקבל קרקע צריך לקבל רישום מיוחד כ׳חברה משכנת׳ ומיהר להגיש את החומרים הדרושים לאישור משרד השיכון. ״אני לא אשכח את היום הזה. זה היה ביום שישי״, הוא נזכר. ״ישבתי במסדרון ושמעתי במקרה מהחדר השני שיחה של אחד המנהלים הבכירים שם דן עם בכירים אחרים על נושא המקוואות, שבזמנו בדיוק עבר להיות תחת תחום אחריות המשרד.
"ממה שהצלחתי לשמוע הבנתי שהם לא מבינים בזה הרבה ולא התאפקתי. בחוצפה שלי התפרצתי לחדר כדי לתקן אותם״, הוא מתוודה. ״כנראה שהם התרשמו ממני כיוון שמיד הם ביקשו ממני לשבת ולשמוע עוד. את האישור קיבלתי עוד באותו היום. קיבלתי תעודת אישור לבנייה של 15 יחידות בשנה בתור חברה משכנת – כל זה בזכות אותה חוצפה. האישור לבנייה של 15 יחידות הפך ל־30 יחידות. ככה זה התחיל ומשם הכל התגלגל במהירות״.
ואכן משם הכל החל לקבל תאוצה מטורפת והחברה שהתחילה בנתיבות של שנות ה־80 בונה היום כמעט בכל עיר בישראל. ״בניתי באילת, בדימונה, בנתיבות, באופקים, בבאר שבע, בשדרות, באשקלון, בירושלים, בגבעתיים, בגבעת שמואל, בחדרה, בחיפה, בנתניה – איפה לא? בכל הארץ אנחנו בונים. גם בתל אביב. יש לנו שם שני פרויקטים בשיכון בבלי, יש בנחלת יצחק, ברחוב הרכבת, יש לנו בצומת שלבים־סלמה קרקע מאוד גדולה. יש הרבה מאוד פעילות״.
"הוציאו מחיר למשתכן באזורי הביקוש של המרכז. אחרי שהמדינה שפכה בנזין ותדלקה את המחירים, המדורה בוערת חזק. אנחנו נמצאים עכשיו בשיא השריפה וייקח עוד הרבה מאוד שנים עד שהיא תירגע ונגיע לאיזון, כך שהמחירים לא הולכים לרדת בתקופה הקרובה"
ובחו״ל?
״יש לנו קרקע בצ׳כיה צמוד לפראג של 100־150 דונם ויש לנו גם פרויקטים לבנייה בבוקרשט, רומניה. סיימנו לבנות ארבעה בניינים ואנחנו בונים עוד ארבעה. אבל אנחנו משתדלים להתמקד פה בארץ. אני אומר – תמיד תתמקד במה שאתה יודע הכי טוב״.
אגב מיקוד, בשנים האחרונות היו לך כמה ניסיונות לגוון את הפורטפוליו העסקי שלך – ניסית לרכוש את ישראייר והתמודדת במסגרת הסדר החוב של אפריקה ישראל לרכישת החברה. שני המהלכים לא צלחו.
״תמיד מתחרטים על מה שעושים, לא על מה שלא עושים. החברה מחפשת כל הזמן הזדמנויות ואפשרויות השקעה חדשות. אנחנו בוחנים כל הזמן – אם זה במישור של החברה הציבורית ואם זה במישור של החברות הפרטיות. אנחנו חברה בצמיחה שכל הזמן רצה קדימה״.
ומכאן – לאן היית רוצה לקחת את החברה?
״נדל״ן זה התחום שאני הכי אוהב והכי מתחבר אליו. מה ששאלת בעצם זה ׳מה אתה רוצה להיות כשתהיה גדול?׳ זאת שאלה שהמשנה למנכ״ל שלי (נורית טואיטו, משנה למנכ"ל ומנהלת הכספים של החברה, א.ז.) שאלה אותי עוד בשנות ה־90׳. עניתי לה שאני רוצה להפוך להיות החברה למגורים הכי גדולה בישראל. אני זוכר עד היום את המבט המופתע שהיה לה ובאמת באותה תקופה זה נראה כמו הזיה. אבל הנה, ברוך השם אנחנו שם״.
אז כבשת את היעד. מה היעד הבא?
״להמשיך לבנות במדינת ישראל. זה היעד שלי. מבחינתי כל אבן שאני שם במדינת ישראל, ובפרט בפריפריה, נותן לי המון. נולדתי בפריפריה, אני גר בפריפריה ואני מאמין שאני אמות בפריפריה. כשאני קודח כלונסאות באופקים או בבאר שבע או בנתיבות או בשדרות אני מתרגש יותר מכשאני עושה את זה בנתניה. התחושה והסיפוק שלי זה לראות את הישובים המרוחקים – מה שנקרא ׳הפריפריה׳ – גדלים ומתפתחים.
"אני בונה בנתיבות מיום הקמת החברה. כשהתחלתי לבנות בנתיבות היו כאן 8,700 תושבים, אני זוכר במדויק את המספר. היום בנתיבות מתגוררים יותר מ־45 אלף איש ובעשור האחרון היא תגיע גם ל־60 אלף. היו תקופות שבניתי בין 25% ל־30% מהבתים פה. היום יש תחרות והמון חברות בונות פה. עד לפני עשור אף אחד לא השתתף במכרזים בפריפריה. הייתי שם שקל יותר וזוכה כי לא היו הצעות מתחרות. היום יש תחרות, וזו תחרות בריאה״.
רוצים ליהנות מהעוגה
ואכן, התחרות שהתגברה על כל מכרז, לא משנה אם באזורי הביקוש או בפריפריה, מהווה עוד סימפטום לשוק שיצא מאיזון ומתנהל בסחרחרת מחירים מטורפת. עלות הקרקע זינקה, כך גם עלות חומרי הגלם שמשכו את מחירי הדיור לשיאים חדשים. מנגד, הביקושים ממשיכים לצמוח בממדים גבוהים, עולים בהרבה על ההיצע בשוק שלא עומד בקצב. קצב התחלות הבנייה נמצא אומנם בשיא וצפוי להגיע ל־80 אלף התחלות חדשות השנה אבל בשורה התחתונה היצע הדירות בשוק פשוט נמוך מדי וזה מתבטא בסחרור האינפלציוני שנרשם בעשור האחרון במחירי הדיור.
על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחיר דירה ממוצעת, לפני קצת יותר מעשור, עמד על פחות ממיליון שקלים. ב־2020 מחיר דירה כבר עמד על 1.6 מיליון שקלים ובשנה האחרונה לבדה זינקו מחירי הדיור ב־16%. במציאות העגומה הזו לא מפתיע לגלות שחלום רכישת הדירה עבור צעירים רבים יישאר בגדר פנטזיה עוד שנים ארוכות.
"ישבתי במסדרון של משרד השיכון כדי להגיש מסמכים לקבלת אישור של חברה משכנת. שמעתי מהחדר השני שיחה של בכירים על נושא המקוואות, הבנתי שהם לא מבינים בזה. בחוצפה שלי התפרצתי לחדר כדי לתקן אותם ובאותו יום קיבלתי אישור"
״לצערי הרב, הביקוש הרבה הרבה יותר גדול מההיצע. לנו חשוב שתהיה דירה לכל זוג צעיר אבל לצערי אנחנו נמצאים בסיטואציה שהביקוש הולך וגדל וההיצע הולך וקטן. אז נכון שיש יותר פינוי־בינוי היום וזה מסייע – אבל רק במעט. מאשרים תב״עות ותוכניות בכמויות גדולות אבל זו לא חוכמה אם לא מפתחים מספיק תשתיות״.
המשבר הוא בצד ההיצע ואין מה לעשות?
״בחלק מהמשבר הזה אשמה המדינה בגלל אותן תוכניות ממשלתיות כמו ׳מחיר מטרה׳ או ׳מחיר למשתכן׳ שתדלקו פה את עליית המחירים. כמו במדורה שבוערת לאט עד שבא מישהו, שופך פנימה בנזין ואז האש מתפרצת ושורפת הכל. זה בדיוק מה שהמדינה עשתה. לפני מחיר למשתכן הסתובבו בשוק בערך 20־25 אלף זוגות צעירים שחיפשו דירות. אחרי שיצאה התוכנית פתאום יש 150 אלף זוגות צעירים שלא חשבו לקנות בית, עד שבאה המדינה והציעה להם דירה בהנחה גדולה. אז ברור שגם הם ירצו ליהנות מהעוגה.
״זה הקפיץ את הביקושים. המדינה מכרה את כל הקרקעות שהיו לה, בשלוש שנים היא הוציאה לשוק קרקעות שהיו צריכות לצאת בעשר שנים, המחסנית שהייתה לה התרוקנה ועכשיו אנחנו במצב שיש לנו 150 אלף זוגות ואין קרקעות. הם הבעירו את הביקוש ששילש את עצמו ויותר. במהלך הזה המדינה לא הוזילה את הקרקע, להיפך. היא רק יקרה את העלויות. בכל מכרז, במקום שיהיה מחיר יציב, מחיר הקרקעות רק הלך ועלה, חברות התמודדו על קרקע שאין ושילמו מעבר לשווי האמיתי וגלגלו את עלות הקרקע על מחירי הדירות. זה משך את כל השוק למעלה.
״מצד שני המדינה עשתה טוב לזוגות הצעירים, אין ספק – אבל יכלו אולי לדאוג להם בדרך אחרת. למשל על ידי מענקים למי שילך לגור בפריפריה, כמו שעשו בעבר. בזכות המענקים האלה יותר זוגות צעירים היו הולכים לפריפריה. פיתוח התשתיות שם הרבה יותר קל מאשר במרכז, כך גם מלאי הקרקעות. בדרך זו יכלו להגיע למצב של איזון בין הביקוש להיצע. אבל המדינה פעלה בדיוק הפוך – הוציאו מחיר למשתכן באזורי הביקוש של המרכז – בגלילות, בהרצליה, בתל אביב, בירושלים. אחרי שהמדינה שפכה בנזין ותדלקה את המחירים, המדורה בוערת חזק. אנחנו נמצאים עכשיו בשיא השריפה וייקח עוד הרבה מאוד שנים עד שהיא תירגע ונגיע לאיזון, כך שהמחירים לא הולכים לרדת בתקופה הקרובה".
אז איך אפשר להתמודד עם המשבר הזה?
״הפתרון הוא שהמדינה פשוט תתחיל להקים ערים חדשות בפריפריה – בצפון או בדרום. צריך לשלב את המוסדיים, שמחזיקים מאות מיליארדי שקלים נזילים. אם המדינה, שגם ככה מגייסת כספים, תבטיח להם תשואה מסוימת, יהיה כסף לתשתיות. עיקר הבעיה זה פיתוח תשתיות. זה עולה הרבה מאוד כסף. כך המדינה תוכל לממן את זה. יחד עם המוסדיים אפשר גם להקים אזורי תעסוקה בפריפריה, לשפר את החינוך, לבנות ולתכנן לטווח ארוך. בלי קשר לממשלה הקיימת ובלי קשר לפוליטיקה – צריך להירתם כולם ביחד, כמו בתקופה של ראש הממשלה לשעבר אריק שרון ואז אולי אפשר יהיה לשנות – וגם אז, זה לא יקרה בשנים הקרובות. לפחות לא בעשור הקרוב".
