יזמי נדל"ן ואדריכלים מדווחים כי שוק דיור היוקרה נכנס להאטה בתקופה האחרונה, אך יחד עם זאת מציע הזדמנויות שלא נראו זה זמן בישראל.
"בלי קשר למה שעובר על המדינה מבחינה פוליטית או משפטית, כל יהודי רוצה שיהיה לו מקלט בישראל", אומר איתי גורביץ', מנהל השיווק בישראל סותבי'ס נדל"ן. "לא משנה כמה תהפוכות יהיו פה – יהודים מחו"ל שיכולים להרשות לעצמם רוצים פה נכס. רבים מהרוכשים מגיעים לחגוג את חגי ישראל או לבקר קרובים שחיים פה.
"בשבועות האחרונים, כשהחקיקה ברפורמה המשפטית נעצרה – החלה התעניינות מחודשת", מוסיף גורביץ'. "השוק הפך לשוק של קונים שמבינים שהמצב קשה, ושהם השולטים בקנייה. רבים מעוניינים בקו ראשון לים. אזורי רוטשילד ונווה צדק בתל אביב הם עדיין המבוקשים ביותר. קהל יוקרתי עם תקציב מתאים (לפחות 40 מיליון שקל ל.ג.) מחפש פנטהאוזים ובתים פרטיים בהרצליה פיתוח, כפר שמריהו, קיסריה, נתניה ובשנים האחרונות – באשקלון. הביקוש גדול גם בירושלים, שם קהל הקונים הוא יותר מסורתי ובעל זיקה לדת".
מחפשים דירות מוכנות
"למרות הרפורמה המשפטית והמחאות נגדה מגיעים משקיעים זרים וקונים נכסי יוקרה", אומר רפי קלינה, מתווך בתי יוקרה. "יש עצירה קלה מבחינת המחירים, אבל אין מספיק היצע כדי להביא לירידה. הדרישה הגבוהה ביותר היא לדירות מוכנות. חשוב ללקוח שהנכס יהיה זמין ומיידי ועם כל ההיתרים הדרושים".
ביתו של איל ההון ואלרי קוגן בקיסריה נחשב פעם לבית היקר בישראל. הוא הוצע למכירה במחיר התחלתי של 250 מיליון דולר לפני כשלוש שנים והיום יעלה 109 מיליון בלבד לקונה המאושר. לא בטוח שהוא עומד עדיין בהגדרה של הבית היקר בישראל.
זוהי אחוזת ענק בשטח של כ-11 דונם, כוללת בין היתר סאונות ובריכה מקורה, חדר ביליארד, אולם קולנוע, ספא פרטי עם חדר כושר ומערכת חיסכון באנרגיה ידידותית לסביבה.
אחד הנכסים היקרים ביותר, שעומדים היום למכירה בסותבי'ס, הוא פנטהאוז ביפו העתיקה הנמצא במתחם המגורים ג'אפה רזידנס, ומשתרע על שטח של 2,500 מ"ר. מחיר הפנטהאוז 59 מיליון דולר. פנטהאוז אחר מוצע למכירה בתל אביב על שטח של כ-1,000 מ"ר וכולל עמודים יווניים עם כותרות קורינתיות ומנורת שנדליר מעוטרת באבני סווארובסקי. הפנטהאוז מוצע ב-39.9 מיליון דולר.
בירושלים מוצע למכירה בית בשטח של כ-600 מ"ר, הנמצא מול הכותל, במחיר של כ-16 מיליון דולר. רשימה ארוכה של שדרוגים ותוספות מעוצבות הופכת כל אחד מהם ליוקרתי ומבוקש – למי שיכול לעמוד במחיר, כמובן.
למרות ההאטה המסתמנת, נמכרו לאחרונה מספר נכסי יוקרה במחירים גבוהים. באחרונה נרכשה דירת פנטהאוז בשטח של כ-400 מ"ר ברחוב הרברט סמואל, בקו ראשון לים, ב-50 מיליון שקל. וילה המשתרעת על כ-800 מ"ר בנוי בהרצליה פיתוח נמכרה ב-44 מיליון שקל, וקרקע על פני 2.7 דונם בקיסריה, קו ראשון לים – במחיר של כ-40 מיליון שקל.
בישראל סותבי'ס נדל"ן מעריכים, כי בחודשים האחרונים נרשמה ירידה של כ-30% בהיקף העסקאות בשוק היוקרה בעקבות הרפורמה המשפטית. "חלק מהלקוחות הקפיאו את העסקאות, וחיכו לראות את כיוון הרוח", אומר גורביץ'.
גידול בהרצליה ובירושלים
לפי סקירה מיוחדת של הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, בשנת 2022 נרשמה ירידה של 31% במספר העסקאות בפלח שוק היוקרה בהשוואה לשנה הקודמת. אולם בניתוח השינוי לפי ערים, נמצא כי בשתיים משלוש הערים המובילות בשוק נדל"ן היוקרה – הרצליה וירושלים – תועדה דווקא עלייה.
בתל אביב קיימת רגישות יתר לענף ההיי-טק. בשנת 2022 נרשמה ירידה חדה של 38% במספר משקי הבית שרכשו דירת יוקרה בתל אביב – ומועסקים בענף ההיי-טק. נותרה שונות גבוהה במשקל תושבי החוץ בשוק היוקרה בישראל, כאשר מצד אחד בולטת ירושלים, בה קרוב למחצית (46%) מהקונים בשנת 2022 היו תושבי חוץ. מנגד, בתל אביב עמד שיעור זה ב-2022 על 5% בלבד.
רגולציה מורכבת
הרפורמה המשפטית אינה הסיבה היחידה למצב בשוק היוקרה. ההאטה בתנועת משקיעי החוץ, בעיקר מרוסיה ואירופה; המשבר בהיי-טק, שעצר את ההתעשרות של יזמים ועובדים בכירים; והחמרת הרגולציה בפיקוח על תנועות הון. התהליך של פתיחת חשבון בנק בישראל הפך למורכב יותר. כיום תהליך זה כולל חשיפה נרחבת של עסקיו של המשקיע, שיקולי המס שלו ומבנה הבעלות של חברותיו.
למרות שלא הייתה כוונה להשפיע בכך על שוק הנדל"ן אלא רק למנוע מקרים של הלבנת הון, הנחיות אלו הפכו את השוק בישראל למורכב יותר מבחינת המשקיעים הזרים.
גם המיסים השפיעו על היחלשות שוק דירות היוקרה בישראל: בישראל כיום כל תושב חוץ מוגדר באופן אוטומטי כרוכש למטרת השקעה, זאת גם במידה ואין בבעלותו דירה נוספת בחו"ל. כתוצאה מהתיוג האוטומטי, גובה ההון העצמי שעל תושב חוץ להעמיד לבנק עומד על 50%, לעומת רוכשי דירה ראשונה אשר להם זכאות של 75% למשכנתה.
