Contributors
השנה החולפת הייתה בסימן רתיחה בשווקי הנדל"ן הגלובליים, ובארה"ב בפרט. שילוב ההתאוששות ממשבר הקורונה וסביבת ריבית אפסית, לצד ביקוש מאמיר לדיור, דחפו כלפי מעלה את מחירי הנכסים בשוק האמריקאי. על-פי מדד הדירות הלאומי של Case-Shiller, מחירי הבתים בארה"ב רשמו עלייה ממוצעת של כ-18% במהלך 2021, הקפיצה השנתית החדה זה למעלה משלושה עשורים.
הגאות בערכי הנכסים בארה"ב היא אמנם תוצר של תנאים כלכליים התומכים בהשקעה בנדל"ן כנכס ריאלי, אך גם סימפטום של שוק הסובל מגירעון עקבי ועמוק בהיצע הדירות למכירה. עדות לכך ניתן למצוא בנתונים העדכניים שפרסם איגוד סוכני הנדל"ן האמריקאי (NAR), לפיו נכון לסוף חודש ינואר השנה, מלאי הבתים הזמינים למכירה בארה"ב צנח לשפל היסטורי – 860 אלף בלבד – המשקף את מספר הבתים הזמינים הנמוך ביותר מאז החל התיעוד ב-1999.
שילוב הגורמים – מחירים נוסקים והיצע מוגבל של דירות למכירה – יצרו בשנים האחרונות זרם עוצמתי של משקי בית המבקשים לאמץ פתרונות איכותיים לדיור בשכירות. רבים מהם מפגינים העדפה ברורה למתחמי המולטי-פמילי (Multi family). אלו למעשה מקבצי דיור להשכרה החולקים מתחם משותף, רשומים כיחידה בבעלות אחת ומציעים לרוב לדיירי הקומפלקס מגוון שירותים ומתקנים ייחודיים, כמו בריכת שחייה, חדר כושר, מועדון דיירים, מתחמי עבודה משותפים ושירותי תחזוקה. סט יתרונות אלו התבררו כחיוניים ונחוצים ביתר שאת בעקבות השפעות הקורונה.
אימוץ מודל עבודה היברדי, המשלב עבודה מהבית, העצים את חשיבות סביבת המגורים והמרחב הביתי, והוביל לביקוש חסר תקדים של שוכרים במהלך השנה החולפת. במספרים, שיעור תפוסה של כ-95% בממוצע ועלייה של מעל ל-10% בדמי השכירות האפקטיביים בחלקים רבים ברחבי ארה"ב.
התרופפות "החלום האמריקאי"
התנופה המלווה את צמיחת סקטור המולטי-פמילי מיוחסת לעליית מחירי הנכסים ותשומות הבנייה, המכבידים על משקי בית להעמיד את ההון הדרוש לרכישת דירה, אך נעוצה גם בתהליכי עומק דמוגרפיים, המאפיינים פלחי אוכלוסייה גדולים בארה"ב. זו קשורה בעיקר בהתרופפות המוטיבציה להגשים את ה"חלום האמריקאי" – בעלות על בית פרטי רחב ידיים.
המגמה בולטת בייחוד בקרב בני דור "המיליניום", המכונים גם דור ה-Y, המתרחקים מהחלום ומפגינים העדפה ברורה למגורים בשכירות. מדובר בכ-70 מיליון איש, ילידי שנות ה-80 וה-90, שיוצרים בהדרגה משקי בית חדשים ומהווים זרם גובר המגלה העדפה לשכירות במתחמי מולטי-פמילי, מתוך הבנה כי אלו מציעים רמת חיים גבוהה לצד גמישות ומוביליות (Mobility), בדילוג בין אזורי מגורים בהתאם לתחלופת מקומות התעסוקה.
האמור משתלב גם עם העובדה שמשק בית אמריקאי בממוצע נדרש היום להקצות כ-32% מהכנסתו החודשית כדי לכסות את המשכנתא, הנתון הגבוה ביותר מאז 2008. לכך מתווספת הירידה בהיצע המשכנתאות עבור משקי בית צעירים ללא היסטוריית אשראי מספקת, נוכח נוהלי החיתום המחמירים אליהם כפופים הבנקים בארה"ב מאז המשבר הפיננסי. כפועל יוצא, בהעדר המימון, נדחקים רבים מהם מחוץ לשוק הבעלות, אך מוצאים פתרון אולטימטיבי למגורים בשכירות.
מגזר המולטי-פמילי עמד במבחן המציאות
הישענות על יסודות שוק חזקים כמו מגמות דמוגרפיות, וצד ביקוש מתעצם, משתקפים היטב גם במידת החסינות שמפגין מגזר המולטי-פמילי מול עתות משבר וסביבה כלכלית מאתגרת. לפי דוח שפרסמה חברת האנליטיקה וייעוץ הנדל"ן CBRE, מגזר המולטי-פמילי גילה חסינות בעיצומה של מגפת הקורונה המשתוללת ונהנה משיעורי אכלוס גבוהים של למעלה מ-94%.
גם בפרספקטיבה היסטורית ארוכה יותר, אפשר לחלץ תובנות חשובות ביחס לעוצמת המגזר. כך לדוגמה, בבחינת נתוני צמיחת דמי השכירות בשני המשברים האחרונים בארה"ב, שקדמו לקורונה, ניתן לראות כי בשנים 2008-2009 ('סאב-פריים') דמי השכירות בשוק נותרו יציבים באופן יחסי. אם נלך רחוק יותר בציר הזמן – למשבר בועת ה'דוט קום' – מחירי השכירות המשיכו לטפס על אף הטלטלה הכלכלית.
התחזית אופטימית, אבל יש נורות אזהרה
אנו בפרופימקס, הפעילים במגזר המולטי-פמילי עוד משנת 2002 עם השקעות מצטברות בכמאה אלף יחידות דיור יחד עם מנהלי ההשקעות המובילים בארה"ב, צופים כי הסקטור ימשיך להנות גם השנה מתנופה חזקה ויהווה Asset Class חשוב ועיקרי בתיק הנכסים. עם זאת, לאור הזינוק החד במחירים במהלך השנה האחרונה, נדרשת זהירות יתרה בבחינת טיב העסקאות, זאת לצד זיהוי מגמות דמוגרפיות, כדוגמת זרמי הגירה פנימיים, שעשויות לייצר שונות גבוהה בתשואות שיניב הסקטור באזורים נפרדים.
גם בתחזית שמספקת CBRE צופים כי 2022 תירשם כשנה חזקה לסקטור, כאשר תנופת הביקוש תתורגם לתפוסה של מעל ל-95% וגידול חזוי של 8% בדמי השכירות האפקטיביים. כמו-כן, היקפי ההשקעה בתחום צפויים לצמוח לכ-233 מיליארד דולר ב-2022, זינוק של 10% ביחס לאשתקד.
מסקנות למשקיעים
שוק השכירות בארה"ב צפוי להמשיך ולתמוך בצמיחת סקטור המולטי-פמילי, שנהנה מעודף ביקוש. בצד זאת, חשוב להדגיש כי הסתכלות רוחבית על התחום הינה טעות נפוצה מצד רבים מהמשקיעים. בכל השקעה נדרשת בחינה קפדנית של ה-Asset Class הספציפי, תוך הבנה מעמיקה של אופי סביבת הנכס, תהליכים דמוגרפיים, משוואת ההיצע והביקוש באזור, מגמת המחירים וכיוצא בזה. עניין זה מחייב התמחות ספציפית ב-Submarket, כאשר כאן נמדד הניסיון, המוניטין ויכולותיו המקצועיות של השותף מקומי, המתפקד כגורם מפתח בעסקה וזה הנוטל בפועל את מושכות הניהול.
בשורה התחתונה, תחום המולטי-פמילי בארה"ב ממשיך להנות מתנופת ביקושים, ובניהול נכון ואחראי עשוי להניב תשואות נדיבות גם בטווח הנראה לעין. כמו-כן, השקעה בנכס נדל"ן ריאלי, המנוטרל מתנודתיות השווקים הפיננסיים, מייצרת הלימה עם האינטרס והצורך המתבקש של המשקיעים – שילוב נכסים המגלמים פיזור סיכונים מושכל, חלוקה גיאוגרפית רחבה ופוטנציאל להשאת תשואה עודפת מול כל מצב שוק.
כותב המאמר אלחנן רוזנהיים, מייסד ומנכ"ל פרופימקס. אין לראות באמור לעיל ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר למוצרים פיננסיים כלשהם.
ה- Contributors של פורבס ישראל הם כותבים עצמאיים שנבחרו על ידי מערכת פורבס, מומחים בתחומם, המספקים פרשנות וסקירת תופעות עכשוויות בתחום התמחותם. התוכן הוא מטעמם ובאחריותם והוא אינו תוכן ממומן.
