בחודש נובמבר שילם מיליארדר האופנה הספרדי אמנסיו אורטגה (Amancio Ortega) כ-850 מיליון דולר במזומן עבור בניין דואר קנדה ההיסטורי בוונקובר – מרכז טכנולוגיה רחב ידיים המשתרע על בלוק שלם של העיר עם יותר ממיליון רגל רבוע של שטחי משרדים המושכרים לאמזון. העסקה שברה את השיא למכירת המשרדים הגדולה ביותר אי פעם בקנדה.
היא גם סימנה את הרכישה הנדל״נית ה-13 של מייסד זארה בשנה שעברה. בסך הכל הוציא בשנה שעברה המיליארדר הספרדי, ששווה 141 מיליארד דולר, יותר משלושה מיליארד דולר ב-10 ערים בשמונה מדינות. הוא קנה שבעה בנייני משרדים, שני בתי מלון, שני נכסים תעשייתיים, מתחם קמעונאות יוקרתי ומגדל דירות. בנוסף, רכש כ-49% ממפעילת נמל בריטי גדול.
יותר ויותר מבין עשירי העולם מפנים מיליארדים לנדל״ן. מייסד אורקל לארי אליסון (Larry Ellison) הוא בעלים של נכסים בשווי של כשלושה מיליארד דולר כולל האי לנאי בהוואי, בתי מלון בקליפורניה ובפלורידה ואחוזה בפאלם ביץ׳. מנהל קרנות הגידור קן גריפין (Ken Griffin) הוציא כמעט שני מיליארד דולר בשנים האחרונות על בתים מפוארים בפלורידה, צרפת, לונדון וניו יורק. אבל אף אחד לא הוציא כל כך הרבה מהכסף הפנוי שלו על נדל״ן כמו אורטגה.
מאז שהנפיק את אינדיטקס, חברת האם של זארה וקמעונאית הבגדים הגדולה בעולם, בבורסת מדריד ב-2001, אורטגה בן ה-90 הוציא כ-24 מיליארד דולר על 216 נכסים בכמעט 100 שווקים; הוא מכר רק 10 מהנכסים בתקופה הזו. אורטגה השקיע בנדל"ן בשנים האחרונות יותר ממה שמייסד אמזון ג׳ף בזוס (Jeff Bezos) השקיע ביצרנית הרקטות שלו בלו אוריג׳ין.
פורבס סרק דרך דוחות חברות, רישומי קרקעות והודעות לעיתונות בתשע מדינות בנוסף לנתונים ממאגרי מידע בתחום הנדל"ן כדי למפות את אימפריית הנדל״ן של אורטגה. היא שווה כ-25 מיליארד דולר, משתרעת על יותר מ-200 נכסים ב-13 מדינות. זה הופך אותו לאיל הנדל"ן המוביל בעולם עם תיק השקעות יקר ערך יותר מאשר מפתחי הנכסים המצליחים ביותר כמו האוסטרלי הארי טריגובוף (Harry Triguboff) – 23.2 מיליארד דולר – והאמריקאי דונלד ברן (Donald Bren) – 19.2 מיליארד דולר.
שליח בחנות חולצות
אורטגה, בנו של פועל רכבת, החל את דרכו כשליח בחנות חולצות בגיל 14. בשנות ה-60, הוא ואשתו אז, התופרת רוזליה מרה (Rosalía Mera), החלו לייצר שמלות ומצעים בסלון הבית. הם השיקו את זארה ב-1975 ואת אינדיטקס עשור לאחר מכן. בני הזוג התגרשו ב-1986 אך מרה נשארה מעורבת כחברת דירקטוריון עד 2004 ובעלת מניות עד מותה ב-2013.
הוא החל להשקיע בנדל״ן ברצינות ב-2001, השנה שבה הנפיק את אינדיטקס לציבור. כחלק מההנפקה, הוא מכר 13.5% מהמניות בחברה תמורת 1.1 מיליארד דולר ומייד לאחר מכן הקים את חברת האחזקות, פונטגדאה. דרכה הוא קנה מרכז רכיבה על סוסים באזור הולדתו גליסיה, שבו בתו, מרטה, למדה לרכוב על סוסים.
במשך 25 השנים הבאות, הוא הגדיל בהתמדה את תיק הנכסים שלו, בעיקר באמצעות הדיבידנדים העצומים מאינדיטקס – כ-28 מיליארד דולר (לאחר מס), לפי הערכות פורבס. בנוסף, הוא השקיע גם את ההכנסות משכירות לרכישות חדשות. שני ברוקרים, שעבדו עם החברה של אורטגה ושוחחו עם פורבס באופן אנונימי, סיפרו, כי אורטגה נוטה לקנות נכסים בעסקאות במזומן מלא ללא חוב וכמעט אף פעם לא מוכר.
הדוחות השנתיים של פונטגדאה לשנת 2024 – העדכניים ביותר שזמינים – חשפו רק 390 מיליון דולר התחייבויות – 2% מהנכסים, סכום מינוף כמעט חסר תקדים בעסקי הנדל״ן במיוחד עם נכסים מסחריים. "הוא שונה מאוד מרוב משקיעי הנדל״ן בכך שנראה שיש לו כמויות בלתי מוגבלות של כסף״, אומר ברוקר אחד. ״הוא אוהב נכסים שאין בהם הרבה סיכון. הוא לא מנסה לשדרג. הוא קונה נכסים לאספנים, הטובים ביותר בשוק שלהם. הוא מתנהל קצת כמו משקיעים בתחום האומנות ברמה הגבוהה ביותר״.
חלק מנכסי היוקרה הללו כוללים את גורד השחקים טורה פיקאסו בן 43 קומות במדריד (540 מיליון דולר ב-2011); בית דבונשייר המפורסם המשקיף על גרין פארק בלונדון (671 מיליון דולר ב-2013); מתחם המשרדים טרוי בלוק בשטח של 800,000 רגל מרובע שמאכלס את אמזון בסיאטל (740 מיליון דולר ב-2019) ורויאל בנק פלאזה, המצופה זהב בטורונטו (916 מיליון דולר ב-2022). רבים מנכסי המשרדים והקמעונאות של אורטגה מאוכלסים על ידי שוכרים גדולים ומובילים עם חוזי שכירות לטווח ארוך כמו אמזון, אפל, מטא, נייקי, ספוטיפיי וכמובן, זארה. הוא גם משכיר מחסנים לאמזון, פדאקס, הום דיפו ווולמארט.
״הם קונים נדל״ן הגנתי, מה שאומר מיקומים עירוניים אסטרטגיים ביותר שתמיד יוכלו להשכיר שטחים לטווח ארוך״, אומר ברוקר אחר. ״השוכרים האלה נסחרים בבורסה בשווי שוק של מיליארדי דולרים. אין חשש ששוכרים כאלה יקרסו״.
הבדל משמעותי נוסף הוא שאורטגה כמעט ולא נפטר מנכסים. על פי מאגר המידע הנדל״ני ריאל קפיטל אנליטיקס, הוא מכר רק 10 נכסים בלבד. ״הם קונים את הנכסים האלה מתוך כוונה להחזיק בהם לנצח. משקיעים אחרים בדרך כלל מממשים אחרי חמש עד 10 שנים. זו בהחלט לא הדרך שבה פונטגדאה מעריכה נדל״ן. הם מחפשים תזרימי מזומנים לטווח ארוך״, מוסיף אחד הברוקרים. זה גם עוזר לפונטגדאה להימנע מתנודות גדולות בהערכות שווי נכסים ודינמיקות שוק משתנות, במיוחד בימים אלה כאשר נכסים מסחריים, במיוחד בנייני משרדים, נתקלים במיתון.
אורטגה לא הפך לאיל הנדל"ן העשיר בעולם כי יש לו חיבה יתרה לבניינים ולמחסנים – זו אסטרטגיית מס חכמה שעזרה לו לחסוך כ-800 מיליון דולר במשך 25 שנה. בנוסף למיסים הידועים והמוכרים חלים בספרד עוד שני מיסים לעשירים במיוחד – מס עושר ומס סולידריות. בכל שנה, ב-31 בדצמבר, בודקת ממשלת ספרד את חשבונות הבנק של העשירים במיוחד. שיעור מס העושר והסולידריות הוא 3.5% והוא חל, כאמור, בנוסף לכל מיסי דיבידנד או רווחי הון ששולמו כבר. את המס יש לשלם על כל הנכסים והמזומנים, כולל אלה בתוך חברות אחזקה. אבל הוא גם מגיע עם פטור לחברות אחזקה, שלהן נכסים עסקיים פעילים, ולא רווחים שיושבים בחשבון בנק ומניבים תשואות. פורבס מעריך שאורטגה חסך כ-800 מיליון דולר במיסי עושר מאז 2001 על ידי השקעה מחדש של הדיבידנדים שלו בנמלים, חוות אנרגיה סולארית ורוח, חברות תקשורת ותשתיות ועשרות נכסים אחרים.
״זה היה גורם מפתח בהתרחבות תיק הנדל״ן של פונטגדאה״, אומרת רקל פלאזה (Raquel Plaza), מחברת הייעוץ בלווינס פרנקס היושבת בלונדון.
עוקף את מס הדיבידנד
יש התחייבות מס נוספת שאורטגה הצליח להפחית בכישרון רב. כיוון שהוא מחזיק במניותיו באינדיטקס דרך פונטגדאה – ולא באופן ישיר – הוא יכול גם לעקוף למעשה את שיעור מס הדיבידנד המקסימלי – 30%. במקום זאת, הודות לפטור לחברות מקומיות שמחזיקות לפחות 5% מהחברה הבת המקומית שלהן למעלה משנה אחת – הוא משלם רק 1.25% על הדיבידנדים השנתיים העצומים. לפני 2021 היה פטור מוחלט, מה שאומר שאורטגה כנראה לא שילם אגורה במיסים על דיבידנדים קודמים, שהסתכמו בכמעט 15 מיליארד דולר במשך שני עשורים. בסך הכל, הפטור הזה עזר לו לחסוך כשבעה מיליארד דולר במיסי דיבידנד במשך 25 השנים האחרונות. דובר פונטגדאה אמר לפורבס שאורטגה וחברת האחזקות שלו משלמים מיסים על מקורות הכנסה אחרים ושדיבידנדים של אינדיטקס מחולקים לבעלי המניות כשהמסים כבר שולמו לפני החלוקה, כך ששום מס נוסף לא מוחזק כדי למנוע מיסוי כפול.
למרות היותה אחת מחברות האחזקה המשפחתיות הגדולות בעולם, יש לפונטגדאה רק כ-90 עובדים הפרוסים בשמונה משרדים ברחבי העולם. הדירקטוריון שלה מורכב מארבעה אנשים בלבד: אורטגה; אשתו השנייה פלורה פרז מרקוטה (Flora Pérez Marcote); בתם מרטה אורטגה, שהיא כעת יו״ר אינדיטקס; והמנכ״ל הוותיק של חברת האחזקות, רוברטו סיבירה (Roberto Cibeira). מנהל ותיק נוסף, חוסה ארנאו (Jose Arnau), פרש מהדירקטוריון באוקטובר. אורטגה, סיבירה או ארנאו סירבו להתראיין לפורבס.
בראיון נדיר לפייננשל טיימס ב-2020, אמר סיבירה, כי פונטגדאה ״לא מחפשת תשואות ענק״ אלא ״השקעות שמגנות עלינו, שמייצרות תזרים מזומנים קבוע ושמשמרות את ערך ההון״. באותה עת הוא העריך ש-95% מהנכסים של החברה נמצאים ב״אזורים מובילים״ כמו אזורי קניות יוקרתיים בערים גדולות. ״יש לנו כמות עצומה של דיבידנדים, שאנחנו צריכים להשקיע מחדש, ולכן צמחנו לממדים שמעולם לא חשבנו שנגיע אליהם״, הוסיף ארנאו באותו ראיון.
והדיבידנדים האלה רק הולכים וגדלים. אורטגה אמור לקבל דיבידנד שיא של 3.8 מיליארד דולר מאינדיטקס בשתי מנות במאי ובנובמבר. הוא כבר עסוק בלחשוב לאן להזרים אותם לפני סוף השנה. בחודש בפברואר הודיעה סוכנות נדל"ן אוסטרלית כי שותפות הכוללת את פונטגדאה וקרן פנסיה אוסטרלית שילמה שמונה מיליארד דולר לרכישת השליטה על ענקית הלוגיסטיקה קיוב הולדינגס הנסחרת בבורסה. לא ברור כמה הזרים אורטגה, אבל הוא בטח ימצא דרכים נוספות לשחרר את תזרים המזומנים החדש שלו לפני שרשויות המס הספרדיות יגיעו אליהם ערב השנה האזרחית החדשה.
