אין לאן לברוח: המחקר שמציג איך הפך הנדל"ן בישראל ליקר ביותר באירופה

הממשלה מתחרה על תוכניות להורדת מחירי הדיור, אך נראה כי שוק הנדל"ן ממשיך לבעור והציבור לא רואה הוזלה באופק. היום פרסם בנק ישראל כי בהיקף המשכנתאות שלקח הציבור בחודש מאי נרשמה עליה של כ-12% לעומת חודש אפריל וסכומן הכולל הסתכם ב-4.46 מיליארד שקל.

חיזוק נוסף למצבו העגום של ציבור רוכשי הדירות בישראל ניתן לקבל מדוח השוואתי בינלאומי שמפרסמת פירמת ראיית החשבון והייעוץ Deloitte בריטמן אלמגור זהר, לפיו יכולת רכישת דירה בישראל היא הנמוכה באירופה, מחירי הנדל"ן הם מהגבוהים ביבשת והיצע הדירות הוא הקטן ביותר. בנוסף עולה מן הדוח תמונה מדאיגה נוספת: הבדלי המחיר בין דירות חדשות ודירות יד שנייה, והבדלי המחירים בין תל אביב היקרה והפריפריה, הם מצומצמים למדי לעומת הפערים באירופה, מה שמצמצם מאוד את אפשרות הבחירה בדיור זול יותר.

הדוח, המשווה את מצב שוק הנדל"ן ב-16 מדינות באירופה, מציב אותנו במקום האחרון במספר הדירות ל-1000 איש. ישראל אומנם נמצאת במקום השני במספר התחלות הבנייה, אך עדיין רחוקה מאוד מלהשלים את הפער מהיצע הדירות הקיים במדינות אירופה. "מבחינת התחלות בנייה פר תושבים, מצבנו טוב, הבעיה מתחילה כאשר מסתכלים על המלאים", מסביר דורון גיבור, שותף וראש מגזר הנדל"ן בדלויט בריטמן אלמגור זהר. "האוכלוסייה באירופה מתכווצת. בישראל המצב הפוך – קיים ביקוש מובנה גבוהה יותר מבשאר העולם. כיום יש מחסור של כ-100 אלף דירות ולמרות שבכל שנה נבנות כ-40 אלף דירות, הביקוש עדיין גדל בקצב מהיר יותר".

תל אביב. רק לונדון יקרה יותר ממנה | צילום: אהוד כהנים

למעשה, היצע הדירות בישראל קטן כמעט פי 2 מן הממוצע האירופי, דבר המתבטא כמובן גם במחירים. מחירי הדיור בישראל הם מהגבוהים באירופה ושניים רק לבריטניה.כך למשל, זוג ישראלי שרוכש כיום דירה בארץ ישלם עבורה פי 2 מזוג בדנמרק או בבלגיה ופי 4 מהמחיר אותו ישלם זוג הונגרי או פולני. המצב נראה עגום הרבה יותר אם מצרפים למשוואה גם את כוח הקנייה בכל מדינה: בישראל ידרשו 12 משכורות שנתיות מלאות – יותר מכל מדינה אחרת באירופה, על מנת לרכוש דירת 70 מ"ר. בצרפת ידרשו רק 8 משכורות שנתיות ובהולנד רק 4. "המגמה הכללית בשוק הדיור הישראלי היא עליית מחירים, נכתב בדוח. מאז 2007 עלו המחירים בכ-80%, מה שהוביל לירידה נוספת ביכולת הקנייה".

כמה משכורות שנתיות נחוצות כדי לרכוש דירת 70 מ"ר. ישראל בראש | מקור: דוח דלויט

תל אביב – יקרה ביחס לעולם, פחות ביחס לישראל

גם אם מתבוננים על תמונת הנדל"ן לפי ערים, ישראל מככבת בפסגה, כאשר תל אביב היא העיר השלישית היקרה ביותר באירופה, ולפניה רק פריז ולונדון. גם ירושלים היא בין הערים היקרות ומדורגת ראשונה בין בירות אירופה בקצב עליית מחירי הנדל"ן בה.

אך נתון מפתיע מתקבל דווקא מהשוואת מחירי הדירות בתל אביב למחיר הממוצע בארץ: מסתבר כי למרות המיתוס, הפער אינו כה גדול יחסית לערים אחרות שנבחנו בדוח. בעוד שמחירי הדירות בתל אביב גבוהים בממוצע ב-50% ממחירי הנדל"ן בשאר הארץ, המחירים במינכן למשל גבוהים ב-200% והמחירים במוסקבה גבוהים בלא פחות מ-250% מהמחיר הממוצע ברוסיה כולה.

נתון מעניין נוסף הוא, כי לא קיים הבדל רב במחירי דירות חדשות ודירות יד שנייה בישראל. בעוד שבארץ הפרש המחירים מתבטא בכ-15%, בצרפת ניתן להשיג דירה ישנה במחיר הנמוך בכ-35% ממחירה של דירה חדשה, ובגרמניה – במחיר הנמוך בכ-40%.

ההבדל בין מחירי דירות חדשות ודירות יד שנייה (בכחול-2013, בירוק-2012) | מקור: דלויט

שני הנתונים האחרונים אינם משאירים כמעט מרחב תמרון עבור רוכשי הדירות בארץ. רמת הדיפרנציאציה במחירים בשוק הנדל"ן אינה גבוהה – כלומר לא קיימות כמעט דירות זולות באופן משמעותי מהממוצע. בעוד שבמדינות אירופה עומדת בפני רוכשי דירה דלי אמצעים אפשרות ממשית לבחור באיזורי פריפריה ובדירות ישנות יותר, ובכך להוזיל את מחיר הדיור באופן משמעותי, בישראל אופציה זו מצומצמת למדי. הדבר קיבל ביטוי בשינוי שנאלץ לבצע שר האוצר בתוכנית 0% המע"מ שלו ולהעלות את הרף העליון לרוכשי דירה שלא שירתו בצבא מ-600 אלף שקל, ל-950 אלף שקל, לאחר שהתברר כי קיימות רק מאות בודדות של דירות העומדות ברף זה. אם נוסיף לכך את ההיצע הכללי המצומצם ואת השכר הנמוך ביחס למחירי הדירות בארץ, מתקבלת תמונה עגומה למדי.