שנת 2020 הינה שנה מאתגרת בכל היבט, אך בעוד ששוק ההון מגיב לשינויים בכלכלה באופן מיידי, ההשפעה על שוק הנדל"ן אורכת זמן רב יותר. עם זאת, אם נבחן מספר פרמטרים בשוק זה בעודנו בעין הסערה, נוכל לקבל תמונה מסוימת באשר למצבו.
תשואתם של קרנות הריט הנסחרות בבורסה בארה"ב, למשל, נמוכה בכ־10% אל מול מדד המניות השנה. יתרה מכך, ביצועי קרנות המולטיפמילי בארה"ב היו אף הם גרועים יותר, והפער מול מדד המניות עומד כיום על למעלה מ־20%.
כמו כן, בדיקה של שבע חברות הנדל"ן הגדולות ביותר בתחום המולטיפמילי בארה"ב, מראה כי הקרנות שביצועיהן טובים יותר, הן אלו שמשקיעות במדינות בלב ארה"ב, ולפיכך בעלות חשיפה נמוכה יחסית לערים ולמדינות צפופות לאורך החוף, כמו קליפורניה, סיאטל, בוסטון וניו יורק.
הסבר אפשרי לכך הוא, שילוב של אובדן מקומות העבודה על רקע משבר הקורונה, רצונם של רבים להעתיק את מגוריהם למקומות פחות צפופים ואפשרות שנפתחה לעבודה מרחוק לאורך זמן. כל אלה גורמים לשוכרים לנטוש ערים צפופות ולעבור למקומות מרוחקים יותר, ולעתים כפריים יותר. עדות לכך ניתן לראות בכמות הדירות הגדולה בבניינים העומדות פנויות עבור השכרה, לעומת דירות הגן שהיצען בשוק ירד מאוד. כמו כן, ידוע כי דמי השכירות בערים צפופות גבוהים יותר, עובדה שחיזקה את רצונם של רבים לעבור למקומות שבהם שכר הדירה זול יותר.
מנגנון תשלום גמיש
השאלה הגדולה הנשאלת בהקשר זה הינה האם השוכרים מצליחים עדיין לשלם את שכר הדירה שלהם. על פי נתוני המועצה הלאומית של בתי מולטיפמילי בארה"ב, במרבית הדירות בארה"ב (למעלה מ־11.4 מיליון) שכר הדירה עדיין משולם באופן סדיר, אף על פי שהממשל הפסיק לשלם דמי אבטלה בסך 600 דולר לחודש, כבר בחודש יולי האחרון.
בהקשר זה חשוב לציין כי במטרה להקל על השוכרים בתקופה זו, רבים מבעלי הנכסים יצרו מנגנון גמיש יותר לתשלומי שכר הדירה. נציין כי הירידה באחוזי האבטלה, לצד תכניות ממשלתיות לתמיכת הציבור הנמצאות בקנה, תסייענה אף יותר בחיזוק יכולתם של שוכרים בארה"ב לעמוד בתשלומי שכר הדירה.
בנוסף, ישנן מדינות מסוימות בהן התגבשה חקיקה המגנה על שוכרים, במיוחד בתקופה זו, ומגבילה את עלויות שכר הדירה. דוגמה לכך הן מדינות כמו קליפורניה, אורגון וניו יורק, אשר עשו זאת ממש לאחרונה. הגבלות אלו תהוונה מרכיב חשוב בבחירת פרויקטים להשקעה, שכן תהיינה בעלות השפעה על התשואות ועל היעדר הגמישות וההתאמה של בעלי הנכס למצבו של השוק.
טוב ורע
סיבה נוספת לעלייה במספר הדירות הריקות בערי חוף יקרות כדוגמת סן פרנסיסקו וסן חוזה, הינה טרנד העבודה מרחוק. עובדים רבים מעדיפים לעבור למקומות זולים יותר ולעיתים אף לבית הוריהם, בכדי להימנע מתשלומי שכר דירה גבוהים. כמו כן, אנו צפויים לראות השפעה גם על אכלוסן של דירות בערים כמו לאס וגאס התלויות מאוד בתיירות חוץ, שהיקפיה יורדים כל עוד אין חיסון באופק והנסיעות עודן מוגבלות.
לקורונה גם השפעה חיובית מסוימת על סקטור הנדל"ן. פרויקטים בפיתוח נעצרו בחלקם, והותירו את הפרויקטים הקיימים כאלטרנטיבות היחידות עבור השוכרים. כמו כן, סביר מאוד כי נראה האטה בקצב המעבר של דיירים לדירות חדשות, שכן ירצו להימנע מעלויות המעבר הגבוהות, עניין המקל מאוד על המשכירים, שלא ידרשו להתעסקות עם השכרת הנכס שלהם באופן תדיר.
השפעה חיובית נוספת, ואף מעיינת יותר, טמונה בצורך המתגבר לשימוש בטכנולוגיה במגוון סקטורים. היסטורית, השימוש בטכנולוגיה בתחום הנדל"ן היה נמוך יחסית. לאורך השנים האחרונות ישנה התפתחות בנושא זה, בעיקר בתחומים של ניהול נכסים וצמצום עלויות. אנו סבורים כי הצורך הגובר והעולה בטכנולוגיה בשל השפעות הקורונה יביא להאצה בשימוש באמצעים טכנולוגיים בתעשייה זו, על מנת לענות על דרישות המציאות החדשה.
להרוויח מהשינויים
כך למשל הצורך בכניסה לדירות ללא מפתח, הצורך בחיישני מים ולחות, הצורך בשליטה מרחוק בדוודים ובתאורה, סאבליס אוטומטי וסיורים וירטואליים בנכסים – לכל אלה ישנם היום פתרונות טכנולוגיים. שימוש בטכנולוגיית הבלוקצ'יין לייעול חלוקת הדירות לבעלי הנכס במולטיפמילי מתחיל גם הוא לקרום עור וגידים.
לקורונה, אם כך, השפעות שליליות על סקטור הנדל"ן, אך בחינת כלל גורמי ההשפעה לעומק, מצביעה על מקומות שבהם ניתן דווקא להרוויח מהשינויים. בסופו של יום הדבר דומה לתעשייה כולה, על כלל ענפיה, אשר משתנה בקצב מהיר לאור המצב החדש, שינוי שבסופו של דבר יביא להתייעלות ורווחיות גבוהה יותר בעתיד.
לפיכך, בהסתכלות קדימה לטווח הרחוק, על משקיעים רבים לקחת בחשבון את כל השינויים הנעשים כיום בתחום, ולפעול בהתאם למה שמציעה המציאות החדשה, במטרה לטייב ולמקסם השקעות קיימות ועתידיות.
הכותב הוא מנכ"ל UBS Wealth Management Israel
מובהר כי אין באמור בכתבה זו משום המלצה או חוות דעת בקשר לרכישה ו/או מכירה ו/או שיווק של ניירות ערך מכל סוג שהוא, ו/או ביצוע פעולות השקעה אחרות, והם אינם מהווים בשום אופן תחליף לייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות על־ידי מי שמורשה לעסוק בכך, בהתחשב בנתוניו ובצרכיו המיוחדים של כל אדם. אין באמור בכתבה זו משום הצעה לרכישה של ני״ע.
מובהר כי ייתכן ולכותב ו/או ל־UBS Wealth Management Israel קיים עניין אישי בנושא, ו/או שברשותם ני״ע המוזכרים בכתבה, בהתאם להוראות חוק הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות, בשיווק השקעות ובניהול תיקי השקעות, התשנ״ה־1995.
