בבוקר של חודש יוני, במהלך סוף השבוע של הגראנד פרי של מונקו, הציפו אלפי אוהדי פורמולה 1 ותיירים את הנסיכות הזעירה שבריביירה הצרפתית. לאורך מסלול המרוצים, מעט אחרי הפנייה השמינית, נפרשה בפניהם שכונה שעד לא מזמן כלל לא היתה קיימת: מארטרה (Mareterra), מתחם יוקרה בשטח של כ-61 דונם שנבנה על קרקע שיובשה מהים התיכון.
בלב השכונה ניצב Le Renzo, מגדל מגורים בן 17 קומות שתכנן האדריכל האיטלקי וזוכה פרס פריצקר רנצו פיאנו, שנראה כמו כלי שיט מקוטע המגיח ממספנה. מהטיילת שלמרגלותיו נראות הסופר-יאכטות העוגנות מול החוף, ומעליהן חלונות הענק של הדירות.
״יש במפרץ יאכטות בשווי של מיליארד דולר לפחות״, אומר ברנאר ד'אלסנדרי, המזכיר הכללי של מועדון היאכטות של מונקו. ״ועוד מיליארד כאן בנמל״. אבל גם הסכומים האלה מתגמדים לעומת המחיר ששולם עבור הבתים במארטרה.
כל 130 הדירות והווילות בפרויקט נמכרו עוד לפני השלמתו בדצמבר 2024, לאחר 11 שנות עבודה ועלות בנייה של כ-2.3 מיליארד דולר. מלכתחילה תוכננה מארטרה להיות מועדון אקסקלוסיבי במיוחד, אפילו במונחים של מונקו: כל אחד מהרוכשים המקוריים עבר ראיון אישי וקיבל אישור לפני הרכישה. גם שליחת עוזר או נציג במקומם לא היתה אפשרות. ״סירבנו לדבר עם מתווכים״, אמר ב-2023 גי תומא לוי-סוסאן, מנכ״ל הפרויקט, למגזין Robb Report. ״אם אתם לא יכולים להקדיש לנו שעה כדי שנציג לכם את הפרויקט, אנחנו לא מעוניינים שתגורו בבניין הזה״.
פחות משנתיים לאחר האכלוס, חלק מהנכסים כבר חוזרים לשוק – במחירים גבוהים משמעותית. בשל החשאיות סביב הפרויקט אין נתונים מהימנים על מספר עסקאות היד השנייה או על המחיר הממוצע, אך לפי מתווכים מקומיים, חלק מהדירות מוצעות כיום בכ-12,900 דולר לרגל רבועה – כ-139 אלף דולר למ״ר – פרמיה של 33% לעומת המחיר ששילמו חלק מהרוכשים המקוריים. שכר הדירה החודשי יכול להגיע ליותר מ-130 אלף דולר.
דירה בשטח של כ-525 מ״ר ב-Le Renzo מוצעת כיום למכירה תמורת 73 מיליון דולר, מחיר המשקף כ-139 אלף דולר למ״ר – בערך פי שניים מהמחירים אפילו באזורים היוקרתיים ביותר של דובאי. ״ראינו גל של לקוחות מדובאי״, אומר סילביו פיראס, שותף מנהל בסוכנות Piras Real Estate. ״אנשים רוצים בתים חדשים, גדולים ומודרניים״.
הווילות עשויות לשבור שיאים נוספים. אחת מהן, הכוללת שישה חדרי שינה ומשתרעת על פני כ-3,870 מ״ר, מציעה בין היתר חדר טעימות יין, בריכה פנימית ועוד אחת חיצונית, ספא, סאונה, חדר עיסויים וקולנוע פרטי. ״אנחנו מדברים על יותר מ-200 מיליון אירו [כ-230 מיליון דולר] כמחיר התחלתי לווילות שאינן פונות לים", אומר פלוריאן ואלרי, מייסד Barnes Valeri Agency. שבע הווילות שעל קו המים – הבתים היחידים שנבנו ישירות על קו החוף של מונקו – עשויות להימכר ביותר מ-290 מיליון דולר, ולפי הערכה של מתווך אחר אף להגיע לכ-350 מיליון דולר.
יש מי שמוכנים להמתין עד שאחת מהן תתפנה, בלי קשר למחיר. ״יש לי לקוח ששאל על הווילות במארטרה, ועד עכשיו יש רק שתיים בשורה השנייה״, מספרת סופיה קיקבייבה מסוכנות Magrey & Sons Monaco. לדבריה, לפחות שתי וילות ושבע דירות מוצעות כעת למכירה בשכונה. ״הוא עדיין שואל אותי אם אני יכולה למצוא משהו על קו הים״.
550 מיליון דולר לדירה
למרות החשאיות סביב מארטרה, עסקה אחת כבר נחשפה – ושברה את כל שיאי הנדל״ן הקודמים. באפריל דיווח בלומברג כי המיליארדר האוקראיני רינאט אחמטוב רכש ב-2021 דירה בת 21 חדרים המתפרשת על פני חמש קומות בראש Le Renzo, תמורת כ-550 מיליון דולר. בכך נקבע שיא חדש למחיר הגבוה ביותר ששולם אי פעם עבור בית.
השיא הקודם היה שייך למיליארדר לשעבר פאן סוטונג, ששילם ב-2017 כ-319 מיליון דולר עבור בית בן שלוש קומות המשקיף על מגרש הגולף Deep Water Bay בהונג קונג. הסכום ששילם אחמטוב גבוה גם ביותר מפי שניים מ-240 מיליון הדולר ששילם מנכ״ל Citadel, המיליארדר קן גריפין, עבור הפנטהאוז שלו במנהטן ב-2019 – עדיין הבית היקר ביותר שנמכר אי פעם בארה״ב.
אחמטוב שילם כ־219 אלף דולר למ"ר – בערך פי שניים מהמחיר ששילם גריפין עבור הפנטהאוז שלו במנהטן, כ־112 אלף דולר למ"ר. לשם השוואה, מחיר הנדל"ן הממוצע במונקו עומד על כ־67 אלף דולר למ"ר – כמעט פי שניים מהממוצע בהונג קונג, העיר השנייה היקרה בעולם.
בין שכניו המדווחים של אחמטוב נמצאים המיליארדר הבריטי ג'יימס ראטקליף ושני יריבי הפורמולה 1 מקס פרשטאפן ושארל לקלר, המתגוררים בצדדים מנוגדים של Le Renzo. פרשטאפן עבר למגדל ב-2026 עם בת זוגו קלי פיקה ומשפחתם, ואילו לקלר, יליד מונקו, חנך בינואר 2025 מסעדה בשכונה לצד הנסיך אלבר השני ובהמשך עבר גם הוא להתגורר במגדל.
מס אפס
מונקו מושכת כבר עשרות שנים כמה מהאנשים העשירים והמפורסמים בעולם – מווינסטון צ'רצ'יל ורינגו סטאר ועד לואיס המילטון וכמובן גרייס קלי. כיום מתגוררים בנסיכות לפחות 29 מיליארדרים, שהונם המשותף מוערך בכ-167 מיליארד דולר, ועוד חמישה מיליארדרים השקיעו במארטרה או מחזיקים בית נוסף במדינה.
מתוך 38,857 תושבי מונקו, מיליארדרים מהווים כ-0.07% מהאוכלוסייה. מדובר בריכוז המיליארדרים הגבוה בעולם: אחד לכל 1,340 תושבים – יותר מגשטאד שבשווייץ ומאיי קיימן. בשנה האחרונה הצטרפו לתושבי הנסיכות גם מייסד Checkout.com גיום פוזה והאחים הבריטים והמיליארדרים ריצ'רד ואיאן ליווינגסטון.
אחת הסיבות המרכזיות למשיכה היא כמובן מדיניות המס. תושבי מונקו אינם משלמים מס הכנסה, מס ירושה, מס רכוש או מס רווחי הון – למעט החרגות הנוגעות לאזרחים צרפתים. כדי לקבל תושבות, יש לשכור או לרכוש נכס – או לנהל חברה המחזיקה בנדל״ן מקומי – ולהפקיד 500 אלף אירו, כ-580 אלף דולר, בחשבון בנק מקומי. לצד הטבות המס, מונקו נחשבת גם לאחת המדינות הבטוחות בעולם, עם שוטר אחד לכל 70 תושבים.
״מארטרה הגיעה ברגע המושלם, משום שמשקיעים בינלאומיים מחפשים יציבות, ביטחון וערך לטווח ארוך״, אומרת לודמילה ראקונא לה גוף, האחראית מטעם ממשלת מונקו על חיזוק האטרקטיביות של הנסיכות לזרים. ״מונקו אינה מיועדת רק לאנשים שרוצים להגיע ולחיות את החיים הטובים בקזינו. היא גם מקום עבור אנשים שרוצים לחיות חיים שקטים ודיסקרטיים במקום בטוח״.
הביטחון מורגש עד כדי כך שגם מיליארדרים משתמשים בתחבורה הציבורית. ״עליתי לאוטובוס וראיתי שם את סר פיליפ גרין״, מספר מתווך היאכטות ראסל קראמפ על המיליארדר הבריטי, שאשתו וילדיו מתגוררים במונקו.
איך בונים שכונה על הים
הרעיון להרחיב את מונקו נולד זמן קצר לאחר שהנסיך אלבר השני עלה לשלטון ב-2005. אביו, הנסיך רנייה השלישי, הוביל בשנות ה-70 הרחבה דומה עם הקמת שכונת Fontvieille על קרקע שיובשה מהים. אלבר ביקש לעשות זאת שוב, הפעם באמצעות רובע ידידותי יותר לסביבה שיוקם מעל הים התיכון.
התוכנית ננטשה ב־2009 בעקבות המשבר הפיננסי העולמי והתנגדויות סביבתיות, אך חזרה ב־2013 תחת השם Mareterra – שילוב של המילים הלטיניות ל״ים״ ו״יבשה״. התוכנית נועדה להוסיף כ־61 דונם לשטחה של מונקו ולהגדיל את שטח הנסיכות בכ־3%.
ב-2015 חתמה הממשלה על הסכם זיכיון עם SAM L'Anse du Portier, חברת נדל״ן שהוקמה לצורך הפרויקט. הבנייה מומנה כולה על ידי משקיעים פרטיים ובוצעה בשיתוף חטיבת העבודות הציבוריות של ענקית ההנדסה הצרפתית Bouygues, שבשליטת האחים המיליארדרים מרטן ואוליבייה בויג. בתמורה למימון, המשקיעים היו זכאים לרווחי הפרויקט, לאחר מסי מכירה ותשלום חד-פעמי של 460 מיליון דולר למדינה. בניגוד לפרויקטים רבים אחרים במונקו, לא נדרשה הקצאת יחידות דיור לאזרחי הנסיכות, וכל הנכסים במארטרה יכלו להימכר בשוק החופשי.
המשקיע הגדול ביותר היה פטריס פאסטור, בן לשושלת נדל״ן מקומית ששורשיה מגיעים ל-1880. לפי הערכות, משפחת פאסטור המורחבת מחזיקה בכ-15% מכלל מלאי הדיור במונקו. לפאסטור עצמו החזקה של 26% במארטרה, לצד עשרות נכסים במונקו, בלונדון ובכרמל-ביי-דה-סי שבקליפורניה, כחלק מהון המוערך בכ-5 מיליארד דולר.
משפחת קאסיראגי מחזיקה ב-10.5% נוספים. המשפחה מזוהה עם מונקו מאז שנות ה-80, אז נישא איש העסקים האיטלקי סטפאנו קאסיראגי לנסיכה קרולין, אחותו הגדולה של הנסיך אלבר. בין המשקיעים הנוספים נמצאים איל הנדל״ן הקזחי בולאט אוטמורטוב והאחים המיליארדרים השווייצרים ג'יאממריה ומריו גרמאנו ג'וליאני, לצד יזמי נדל״ן ומשפחות נוספות שהחזיקו כל אחד בנתחים של 5% עד 10%.
הבנייה עצמה הייתה מבצע הנדסי מורכב. תחילה הוגנו והועתקו מינים ימיים מהאזור, וב-2017 החלו העובדים להסיר משקעים מזוהמים מקרקעית הים. לאחר מכן נבנו במרסיי 18 גושי בטון ענקיים המכונים קייסונים, שכל אחד מהם מתנשא לגובה של כ-26 מטרים ושוקל 11 אלף טונות. הגושים נגררו דרך הים התיכון למונקו והוצבו על סוללה תת-ימית, שם יצרו חומת הגנה סביב השטח החדש.
העבודות על בנייני המגורים, הווילות, הכיכרות והגנים החלו ב-2020 והסתיימו בדצמבר 2024 – כחצי שנה לפני המועד המתוכנן.
רווח של 3 מיליארד דולר
התוצאה השתלמה במיוחד למשקיעים. מארטרה הניבה מכירות נדל״ן בהיקף של יותר מ-6.6 מיליארד דולר – סכום שהספיק לכסות את עלויות ההקמה, אג״ח בהיקף של 1.2 מיליארד דולר ויותר מ-1.8 מיליארד דולר במסים ובתשלומי זיכיון לממשלת מונקו.
לפי מסמכים פיננסיים שהוגשו בלוקסמבורג ונחשפו על ידי Forbes, נכון ל-30 ביוני 2025 רשמה חברת הפיתוח של מארטרה רווח נקי של 3 מיליארד דולר – כחצי שנה בלבד לאחר השלמת הפרויקט – והרווח חולק למשקיעים.
״כשמספקים משהו בעל ייחוד אמיתי, השוק מגיב בהתאם״, אמר אוטמורטוב ל-Forbes. ״מעבר לתוצאה הפיננסית, יש סיפוק אמיתי בכך שתמכנו בפיתוח שהפך לנקודת ציון עבור מונקו והאזור״.
בינתיים, הביקוש לא מראה סימני האטה. ״אם היו מכפילים את גודלה של מארטרה, היא עדיין הייתה נמכרת במלואה״, אומרת אירנה לוק, שותפה-מנהלת במשרד Savills במונקו.
היתרון של מונקו מקבל משמעות נוספת בתקופה שבה אחת המתחרות המרכזיות שלה על הונם של עשירי העולם, דובאי, הושפעה מהמלחמה עם איראן. ״בדובאי לא משלמים מס, קל לקבל תושבות ואפשר לפתוח חשבון בנק בתוך שלוש שעות, בעוד שכאן זה יכול לקחת חודש״, אומרת מרילין שלינו, מנהלת המכירות ב-Miells Christie's. ״אבל כאן יש יציבות. לעולם לא תהיה לנו איראן מעבר לים״.
