|
"מאמצי הממשלה למתן את עלייה המחירים לא רק שלא צלחה, אלא בחודשים האחרונים קצב עליית המחירים אף הואץ באופן חד". כך נכתב בדוח מיוחד של מרכז המחקר של הכנסת על מחירי הדירות בישראל בשנים האחרונות. על פי הדוח, מאז אוגוסט 2012 חלה האצה של 7% במחירי הדיור בארץ.
מדוח הכנסת עולה כי מחודש מאי 2007 ועד לחודש פברואר 2013 עלה מדד מחירי הדיור הריאליים בשיעור חד של 52.7%. בדוח נכתב כי משמעות העלייה במחירים היא "המשמעות היא שכלי המדיניות לא הביאה לתוצאה המקווה, וייתכן שיש לנקוט בכלים אלו בעוצמה גדולה יותר, בעיקר הגדלת ההיצע וקיצור משך זמן קבלת אישורי הבנייה ומשך הבנייה עצמה וריסון הביקושים של רוכשי דירות להשקעה".
הדוח מונה מספר גורמים המשפיעים על המחירים בשוק הנדל"ן, ביניהם: שער הריבית למשכנתאות, כוח הקנייה של הציבור שיעור אבטלה ומדדי עושר, זמינות האשראי הבנקאי לרוכשי הדירות, שינוי בריביות ובתשואות האג"ח הקצרות וארוכות הטווח. גורמים אלו מביאים לשינויים בצד הביקוש.
בצד ההיצע המחירים מושפעים מכמות היתרי הבנייה שמנפיקות הוועדות המקומיות, מדד תשומות הבנייה, הליכי תכנון וזמינות אשראי לחברות הבנייה.
בדוח מסבירים כי הירידה בשיעור הריבית למשכנתאות הביאה לעלייה בביקוש. "בטווח הקצר עלויות המימון של רכישת הדירה וכן הערך הנוכחי המהוון של שירותי הדיור מושפעים משערי הריביות והתשואות החלופיות בשוק ההון, וכתוצאה מכך משפיעים על הביקוש לדירות. התפתחות זו הביאה לגידול בביקוש לרכישת דירות".
עוד נכתב בדוח כי "מאז שנת 2004 המשק נתון במגמת צמיחה מהירה יחסית, ועקב כך חל גידול בשכר הריאלי הממוצע, שיעור האבטלה ירד מסביבות 10% בשנת 2004 עד לשפל היסטורי של 6.7% בפברואר 2013, שיעור ההשתתפות בכוח העבודה גדל וחלה עלייה ניכרת בשווי נכסי הציבור. כל ההתפתחויות האלה הביאו להגדלת כוח הקנייה של הציבור. בשנים אלה גם יושמה רפורמה במס וקוצצו מסים שונים, לרבות מס הכנסה ומס קנייה. התפתחויות אלו מביאות לגידול בביקוש לדירות".
צילום: מרק ישראל סלם
בנוסף, הדוח מראה כיצד החסמים הבירוקרטיים בענף הבנייה תורמים לעלייה במחירי הדיור. ראשית מוזכר הקצב האיטי של מתן אישורי הבנייה על ידי רשות מקרקעי ישראל: "רשות מקרקעי ישראל מנהלת כ-93% מהקרקעות בישראל. רמ"י משווקת קרקעות באופן מונופוליסטי, בטפטוף איטי ומשיאה את המחיר בכל אזור, ולכן מחירי הקרקע בישראל גבוהים יחסית. משך הזמן שעובר מרגע שרמ"י מחליטה להפוך קרקע למבוּנָה ועד לקבלת היתר הבנייה עומד על כ-11 שנים".
בנוסף נאמר בדוח כי ". תוכניות הבינוי מאושרות בוועדות התכנון המחוזיות והמקומיות בקצב אטי יחסי ומלווה בביורוקרטיה מסורבלת המייקרת את הבנייה. בנוסף, ביישובים רבים אין שוק קרקעות משוכלל, ובעלות פרטית מפוצלת על הקרקע מקשה אישור תוכניות בנייה בהיקף גדול. הוועדות המחוזיות מאשרות את תוכניות תכנון הקרקע ואת בדיקת ההיתכנות. משך הזמן הדרוש לאישור עומד על כ-5 שנים בממוצע. כמות האישורים השנתית הממוצעת של הוועדות המחוזיות עמד בחמש השנים האחרונות על 25 אלף יח"ד בשנה בממוצע".
המלצת מרכז המחקר היא "מעבר לחסמים הקיימים, יש ליצור תמריצים אשר יעודדו את הקבלנים לבנות במהירות על-פני החזקת הקרקעות". בסיום הדוח נכתב כי "ניתוח זה יכול ללמד כי הצלחה בירידת מחירי הדירות עשויה להביא בהמשך לירידה בהתחלות הבנייה על-ידי הקבלנים, ושוב לגל חדש של עליות מחירים".
|
