|
בשבוע שבו השלימו מחירי הדירות עוד עלייה שנתית נאה של 10.5% על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ו-6.5% ברבעון על פי נתוני משרד השיכון, החלטתי להחליף כמה מילים עם ח"כ אריאל אטיאס. עד לפני חודשיים הוא היה שר השיכון שהבטיח לכל אורך כהונתו להוריד את מחירי הדירות.
כהונתו של אטיאס החלה בהבטחה נחרצת: "להציף את השוק בקרקעות לבנייה". "אני לא רק אומר דברים נעימים לאוזן", התפאר בראיון לגלי צה"ל בסוף 2009, חודשיים לאחר שפרסם את תוכניתו להגדיל את ההיצע באלפי דירות. "אני עושה מעשים שיהיו נעימים לכיס… היצע הדירות לא יהיה נמוך כמו היום".
אז איך אתה מסביר שלאחר ארבע שנים מחירי הדירות רק עולים, אני שואל אותו השבוע. "עשיתי את כל מה שאפשר היה כשר שיכון", עונה אטיאס, "אבל יש גורמים נוספים במערכת. כולם רוצים שמחירי הדיור יירדו, אבל לא בקצב שהציבור רוצה ולא בקצב ששר השיכון רוצה".
"במשך השנים שקדמו לכהונתי לא בנו מספיק דירות. 30 אלף לשנה, בזמן שהמדינה זקוקה לתוספת של 40 אלף. בזכות פעולותי הגענו ב-2011 לשיא של 45 אלף יחידות דיור. אבל ב-2012 התחוללה שוב ירידה שנגרמה מצמצום האשראי הבנקאי, שנגרמה בשל המגבלות שהטיל בנק ישראל על האשראי בענף. מדיניות בנק ישראל גרמה לריבית נמוכה מאוד שעודדה את הביקושים מצד משקיעים, ומצד שני נוצר מחסור באשראי אצל הקבלנים".
וזו הבעיה היחידה?
"לא. הייתה גם בעיית החסמים: כאשר בונים שכונת מגורים חדשה זקוקים לתיאום עם משרדי התחבורה, התשתיות והפנים. כל התיאום הבינמשרדי הזה עיכב את התוכניות ולא אפשר הוצאה מהירה לפועל. ראש הממשלה המנוח יצחק רבין עמד בראש מטה כזה לתיאום בינמשרדי. אצל נתניהו הואצלו הסמכויות למנכ"ל המשרד אייל גבאי, ויש הבדל בין סמכות של ראש ממשלה לסמכות של מנכ"ל משרד".
לפיד | צילום: מרק ישראל סלם
לפחות לכאורה עמד ראש הממשלה לצדו של אטיאס במערכה: כשעלה ריח הבחירות באוויר, בתחילת 2011, הכריז נתניהו על תוכנית "סופר טנקר" להוזלת מחירי הדיור. הוא סבר באותה עת שאחת הסיבות העיקריות למחסור בקרקעות היא ההליכים הממושכים לאישור תוכניות בנייה, ולכן קידם תוכנית חקיקה נרחבת להאצת תהליכי האישור באמצעות ועדות מיוחדות לדיור לאומי ("וד"לים").
שר האוצר דאז יובל שטייניץ תרם את חלקו במטאפורה לא פחות בומבסטית. "אנחנו מוציאים מהתיק פטיש של חמישה קילו כדי לתת מכה רצינית למחירי הדיור כבר במחצית השנייה של 2011", הבטיח במסיבת עיתונאים דרמטית שכינס בתחילת אותה שנה, בניסיון מעורר חמלה לגנוב כותרת משר השיכון.
אולם כאשר חשף את פרטי תוכניתו התברר ששר האוצר שוב מנופף באקדח קפצונים כאילו היה נשק יום הדין: כל שהיה לו להציע הוא פטור זמני ממס שבח לבעלי דירה שנייה. ההחלטה אמורה הייתה לשכנע לפחות חלק ממחזיקי הדירות להשקעה למכור אותן כדי ליהנות מהפטור, אבל הפיתוי לנצל את ההזדמנות היה קטן מאוד, שכן הריבית הנמוכה על חסכונות הציבור והעלייה המתמשכת במחירי הדירות לא הותירו למשקיעים אלטרנטיבה לתשואה הגלומה בהשקעה בנדל"ן.
על מה פרצה המחאה?
ריבוי התוכניות והניסיונות של הפוליטיקאים להיות חתומים, איש בתורו, על "התוכנית שתוריד את מחירי הדירות" מעיד על כך שהם הבינו את חשיבות הבעיה וניסו בכנות לפתור אותה. התוכניות הנזכרות לעיל היו רק חלק קטן משפע הרעיונות וההצעות שנבחנו. המחאה החברתית של קיץ 2011 לא הייתה פורצת אלמלא מצוקת הדיור, אף שמאוחר יותר נפרטה לנושאים רבים, שחלק מהם קשור רק באופן עקיף למצוקה הכלכלית של המעמד הבינוני.
לא הייתה זו הפעם הראשונה שבה נדרשה המדינה להגדיל את היצע הדירות במהירות כדי לספק ביקוש גואה. בעשור הראשון לקיומה הייתה המשימה קלה יחסית: אוכלוסיית המדינה הייתה קטנה, בנגב ובגליל היו אלפי דונמים פנויים, שעליהם ניתן היה לבנות ערים חדשות, ועדות התכנון פעלו כחלק מהזרוע המשכנת, ואיש לא שאל את העולים, בעיקר את אלה שהגיעו מצפון אפריקה, היכן היו מעדיפים לגור.
השוואה רלוונטית יותר וקרובה מבחינה היסטורית היא תנופת הבנייה שהתעוררה לקראת העלייה הגדולה מרוסיה. קריסת ברית המועצות והתקווה לעלייתם של למעלה ממיליון איש הכניסו את ממשלת ישראל ואת המשק כולו לתזזית. בתוך שנתיים הופשרו עתודות קרקע לבנייתן של עשרות אלפי יחידות דיור, הליכי התכנון ואישורי הבנייה קוצרו למינימום, המדינה התערבה בענף הבנייה ויזמה פרויקטים של בנייה למגורים.
נתניהו | צילום: מרק ישראל סלם
ב-1991 שולש מספר התחלות הבנייה והגיע ל-83,521 דירות. הייזום הממשלתי היה אחראי אומנם ל-75% מכלל התחלות הבנייה, אבל התנופה שהחלה נמשכה גם כאשר המדינה צמצמה את התערבותה. ב-1996 היה היקף התחלות הבנייה 59,410 דירות, אולם רק שליש מהן ביוזמה ציבורית. היכולת להאיץ את היקף הבנייה אפשרה לאכלס את גל העלייה הגדול ללא העלאה משמעותית במחירי הדיור וגם למשפחות ותיקות להמשיך ולרכוש דירות במחירים סבירים.
ב-2011, לאחר שלוש-שנים של התפרצות בלתי מבוקרת במחירי הדירות והחלטות דרמטיות שאמורות היו לגרום להוזלה דרמטית במחירי המגרשים, הסתכמו התחלות הבנייה ב-45,379 דירות. היה זה שיפור ניכר לעומת השנה הקודמת, אולם בשנת 2012 חזרו המספרים לצנוח והסתכמו ב-39,794 בלבד.
מספר התחלות הבנייה הוא נתון קריטי, שכן כל יוזמה להגדלת מספר הדירות בשוק ולבלימת עליות המחירים יכולה להשפיע רק מקץ מספר שנים. הליכי הבנייה של דירה אורכים לפחות שנתיים מהמועד שבו אושרו התוכניות והבונים עלו על השטח. השנה, שבה ממשיכים מחירי הדירות לעלות בקצב מטורף והמחסור בשוק נאמד על ידי הקבלנים בכ 10,000 דירות, אנחנו נהנים ־ עדיין משנת השפע 2011. השנה הבאה צפויה להיות קשה יותר.
ובינתיים איש אינו ממהר. גם הפוליטיקאים החדשים, הממשיכים להצהיר על כוונתם לפעול למיתון מחירי הדירות, שוב אינם מדברים במונחים של "פטיש חמישה קילו", "הצפת השוק" או "מטוס סופר טנקר להורדת המחירים".
בראיון ל"אולפן שישי" הציג שר האוצר יאיר לפיד את האפשרות של ירידה של 50% במחירי הדירות כחלק מתסריט אימה של קטסטרופה כלכלית: "יש דבר אחד שמעמד הביניים לא יכול להרשות לעצמו", אמר שר האוצר, "וזה שהכלכלה הישראלית תתמוטט. כי אז באמת לא יהיה לו אוברדראפט ולא תהיה לו משכנתה, כי לא תהיה לו דירה. במדינות שהתמוטטו אנשים קמו בבוקר והדירה שלהם הייתה שווה חצי, והם הפסידו את מקום העבודה שלהם והכיכרות היו אפופות עשן…".
השבוע בוועידת שוק ההון של "גלובס", אמר לפיד: "אני מאוד מוטרד מבעיית מחירי הדיור", והצהיר כי הוא "מתכוון לטפל בנושא שלא במסגרת חוק ההסדרים".
אנשי משרדו של לפיד לא הצטיינו עד כה בפתרונות יצירתיים להפחתת מחירי הדיור. לדעת אטיאס הם אפילו בלמו את ניסיונותיו להוזלה מהירה של הקרקעות לבנייה: הם מנעו כמעט כל הצעה שנועדה להביא למכירת מגרשים מתחת למחירי השוק והאשימו אותו בשיחות רקע עם עיתונאים ביוזמות שנועדו להיטיב עם המגזר החרדי.
משרד האוצר לא היה היחיד שעמד בפרץ מול הניסיונות להוזלה משמעותית במחירי הדירות. נגיד בנק ישראל סטנלי פישר, המואשם לא פעם בכך שמדיניות הריבית הנמוכה שלו היא אחד הגורמים להתנפחות המחירים, הופיע בחודש שעבר בוועדת הכספים של הכנסת והבהיר שאין לו כל כוונה לנקוט צעדים קיצוניים העשויים להביא לירידה חדה במחירים. "ידענו שקל מאוד להרוג את השוק הזה, אבל לא רצינו לעשות זאת", אמר פישר בוועדה, כשהוא מורה לממשלה את הדרך האמיתית לפתרון הבעיה: הגדלת היצע הדירות.
אולם המציאות מוכיחה בעליל שלמרות ההצהרות, לא נעשה די כדי להעלות את היצע הדירות, והמחסור המתמשך בו הוא הגורם העיקרי לעלייה המתמשכת. יותר מגורם אחד שעמו שוחחנו לצורך הכנת הכתבה הזו, טען שאף שיש לשרים עניין בבלימת העלייה במחירי הדיור, גדול החשש באוצר ובבנק ישראל מעודפי היצע שיביאו לירידה לא מבוקרת במחירים, שתביא למשבר בכלל המשק.
תסריט האימה של הבנקים
כדי להבין את התוצאה האפשרית של ירידה משמעותית במחירי הדירות, די לעיין בנתוני בנק ישראל: סך המשכנתאות שנתנו הבנקים לציבור מסתכם בכ-275 מיליארד שקל. מדובר בחוב אדיר שהביטחון שיש לבנקים כנגדו הוא ערך הדירות של נוטלי המשכנתאות. ירידת מחירי הדירות בשיעור לא גדול יחסית של 15% (בארצות הברית ובדרום אירופה נרשמו מפולות מחירי נדל"ן בשיעור גדול בהרבה) תגרום לירידה של כ-41 מיליארד שקל בשווי הביטחונות של הבנקים כנגד האשראי שלהם. מדובר בסכום השווה למחצית ההון העצמי העומד לרשותם של הבנקים.
בהנחה שלבנקים יש "כרית ביטחון" וערך הנכסים הממוצע גבוה ב-20% בממוצע מהסכום המשועבד, עדיין מדובר במכה קשה ליציבות הבנקים, גידול של עשרות מיליארדי שקלים בחובות מסופקים, הצטמקות דרמטית של שוק האשראי וכניסת המשק למשבר כלכלי עמוק.
בבנק ישראל ערים לאפשרות המפולת בשוק האשראי, וזו הסיבה שהנגיד פעל בשנתיים האחרונות להגבלת האשראי שמעמידים הבנקים לרשות רוכשי הדירות והיזמים, ולהגדלת הביטחונות שנדרשים הבנקים לקבל מרוכשי הדירות. מהלכים אלה עשויים למתן את סיכוני המפולת אבל לא למנוע אותה, במקרה ששר השיכון לשעבר אטיאס היה מצליח לממש את הבטחתו לציבור "להציף את השוק בקרקעות".
בצד החשש מקריסת השוק, יש מי שהרוויח יפה מעליית המחירים: המחירים הגבוהים של הדירות מכניסים למדינה הון עתק מהמסים הישירים (מס רכישה ומס שבח) והמסים העקיפים על הכנסות העוסקים בענף ורווחיהם. בשנה שעברה זרמו לקופת המדינ 6.6 מיליארד שקל ממס רכישה
צילום: אהוד כהנים
ומס שבח בלבד, כפול ויותר מסכום הקיצוץ בתקציב הביטחון. וזו עדיין ירידה לעומת השנה הקודמת, שבה נכנסו לקופת המדינה שבעה מיליארד שקל.
כאשר עליות המחירים המסחררות מיטיבות כל כך עם קופת האוצר, בעוד שירידה של ממש במחירים מסכנת את המערכת הבנקאית ואת יציבות המשק כולו, אין פלא שפקידי האוצר, האחראים להציע פתרונות למצוקת הדיור, אינם ממהרים לקבל החלטות. אילו רצו, מסכימים בכירים בענף, היה ניתן לפתור את הבעיות בקלות יחסית.
"המפתח לייצוב מחירי הדירות הוא קיומו של מלאי קרקעות זמין לבנייה, קרקע שקיימות לגביה תוכניות בנייה מאושרות, המאפשרת למכור אותה ליזמים", מסביר ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת הבנייה אשדר. "כאשר המדינה נערכה לבניית דירות לקראת העלייה מרוסיה, הופשרו אדמות חקלאיות, וחקיקה מיוחדת אפשרה לאשר במהירות את תוכניות הבנייה, באמצעות הליכים מקוצרים בוועדות התכנון".
"אבל כל זה אינו קיים היום: קיצור הליכי התכנון אפשר אומנם בנייה מהירה והתמודדות עם הצרכים, אבל גרם גם לתקלות של חוסר התאמה בין תוכניות, פגיעה נופית ולעתים מחסור בתשתיות. ההפשרה של קרקעות חקלאיות לבנייה הביאה להגשת בג"ץ על ידי ארגון הקשת המזרחית נגד המדינה, ומאז לא נמצא פתרון להפשרת הקרקעות. עתודה נוספת של קרקעות באזורי ביקוש בבסיסי צה"ל, אבל התוכנית לפינוי הבסיסים טרם יצאה לפועל".
אבל גם נתניהו הכריז על תוכנית לקיצור הליכי תכנון. זה ה"סופר טנקר". מרגישים כבר את התוצאות בשטח?
"אין להחלטה הזו תוצאה ממשית כי גם אם קוצרו הליכים וניתנו לוועדות תוספות בכוח אדם, עדיין מדובר בהליך מורכב הדורש תיאום עם משרדי ממשלה אחרים. אם נדרש תסקיר איכות הסביבה, או אישור של משרד הבריאות, הוועדה תלויה בגורמים אלה כדי להשלים את האישור. הממשלה לא הקימה מנגנון מתאם שיאפשר זירוז אמיתי של ההליכים".
גם לא בפריפריה
עבודת הוועדות אינה המכשול העיקרי בדרך להוזלת הדיור. באזור המרכז, שבו מתרכזים הביקושים לנדל"ן, ניכרת גם מצוקת קרקעות וחשש מהיעלמותן של עתודות הקרקע האחרונות שנותרו.
קו פרשת המים הוא עתירה לבג"ץ שהגישה התנועה החברתית "הקשת המזרחית" נגד מכירת קרקעות חקלאיות על ידי קיבוצים ומושבים. הקרקעות שייכות למינהל וחכורות בחכירה לדורות על ידי הקיבוצים והמושבים שעיבדו אותן במשך עשרות שנים. נוכח הביקוש הגובר לקרקעות לבנייה הופשרו הקרקעות בהליכים מזורזים, ותמורת המכירה התחלקה בין המינהל (73%) לבין החקלאים (27%).
בעתירתה טענה התנועה שהחקלאים קיבלו קרקעות מדינה ללא תמורה, לצורכי התיישבות חקלאית. לכן הם אינם יכולים להיחשב בעלי הקרקעות ומרבית התמורה ממכירתן לצורכי מגורים צריכה להיכנס לקופת המדינה. ב-2002 קיבל בג"ץ את טענות התנועה וקבע שהחקלאים אינם זכאים אלא ל-48-38 אלף שקל לדונם (בהתאם לסוג העיבוד של הקרקע).
החלטת בג"ץ חיסלה למעשה את שינוי הייעוד של הקרקעות. ללא בוננזה של מאות אלפי שקלים לדונם לא הייתה לקיבוצניקים מוטיבציה להיכנס להליכים יקרים וממושכיםשל הסבת קרקעות ומכירה. צמצום הקרקעות הזמינות לבנייה הביא לעליית מחירים בענף, וזו שכנעה את החקלאים עוד יותר שמוטב להמתין ולחכות לזמנים טובים יותר.
ללא קרקעות חקלאיות באזורי הביקוש, נדחקו יוזמותיו של אטיאס בתחום השיכון לאזורי פריפריה ושטחים שבהם הצליחוועדות התכנון להכשיר בנייה על אדמות המינהל. שטחים אלה מיקדו בשנתיים האחרונות תשומת לב רבה, כאשר מינהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון פרסמו מכרזים על קרקעות לבנייה במחירים נמוכים, ברוח "המחאה החברתית".
אבל למכרזים אלה לא הייתה כל השפעה על שוק הדירות בכללו, וגם לא השפעה של ממש על מחירי המגורים בפריפריה, שהמשיכו לעלות גם בתחילת השנה: בפריפריה מחיר הקרקע נמוך ממילא, והשפעת המרכיב הזה על מחיר הדירה אינו גדול. לכן קשה מאוד להוזיל את הדירות משמעותית.
בעשור שחלף מאז בג"ץ הקשת המזרחית ועד היום לא ניסתה הממשלה להציע כל פתרון של ממש לבעיית ההמרה של שטחים חקלאיים. בארגוני החקלאים טוענים שמספר הצעות שהועלו נדחו על ידי משרד המשפטים שהתנגד לכל הצעה שתאפשר לחקלאים להרוויח ממכירת הקרקעות. במשרד המשפטים טוענים שההצעות שהועלו על ידי החקלאים לא עלו בקנה אחד עם החלטת בג"ץ הקשת המזרחית.
בכיר לשעבר במשרד האוצר אמר השבוע כי בשנתיים האחרונות, נוכח התגברות המצוקה והמחאה נגד מחירי הדירות, התגבשה במשרדי השיכון והאוצר דעה שניתן לכפות על החקלאים להעביר לידי המדינה חלק מהקרקעות בתמורה נמוכה, לצד הסדרים שיאפשרו להם להרוויח ממכירת חלק אחר של הקרקעות. "לשם כך נדרשת חקיקה ועמידה איתנה של הממשלה. אני בטוח שגם ניתן יהיה לשכנע את בג"ץ שהאינטרס הלאומי בקרקעות לבנייה מחייב פתרון כזה", אומר הבכיר.
הצעה זו ניתן היה למצוא בחקיקה שיזם משרד השיכון, המאפשרת לחקלאים לקבל תמורה מוגדלת על הקרקע שתעבור לצורך בנייה, בצד אפשרות שהמדינה תיקח את הקרקע הנדרשת באופן חד צדדי תמורת פיצוי מינימלי. במשרד השיכון טוענים שהחקיקה כבר גרמה למכירה מרצון של קרקע חקלאית המתוכננת לבנייה של 7,000 יחידות דיור, אבל החקלאים מכחישים.
"מדובר בחוק לא חוקתי, ואם המדינה תבקש לממש אותו, אנחנו נפנה לבג"ץ ונילחם על כל דונם. בכל מדינה מתוקנת הופכת קרקע לקניינו של המתיישב עליה לאחר עשר שנים. בחבל התענך יש מושבים הקיימים כבר 60 שנה ולא קיבלו זכויות חכירה על אדמתם מהמינהל", אומר עו"ד רון רוגין, המייצג את תנועות ההתיישבות במאבק על הקרקעות.
בסוף 2012 הנחית מינהל מקרקעי ישראל את המהלומה האחרונה על שיווק קרקעות בקיבוצים ובמושבים, כאשר הורה על הפסקת מכירת דירות על שטחי מגורים ביישובים: השטחים יועדו במקור למגורי חברי הקיבוצים ומכיוון שאין צורך בהגדרתם מחדש כשטחי מגורים, בנו עליהם המתיישבים שכונות מגורים ושיווקו אותן לבני היישובים ולרוכשים שהצטרפו אליהן.
אולם מינהל מקרקעי ישראל סירב לרשום את חכירת הקרקע על שם רוכשי הדירות, ובדצמבר 2012 אסר על המשך השיווק. לטענת הקיבוצים, יש בשטחים אלה תכנון המאפשר בנייה של 60 אלף יחידות דיור הזמינות לבנייה מיידית ולשיפור היצע הדירות במדינה.
שר השיכון החדש, אורי אריאל, אמור להסתער בקרוב מחדש על מחירי הדירות. לאחרונה קיים מנכ"ל משרדו מספר פגישות עם נציגי ההתיישבות, בניסיון לגבש פתרון חדש לבעיית המחסור בדירות. יצליח או ייכשל, תמיד כדאי שנזכור את דבריו של יאיר לפיד בערוץ 2: אסור שמחירי הדירות יירדו יותר מדי, כי זו תהיה קטסטרופה.
>> לאתר דה פוסט
|
