“רגולציה נכונה תחזק את מודל קבוצות הרכישה, והן ימשיכו להיות גורם מרכזי בשנים הקרובות”

לאחרונה, יש לא מעט גורמים שמדברים כנגד מודל קבוצות הרכישה. אחרי לא מעט שנים בהן קבוצות רכישה הצליחו לייצר תחרות משמעותית בענף הדיור, לצרף שחקנים חדשים לברנז'ת הקבלנים הוותיקה ולהציע לרוכשים דירות במחיר זול יותר בהשוואה לאלטרנטיבות אחרות, נדמה כי קבלנים, יזמי נדל"ן וגורמים אינטרסנטים אחרים מנצלים מעידה שזוכה לסיקור תקשורתי נרחב במטרה לפגוע באפיק קבוצות הרכישה כולו. האם וכיצד זה יפגע בקבוצות הרכישה? "עם רגולציה נכונה, קבוצות רכישה ימשיכו להיות גורם מרכזי בשנים הקרובות", אומר רן צדיקריו, מנכ"ל משותף ב־MSN ייזום ושיווק נדל"ן.

"כפי שטעות של קבלן יחיד, שניים או אפילו שלושה איננה משליכה על כל התאחדות הקבלנים, כך הדבר גם לגבי מנהלי קבוצות הרכישה. חשוב לזכור שמדובר באלטרנטיבה שכבר הוכיחה את עצמה; פרויקטים רבים נבנו בדרך זו, בניינים אוכלסו ועשרות אלפי דיירים נהנים כיום מהנכס שרכשו. בדיוק כמו שישנם קבלנים ויזמים שניסו – ונכשלו, כך ישנן גם קבוצות רכישה שלא צלחו, ולכן אין סיבה להכפיש סקטור שלם – שכבר הוכיח עצמו כאחת הדרכים המרכזיות להתמודדות עם יוקר הדיור".

מי נלחם בקבוצות הרכישה?
"קודם כל קבוצות לחץ בעלות אינטרס, כמו למשל הקבלנים הוותיקים שמנסים לקדם הצעת חוק לפיה 'חוק מכר דירות' יחול על מי שמוכר בקבוצות רכישה. קבוצות לחץ משפיעות גם על המדינה, כאשר האחרונה מונעת השתתפות של קבוצות רכישה במכרזים על קרקעות מדינה. למרות כל זאת, מרבית קבוצות הרכישה עומדות איתן, ביודען כי היתרון הגדול והמובהק ביותר שלהן – החיסכון הכספי ללקוח, המאפשר לקנות נכס זול יותר בשוק הנדל"ן – אינו בר השגה על ידי אף גורם אחר. החיסכון הזה נובע ממספר גורמים; חסכון בעלויות מנהלה, חסכון משמעותי בעלויות השיווק, ויותר מכל – חסכון בעלויות מימון הקרקע לאור התאגדות הקבוצה לרכישת הקרקע ללא מעורבות גורם מממן, שעלויותיו מגולגלות לרוכשים במקרה של רכישה מקבלן. כמובן שכמו בכל שיטה, גם לשיטה זו יש חסרונות, אך בשורה התחתונה, אין היום שיטה אחרת שמאפשרת השגת נכס במחיר דומה".

אז מה הפתרון?
"הפתרון נמצא אצל הרגולטור. חשוב מאוד שהרגולטור יפנים את העובדה שקבוצות הרכישה בישראל, חשובות לענף הנדל"ן ויכולות לצמצם את משבר הדיור בישראל. הן לא 'תופעה חולפת', הן כאן כדי להישאר. לכן, חשוב שהרגולטור יסדיר ויפקח על קבוצות הרכישה, בכדי להימנע ככל האפשר מטעויות אפשריות של מארגני קבוצות הרכישה. בדיוק כפי שתהליך החקיקה הסדיר את ענף התיווך במקרקעין, וכפי שהוסדרו חוק המכר וענף הקבלנים, הגורמים הרגולטורים המקצועיים צריכים לבנות תכנית עבודה שתגדיר מי זכאי לקבלת רישיון לארגון קבוצת רכישה באמצעות מבחני הסמכה ועמידה בקריטריונים ברורים (בדומה למבחני ההסמכה לרישיון לתיווך במקרקעין).

רן צדיקריו. קבוצות הרכישה חשובות לענף הנדל"ן בארץ | צילום: אפרת קופרשטיין

יתרה מכך, יש לחייב קבוצות רכישה להחזיק כספי לקוחות בחשבונות נאמנות עד לרישום הלקוחות בבעלות על הקרקע, וכך למעשה לא לסכן את כספי הלקוחות בשום שלב של הפרויקט. דבר נוסף, על כל קבוצת רכישה להציג 'דו"ח אפס' לפרויקט טרם תחילת השיווק שלו, וזאת על מנת להבטיח כי מחיר השיווק תואם את המציאות מבחינת עלויות הבנייה והייזום. כך למעשה יצומצמו פערי הרכישה, מה שישקף מחיר כמעט סופי ומוחלט לרוכש.

"קבוצות רכישה טובות לצרכן, מעניקות הוזלה משמעותית ללקוח ומאפשרות רכישת דירה בישראל. במידה וקבוצת רכישה מתארגנת באופן נכון ומקצועי, ומסתייעת באנשי מקצוע רציניים ומנוסים המלווים את הפרויקט, אין סיבה שלא תצליח. חובתו של הרגולטור, בדיוק כמו בכל ענף אחר, היא לדאוג לצרכן, להכתיב את החוקים, לסמן בברור את גבולות הגזרה ולדאוג להתפתחותו של שוק משוכלל ותחרותי. התערבות הרגולטור תסייע להבטחת בטחון רוכשי הדירות ותמנע פגיעה במארגני קבוצות רכישה".

"מתמקדים באזורים המבטיחים תשואה גבוהה לרוכשים"

צדיקריו, בן 35, נשוי ואב לשתיים, הוא אחד מיזמי הנדל"ן השאפתניים שנראו כאן לאחרונה ומוביל את החברה יחד עם גיל מולכו, כאשר שניהם מחזיקים בניסיון רב בתחום איתור נכסים, תמחור פרויקטים ושיווק נכסי נדל"ן. החברה בהנהגתם עוסקת בהשקעות בוטיק בנדל"ן בישראל. צדיקריו מספר כי "אנו מתמקדים כיום בעיקר בליווי והובלת קבוצות רכישה לבנייה במספר פרויקטים נבחרים. החברה מורכבת מצוות יועצי נדל"ן מוסמכים מהמנוסים בתחום הנדל"ן, ואת הפעילות שלנו מלווים בעלי מקצוע מהמובילים בתחומם ומהמנוסים שיש בשוק הנדל"ן בארץ".

אתם משווקים מגוון פרויקטים. מהו הפרויקט המרכזי שמעסיק אתכם בימים אלה?
"בימים אלה מעסיק אותנו בעיקר '456', פרויקט משרדים מניב באיזור קריית אריה (פתח תקווה). הפרויקט, שמשווק במתכונת של קבוצת רכישה, ממוקם סמוך לצירי התנועה המרכזיים של איזור המרכז (כבישים 4, 5 ו-6), בסמוך לבית המשפט ולקניון הגדול בפ"ת. בימים אלה קבוצת הרכישה שאנו מנהלים רכשה כ-3 דונם עליהם יוקם הבניין הראשון בפרויקט, מתוך שלושה שמשווקת החברה. בימים אלה החל שיווק הבניין השני, במטרה להשלים את שיווק הזכויות גם עבור שני הבניינים הנוספים (גודל שלושת הבניינים המתוכננים יחד הוא כ־9 דונם).

מה מייחד אתכם, אם בכלל, בהשוואה ליזמים אחרים?
"מעבר לעובדה שהעובדים שלנו, כמו גם בעלי המקצוע החיצוניים שמלווים אותנו, הם מהמנוסים בתחום הנדל"ן, אנו משווקים כיום דירות ומשרדים במחירים הזולים ביותר באזור המרכז, כמו גם בפריפריה. אנו מקפידים להתמקד באזורים ובתחומי בנייה המבטיחים תשואה גבוהה לרוכשי הדירות, ומעבר לכך – אנחנו משווקים נכסים באזורים ייחודיים סביב הכנרת. אנו גם עובדים במודל שבו כספי הרוכשים מובטחים בכל שלב. כל פרויקט שלנו מתומחר באופן מקצועי באמצעות שמאים וכלכלנים עוד בטרם תחילת הפרויקט. אנו משתדלים לקבל הצעות מחיר ממספר קבלנים לפני השיווק, בכדי להביא לרוכש מחיר כמעט סופי".

ובהסתכלות רחבה יותר על שוק הנדל"ן, באילו אזורים לדעתך נכון להשקיע?
"במנותק מאזור גיאוגרפי כזה או אחר, לדעתי המקום האטרקטיבי ביותר להשקעה הוא זה ש'עדיין לא גילו אותו', מקום שמחיר הדיור בו נמוך מסביבתו והוא עתיד לעלות בשנה הקרובה ולספק תשואה יפה ודמי השבחה גבוהים למי שרוכש בו נכס. יש לא מעט מקומות כאלה, בעיקר מחוץ לאיזורי הביקוש במרכז; חדרה, עפולה וקרית ביאליק הן שלוש דוגמאות טובות למקומות בהן פרויקטים שלנו הצליחו, גם צפת ובאר שבע ממשיכות להיות אטרקטיביות למשקיעים. ישנם גם אזורים במרכז שעדיין לא 'התגלו'".

לזהות מגמות עתידיות

האם נכון לרכוש דירה בפריפריה או במרכז?
"מדובר בשאלה מורכבת עם משתנים רבים, מאחר שישנם פערי מחיר גם בין ערים במרכז ובפריפריה לבין עצמן. ככלל, השקעה במרכז נתפסת כבטוחה יותר אך יחד עם זאת, הפריפריה מחפה על תחושת חוסר הביטחון באמצעות אחוזי תשואה גבוהים יותר".
  
לסיום, מה צריך לבדוק משקיע בתחום הנדל"ן?
"לדעתי, משקיע בתחום הנדל"ן חייב לדעת לזהות מגמות עתידיות לעליית מחירי הדירות. כשהוא בוחן השקעה הוא חייב לקחת בחשבון הרבה גורמים, ביניהם אחוזי התשואה וההשבחה על הנכס, התחבורה באזור, תהליך השינוי האזורי, עלות נכס בסביבה ועוד. לכן, אני ממליץ למשקיעים רבים להיעזר באנשי מקצוע שיידעו להתגבר על מכשולים ועל תקלות בדרך, וישכילו לזהות את ההזדמנויות הנדל"ניות הטובות וידעו להבדיל בינן לבין אלו שפחות מוצלחות".

לאתר MSN ייזום ושיווק נדל"ן