התוכניות הגדולות מאחורי החברה הממשלתית לדיור – והתוצאות המאכזבות

הממשלה יכולה, לפחות תיאורטית, למנוע את עליית שכר הדירה באמצעות ייזום של דיור להשכרה באזורי הביקוש, והיא אכן פועלת בכיוון זה. אבל פעילות הממשלה בתחום הדיור להשכרה הייתה עד לאחרונה בעיקר סיסמה ריקה.

יאיר לפיד היה שר אוצר כושל, אבל היו לו שני הישגים בולטים: בניגוד לקודמיו הוא איתר את הדיור כבעיה הכלכלית המרכזית של המדינה, וניסה לטפל בה באמצעות שורת מהלכים לטווח הקצר והארוך. ההישג השני היה מהלך ליצירת מלאי דיור להשכרה באמצעות חברה ממשלתית הפועלת באופן ישיר להשגת המטרה, ולא בשיטת התמריצים, שנוסתה עוד בשנות ה־80 וכשלה.

לפיד התקשה להשיק את החברה החדשה. במשך תשעה חודשים חיפשה הממשלה מנכ"ל, עד שבתחילת 2014 אותר איש הנדל"ן עוזי לוי, בעל ניסיון עשיר בחברות אלעד של יצחק תשובה ונכסים ובניין מקבוצת אי.די.בי. לוי נחשב למנהל מוערך בסקטור הפרטי, והוא אמר עם מינויו שהוא חש רעב לפעילות בסקטור הציבורי. הוא הקים את החברה החדשה מאפס, והיומרות היו בשמיים: דירה להשכיר אמורה להקים 150 אלף דירות להשכרה – מספר השווה למספר הדירות החדשות הנבנות בישראל במשך שנתיים וחצי.

על פי קצב העבודה האופטימי מאוד המתוכנן על ידי החברה, היא תגיע ליעד בעוד כ־30 שנה. כשמביאים בחשבון שהיזמים מתחייבים להעמיד את הדירות להשכרה למשך 20 שנה בלבד, ראוי להודות: לממשלה אין כרגע תוכניות לעמוד במכסה שנקבעה.

מאידך, אומרים מקורבים למטה הדיור באוצר, נבדקת תוכנית להאריך את תקופת ההתחייבות. אחת האפשרויות היא אופציה שתקבל הממשלה לרכוש מהיזם את הדירות בתום מועד ההתחייבות, ולמכור אותן מחדש ליזם שימשיך בפרויקט. אבל גם ללא תקרת 20 השנים, נראה כי תוכנית הדיור להשכרה לא תציל את כחלון אם לא יושג היעד המרכזי, שבו הוא מתקשה עדיין לעמוד: הגדלת היצע הדירות למגורים.

ההצלחה העיקרית היא פרויקט של דירה להשכיר בגליל ים – 273 דירות בשכירות, חלקן במחיר מפוקח, הנמוך ב־20% ממחיר השוק. כשהציעה החברה 68 דירות ראשונות במחירים של 3,500 שקל לחודש לדירות שלושה חדרים, פלוס חניה ומחסן, נרשמו 1,371 זכאים. כלומר, הסיכוי לזכות בדירה בשכירות נוחה וארוכת טווח הוא כ־5%. גבוה לאין שיעור מהסיכוי שהגברת ממפעל הפיס תתקשר אליכם, גם אם יש לכם מינוי, ועדיין נמוך עד ייאוש. יש אפילו סיכוי דומה שתמצאו בעיר דירה סבירה במחיר כזה.

מספר הדירות המתוכננות להיבנות בשנים הקרובות אינו מעודד, ובוודאי לא יפתור את הבעיה במקרה שהמשקיעים יוציאו משוק השכירות מספר משמעותי של דירות, כפי שמקווה שר האוצר. השנה יאוכלסו רק 273 הדירות בפרויקט גליל ים. בשנה הבאה מקווים בחברה להגיע ל־3,000 דירות בסך הכל. בין היתר יגיעו לשוק 300 דירות ברמת השרון ו־200 דירות בחיפה. התוכניות מדברות על קצב של 5,000 דירות לשנה, החל משנת 2018.

הדמיה של פרויקט גליל ים בהרצליה | צילום: אתר דירה להשכיר

קשיים תכנוניים

פרויקט השכירות אמור היה לקבל תנופה באמצעות חוק הותמ"לים – בניית מתחמי דיור מועדפים על קרקע ממשלתית, שעל פיו 30% מהדירות הנבנות בפרויקטים גדולים בני יותר מ־1,000 דירות יועמדו להשכרה. רבע מהדירות יועמדו להשכרה במחירים מפוקחים, הנמוכים ממחירי השוק ב־20%. המחירים יותאמו למחירי השוק באמצעות הערכות שמאי, ויתעדכנו מדי שנה במדד המחירים לצרכן.

על פי התוכניות, אמורות היו להיות בשוק כבר אלפי דירות להשכרה. בפועל לא שווקה עד כה קרקע לשום פרויקט במסגרת החוק, והמשמעות היא שלפחות בשלוש השנים הקרובות יצטרכו הזכאים להסתפק בטפטוף קל של פרויקטים לשכירות המתוכננים על ידי החברה. מדובר בפרויקטים קטנים יחסית של כמה מאות דירות.

ההיצע מוגבל, מפני שאזורי הביקוש לשכירות הם במרכז הארץ, שבה אין הרבה קרקעות ציבוריות פנויות. במסגרת זו מוציאה דירה להשכיר מכרז על קרקע, והיזמים מתחרים על הפרויקט בשיטת המחיר למשתכן: מי שיציע להשכיר את הדירות בזול יותר, הוא הזוכה. בדירה להשכיר אומרים שאף שהחברה חדשה יחסית, מסייע לה הניסיון ארוך השנים של לוי בבניית מכרזים סגורים היטב. המכרז מגדיר במדויק את לוח הזמנים, מפרט הבנייה גבוה יחסית למפרט הנדרש בפרויקטים של מחיר למשתכן, ורמת השירות שנדרש היזם לספק לדיירים גבוהה. דגש מיוחד ניתן במכרזים על הוכחת החוסן של החברות המשתתפות במכרז והערבויות שהן מסוגלות לגייס לעמידתן בתנאי החוזה.

בחינת עומק של פעילות חברת דירה להשכיר מגלה שלמרות תקופת הפעילות הקצרה שלה, היא הספיקה לגוון מאוד את תחומי עיסוקה. במקביל לעריכת מכרזים לבניית דירות להשכרה, החלה המדינה לנצל את החברה הקטנה והצעירה ככוח עזר למבצעים מיוחדים בתחום הבינוי. כך למשל היא עוסקת בתכנון קרקעות לבנייה, במקביל למינהל התכנון של משרד האוצר ורשות המקרקעין.

במקביל קיבלה על עצמה החברה בקרה על הבנייה מטעם החשב הכללי: כאשר הבנקים סירבו להעניק אשראי לקבלנים בטענה שלקחו על עצמם סיכונים מוגזמים בפרויקטים הממשלתיים של מחיר למשתכן, הודיעה המדינה כי תספק לבנקים ביטחונות משלה. על אנשי דירה להשכיר הוטל לפקח על הקבלנים מטעם המדינה והבנקים ולדאוג שהם עומדים בתנאים שנקבעו בתמורה לערבויות. במסגרת זו מספקת החברה שירותי פיקוח על פרויקטים בהיקף של 2,500 יחידות דיור.

מדובר בפעילות אינטנסיבית בהתחשב בעובדה שמדובר בחברה ממשלתית צנועה, המעסיקה 15 עובדים בלבד. אבל גם בדירה להשכיר מודים שהיא לא תוציא את שוק הדיור מהבוץ: הניסיונות להגביר את קצב הבנייה כשלו עד כה בגלל הקושי לספק ליזמים קרקע כשירה לבנייה, ותכנון כולל. "מספיק שרשות מקומית מתקשה לספק קו ביוב או לתכנן גשרון על כביש, כדי שפרויקט של אלפי דירות ייתקע למשך חודשים ושנים", אומר גורם בכיר המעורה בתכנון.

אבל הציבור מתקשה לקבל הסברים מסובכים למחירי דירות מטורפים. מס על בעלי דירה שלישית פשוט יותר ומובן לכל אחד.

לאתר מעריב