התוכנית להעברת זמן: המפתח להוזלת מחירי הדיור בכלל לא נמצא בידיים של כחלון

הריבית הנמוכה והיעדר האלטרנטיבות להשקעה תדלקו ומתדלקים את בועת הנדל"ן. אבל ד"ר מיכאל שראל, לשעבר הכלכלן הראשי של משרד האוצר, לוקח את זה צעד נוסף קדימה. לדבריו, הריבית הנמוכה בשילוב עם העלייה המשמעותית בהכנסות נטו של משקי הבית בהשוואה לסוף שנות ה־90 ותחילת שנות ה־2000 הפכו את רכישת הדירה לקלה יותר עבור הציבור, למרות מחירי הדירות המזנקים. המשמעות, הוא טוען, ומגבה זאת בנתונים וסטטיסטיקות, כי למרות כל מה שנדמה לנו, היום קל יותר מבעבר לרכוש דירה. "העלייה הדרמטית בהשתתפות בשוק העבודה, חרדים וערבים אבל גם ציבורים אחרים שבהם שיעור ההשתתפות היה נמוך בעבר, יחד עם העלייה בשכר הנטו, הגדילה את ההכנסה הפנויה של רוכשי הדירות ואת יכולתם לגייס הון עצמי גבוה", הוא מסביר. בשילוב הריבית הנמוכה כאמור – המבטיחה הלוואות ארוכות טווח זולות במיוחד – טוען שראל, רכישת דירה הפכה לקלה יותר. יכול להיות שסטטיסטית הוא צודק. אז למה אתם לא מרגישים טוב יותר?

בשנים האחרונות הפוליטיקאים התמקדו בשורה של הצעות לצינון שוק הדיור ובין היתר בהוזלת הדירות כמו מחיר למשתכן, מע"מ אפס ועוד – רעיונות שבבסיסם הנחה משמעותית על אחד מהמרכיבים של מחיר הדירה, כמו מחיר הקרקע או המסים – כדי להשיג מחיר נמוך עבור רוכשים צעירים" .הבעיה מתחילה בכך שההנחה היא שיש ביקוש קשיח לדירות, זאת אומרת שמספר קבוע או עולה של אנשים הרוצים לרכוש דירה, ואם נוזיל להם אותה, אז פתרנו את הבעיה", אומר שראל, "אבל ההוזלה רק מגדילה את הביקוש ובכך גורמת בסופו של דבר לעליית מחירים. בסוף מי שנהנה מההנחה הם הקבלנים ולא הרוכשים". וכשהריבית הנמוכה יחד עם הוזלות יזומות של הממשלה דוחפות עוד ועוד רוכשים לשוק, קשה עד לא ריאלי להדביק את הביקוש באמצעות הגדלת ההיצע.

לפי בנק ישראל, חולפות 13 שנה מרגע שהוחלט לבנות על קרקע לא מתוכננת ועד לתחילת הבנייה, שאורכת עוד כשנתיים. גם אם נחתוך את כל הבירוקרטיות ונקצר דרמטית את זמן ההמתנה בוועדה המחוזית והמקומית, וננפנף את כל ההתנגדויות של הירוקים, השכנים, התושבים וראשי הערים – עדיין זה עניין של שנים ארוכות. הפתרון האמיתי למשבר הדיור איננו בידי הממשלה, אלא בידי הכלכלה העולמית. כשארה"ב תצא רשמית מהמיתון ותחל שם העלאת ריבית, יעלו הריביות גם בישראל, מה שיקטין מאוד את האטרקטיביות של רכישת דירות ויגדיל את הכדאיות של השקעת הכסף במקומות אחרים.

אולי זה מחיר ששווה לשלם? | צילום: מרק ישראל סאלם

ובכל זאת, מה ניתן לעשות בינתיים? לדברי ד"ר שראל, מיסוי נוסף על דירות להשקעה, כפי שמציע כעת שר האוצר כחלון, לא יפתור כלום, כי חלקן של הדירות הללו בשוק הדירות הוא כרבע מכלל הדירות, וברובן המכריע הן משמשות להשכרה. ירידה במספר הדירות הנרכשות להשכרה כתוצאה מהמיסוי תביא להפחתת היצע הדירות בשוק ההשכרה, מה שיגרור מיד עלייה בשכר הדירה.

לשראל יש פתרון משלו: מס גם על דירות מגורים. כיום מי שמוכר את דירתו היחידה (כמו המשדרגים שעוברים לדירה גדולה יותר) לא משלם מס על הרווח שנוצר במכירה לעומת מחיר הקנייה. "כיום דירות אלה הן מקלט מס", אומר שראל, "נוצר מצב שבו אדם שרכש דירה למגורים לפני שנים בסכום נמוך ונהנה מהזינוק במחיר דירתו, לא ישלם על הרווח שעשה כשימכור את הדירה. זאת בניגוד למי שהשקיע בשוק ההון או שרכש דירה נוספת".

להערכתו, מעבר לכך שגביית המס תאפשר הקלה במס במקומות אחרים, יביא הדבר להקטנת הביקוש לדירות ולהקלה במחירי הדיור. יכול להיות שזה יעבוד – זה אולי אפילו צודק – אבל אין שום סיכוי שזה יקרה. למעלה מ-70% מהישראלים הם בעלי דירות. עבור רובם הדירה שבה הם מתגוררים היא הנכס המשמעותי ביותר שברשותם, ועד כה היא הייתה הרחק מהישג ידה של מערכת המס. זהו הצד השני של המטבע בדיון על מחירי הדיור הגבוהים. רוב גדול של הישראלים, מבחינת האינטרס האישי שלהם, לא בהכרח רוצים לראות ירידה בערך הנדל"ן ואף מקווים לעלייה מתמדת בערך דירתם, שהיא כאמור עיקר רכושם. הגם שלרבים מהם ילדים שמתקשים לגייס את הכסף לרכישת דירה, בסופו של דבר הדירה מסמלת את הביטחון הכלכלי שלהם. במצב כזה, מחירי הדיור ירדו בזכות דירות שיצנחו מהשמיים הרבה לפני שיימצא הפוליטיקאי שיעז להציע ולקדם ברצינות הצעה כזאת.

אז יש לנו בעיה. מצד אחד, הריבית הנמוכה יוצרת ביקוש גבוה, אי אפשר להשפיע על היצע הדירות בקצב שידביק את הביקושים ותוכניות הפוליטיקאים מתדלקות עוד יותר ביקושים. מנגד, רוב גדול של אזרחי ישראל הם בעלי דירה שמרוויחים, לפחות "על הנייר", מעליית המחירים, ואילו הממשלה ובנק ישראל חוששים מאוד מירידה דרמטית במחירי הדיור, כזו שתקשה על החזרי המשכנתה ועלולה לפגוע באיתנות הבנקים ולגרור אותנו למשבר דומה לזה שחוותה ארה"ב ב־2008. אז אם הציבור לא בהכרח רוצה, הממשלה מפחדת, בנק ישראל מודאג, והפוליטיקאים רק מגדילים את הביקוש – למה שמחירי הדיור יירדו?